潘英麗：現(xiàn)在中央政府面臨的問題是怎樣不讓房地產(chǎn)崩盤，房價不要懸崖式的降下來，而絕對不是說怎樣讓房地產(chǎn)價格再漲起來，所以也不要再指望它還能夠漲多少。倘若房價懸崖式的下來，經(jīng)濟(jì)增長就會象日本那樣失去十年、二十年。日本的實(shí)際地價指數(shù)1970-1990年間從100上升到200,1990年泡沫破滅以來已下降到80，跌了60%，退回到1970年之前的水平。我們的實(shí)際地價1998以來實(shí)際地價指數(shù)已從100漲到500多點(diǎn)，如果房地產(chǎn)價格跌到2000年，很多企業(yè)和銀行就會資不抵債，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退。
臺灣?；鶗皶L辜振甫的侄子辜朝明曾研究過日本經(jīng)濟(jì)增長失去20年的原因。他區(qū)別陰陽經(jīng)濟(jì)周期，陽性經(jīng)濟(jì)周期企業(yè)通過投資活動追求利潤最大化，當(dāng)泡沫破滅后，企業(yè)資不低債，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陰性周期，企業(yè)不再追求利潤最大化而是追求債務(wù)最小化。賺了錢都用于還債而不是投資，沒有企業(yè)投資，也就沒有經(jīng)濟(jì)增長。所以我國政府需要避免這種懸崖式的崩盤，讓房價平緩的下臺階。
還有一種辦法就是說讓人均收入不斷提高，房價保持穩(wěn)定或稍有下調(diào)。比如房價下降20%——30%，基本上對國民經(jīng)濟(jì)不會產(chǎn)生太大傷害，只要把老百姓的收入提上去，房價的相對價格就會降下來。
中央政府的政策是要嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，所以房地產(chǎn)已經(jīng)沒有投資價值。通常人們購買房地產(chǎn)除了居住外就是期望保值增值，給我們帶來投資回報(bào)。之前10多年房地產(chǎn)投資給我們帶來回報(bào)因此還是一項(xiàng)資產(chǎn)，但是房地產(chǎn)也有可能成為一項(xiàng)負(fù)債。比如上世紀(jì)80年代日本投資者大規(guī)模購買美國不動產(chǎn)，美國有人還擔(dān)心日本把整個美國買下來。后來美國出臺了非居民持有不動產(chǎn)的相關(guān)稅法，非居民持有美國不動產(chǎn)需要交納比美國居民更多的稅收。這時外國人持有的美國房地產(chǎn)就成了一項(xiàng)負(fù)債，每年的納稅義務(wù)等于就是每年支付的債務(wù)利息。日本人只能又遠(yuǎn)低于購買價拋售了事。中國普遍征收房地產(chǎn)持有稅不相對明確的政策導(dǎo)向，因此無論是在國內(nèi)還是國外，一定要避免資產(chǎn)變負(fù)債的盲目投資行為。
前15年個人投資者做房地產(chǎn)全都是賺錢的，投資股票則大部分人都是虧損的。因此我們很容易習(xí)慣性思維，認(rèn)定做房地產(chǎn)投資仍將賺錢。但是現(xiàn)在制度和政策環(huán)境正在發(fā)生變化，做房地產(chǎn)已不太可能賺錢了，一定要想明白。相比較股票市場有長期投資機(jī)會。只是目前政府的制度變革意向和決心仍不清晰，政府僅僅是為了滿足銀行體系補(bǔ)充資本金的新一輪融資需要做多市場，還是真正把立場轉(zhuǎn)到保護(hù)中小投資者權(quán)益，并建立健全相關(guān)法律和監(jiān)管制度，投資者仍有疑慮。另外大小非減持仍給市場以很大壓力。因此中國資本市場的真正健全和發(fā)展需要時間來推進(jìn)制度變革。
