上海開(kāi)埠后，以資本增值為目的的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)展。以外商為主的房地產(chǎn)業(yè)在租界興起，上海成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)最早，并粗具規(guī)模的少數(shù)地區(qū)之一。外國(guó)人在上海租界，通過(guò)“永租”形式取得土地實(shí)際所有權(quán)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。小刀會(huì)起義，大批上?？h城居民涌入租界，外國(guó)商人乘機(jī)競(jìng)相建造簡(jiǎn)屋，高價(jià)出租。以此為契機(jī)，外商引入英美等國(guó)一整套房地產(chǎn)投機(jī)買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押貸款、發(fā)行股票等經(jīng)營(yíng)方式。清同治九年（1870年），英商德和洋行在上海最早經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。此后，帶動(dòng)一批外商房地產(chǎn)企業(yè)，并積聚巨額資本，外商房地產(chǎn)業(yè)成為租界的支柱產(chǎn)業(yè)。到1921年，每年房捐地稅占租界財(cái)政收入一半以上，最高達(dá)75.2%。房地產(chǎn)業(yè)在聚斂巨額財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，為市政建設(shè)和公用事業(yè)建設(shè)提供財(cái)力，加快上海的城市化進(jìn)程，也引起上海土地管理上的變化。特別是原有的土地產(chǎn)籍、發(fā)證由縣署掌管，以收取田賦為管理目的，日常土地買(mǎi)賣(mài)、典押等事務(wù)由地保、圖董、冊(cè)書(shū)經(jīng)辦。開(kāi)埠后，在租界內(nèi)外商“永租”土地事務(wù)變成涉外事務(wù)，并改由上海道臺(tái)管理。又因租地業(yè)務(wù)發(fā)展，道臺(tái)設(shè)地產(chǎn)專(zhuān)職機(jī)構(gòu)會(huì)丈局。同時(shí)，道契附有明晰的地塊圖。民國(guó)建立后，外商租地又由外交部特派交涉員處理，并領(lǐng)導(dǎo)會(huì)丈局。清末民初，各地富商豪紳避難上海租界，并投資房地產(chǎn)，上海房地產(chǎn)業(yè)又得到較大發(fā)展。光緒二十四年（1898年），上海第一家華商房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)德房地產(chǎn)公司開(kāi)業(yè)，華商房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始與外商房地產(chǎn)業(yè)一并成為上海重要產(chǎn)業(yè)。
1919～1931年，上海房地產(chǎn)業(yè)極度發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)業(yè)主公會(huì)會(huì)員單位發(fā)展至200家，外商、華商分別達(dá)140、60家。上海標(biāo)志性的城市建筑輪廓線(xiàn)基本形成，建成外灘大樓群和市中心數(shù)十幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層建筑?；拘纬梢允瘞?kù)門(mén)房屋和新式里弄住宅為主的富有上海特點(diǎn)的城市居民住宅區(qū)。引起房地產(chǎn)管理的變化。上海特別市成立后，市政府設(shè)地產(chǎn)專(zhuān)職管理機(jī)構(gòu)土地局；各駐滬領(lǐng)館兼辦理洋商租地；公共租界和法租界設(shè)有土地估價(jià)委員會(huì)、地產(chǎn)委員會(huì)等機(jī)構(gòu)，分別管理有關(guān)房地產(chǎn)事宜。1937年上海淪陷后，外商退出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。華商房地產(chǎn)業(yè)因避難上海租界的外地難民劇增，出現(xiàn)短暫繁榮。新開(kāi)辦30多家房地產(chǎn)公司，建成一批新式住宅區(qū)，同時(shí)在市區(qū)周邊出現(xiàn)大批棚戶(hù)區(qū)和“滾地龍”住所?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)勝利后，受惡性通貨膨脹沖擊，房地產(chǎn)業(yè)衰退。1949年，全市有各類(lèi)房屋4679萬(wàn)平方米。房屋等次懸殊，有大批花園洋房、新式公寓，同時(shí)，有占全市房屋面積1/3的舊危房屋，還有大量棚戶(hù)、滾地龍。居民居住條件相差懸殊。
