案情：
2007年7月10日，消費(fèi)者靖某經(jīng)大連某房屋中介公司的介紹，對(duì)甘井子區(qū)錦泉新城A7號(hào)商品房產(chǎn)生了購(gòu)買意向，并分別與中介公司和該房屋所有者劉某簽訂了委托協(xié)議書和房屋買賣交接書。合同約定，房屋的成交價(jià)格為每平方米4800元，靖某支付給中介公司中介費(fèi)12450元。由于劉某只有該房屋的商品房認(rèn)購(gòu)書，還未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所以合同還約定由劉某負(fù)責(zé)到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，并由靖某支付給劉某購(gòu)房差價(jià)12700元。后來(lái)，靖某在開發(fā)商售樓處發(fā)現(xiàn)該房屋也在以每平方米4800元的價(jià)格對(duì)外出售，頓時(shí)感到自己多花了冤枉錢，于是以中介公司與劉某合伙欺騙為由向工商部門申訴，要求中介公司返還中介費(fèi)、劉某返還差價(jià)款。
經(jīng)調(diào)查，劉某實(shí)際上是炒房者，為了逃避繳稅，其先在開發(fā)商處以交定金的方式獲取房屋認(rèn)購(gòu)書，然后通過(guò)中介公司找到買主加價(jià)轉(zhuǎn)賣，再到開發(fā)商處更名。房屋中介公司為了賺取中介費(fèi)，提供了合同文本，代理了雙方的交易。
分析：
在本案的處理上，辦案機(jī)構(gòu)內(nèi)部存在兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為，目前社會(huì)上這種炒房現(xiàn)象很普遍，盡管國(guó)家采取種種政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是并沒(méi)有對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的上述行為作出明確的禁止性規(guī)定，所以中介公司的行為并不違法。
第二種意見認(rèn)為，房屋中介公司的行為屬于國(guó)家工商總局《關(guān)于查處利用合同進(jìn)行的違法行為的暫行規(guī)定》第六條第三項(xiàng)規(guī)定的“合同雙方當(dāng)事人不得采用下列手段危害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人利益，……（三）雙方惡意串通，危害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人利益的”情形，構(gòu)成了利用合同惡意串通損害國(guó)家利益的違法行為。
筆者贊成第二種意見。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是近年來(lái)涌現(xiàn)出來(lái)的新興行業(yè)。《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第九條第一項(xiàng)規(guī)定，禁止有下列情形之一的房地產(chǎn)進(jìn)行交易：……未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。該條例第五十條規(guī)定，從事房地產(chǎn)交易，交易當(dāng)事人必須依法納稅。顯然，劉某規(guī)避稅費(fèi)的行為，違反了國(guó)家的法規(guī)規(guī)定，損害了國(guó)家利益。
《合同法》規(guī)定，工商行政管理部門和其他行政主管部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)利用合同危害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益的違法行為，負(fù)責(zé)監(jiān)督處理。在本案中，中介公司主觀上知道劉某逃避納稅，倒賣商品房，卻仍然以賺取中介費(fèi)為目的提供合同，促成房屋交易，具有明顯的主觀故意性。客觀上，劉某輕而易舉地賺取了12700元好處費(fèi)，房屋中介公司也因此獲得了12450元的中介費(fèi)。而購(gòu)房者要以高于開發(fā)商的銷售價(jià)格購(gòu)買商品房，國(guó)家稅收也因此流失。
《合同法》中規(guī)定的惡意串通是指，合同當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，為牟取私利而共同訂立的損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同。惡意串通的合同具有以下兩個(gè)特征：一是當(dāng)事人雙方是出于故意。這種故意的本質(zhì)是通過(guò)損害國(guó)家稅收利益來(lái)獲取自己的非法利益，在本案中當(dāng)事人已經(jīng)供認(rèn)這一點(diǎn)。二是當(dāng)事人之間相互串通，互相配合。據(jù)此，工商部門認(rèn)定中介公司和劉某構(gòu)成利用合同惡意串通損害國(guó)家利益的行為。
筆者認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，工商機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是局限在市場(chǎng)主體資格的審查上，還是延伸到對(duì)合同內(nèi)容的監(jiān)督上。在本案中，劉某逃避國(guó)家稅收倒賣商品房的行為，既違反了國(guó)家房地產(chǎn)管理政策，也違反了工商行政管理法規(guī)。面對(duì)日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，執(zhí)法部門更需要開闊視野，拓寬監(jiān)管領(lǐng)域，有效地監(jiān)管好社會(huì)主義大市場(chǎng)。
□遼寧省大連市甘井子工商分局南關(guān)嶺工商所 李 健 徐志遠(yuǎn)
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