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主持人：市民朋友們大家過年好！歡迎參加今天的講座，普天同慶的新春佳節(jié)，我首先代表主辦方向在座的各位父老鄉(xiāng)親拜個晚年，祝大家牛年增牛氣，萬事隨心意。今天我們?yōu)榇蠹艺埖降氖呛颖毙聵I(yè)律師事務(wù)所主任張霄云。 張律師專業(yè)從事房地產(chǎn)法律服務(wù)，主要涉及拆遷土地、房產(chǎn)買賣、物業(yè)糾紛業(yè)務(wù)，近幾年多次為市場辦公會、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)業(yè)主宣講房地產(chǎn)有關(guān)知識達(dá)百余場,尤其是物權(quán)法出臺以后，結(jié)合物權(quán)法以及房地產(chǎn)的時務(wù)，在全省各界進(jìn)行了大量的房地產(chǎn)普法宣傳。 張霄云現(xiàn)任石家莊市專業(yè)委員會委員，石家莊市仲裁員，石家莊市第三界常務(wù)委員會理事，多年被評為河北省優(yōu)秀律師，今天張律師給我們帶來的是用法律維護(hù)你的房產(chǎn)權(quán)益，下面就讓我們用熱烈的掌聲歡迎張律師。 張律師：給大家拜個晚年。 過了年以后，在這樣一個比較繁忙，大家過來聽我的講座非常感謝，過去的時候大家吃的酒足飯飽，今天咱們再來一場文化的美餐，希望大家有收獲，能夠在房地產(chǎn)方面獲得一些常識性的東西。 下面我開始言歸正傳，房地產(chǎn)之所以成為法律、政府和業(yè)主一個非常重要的話題，那是因?yàn)槲覀兠總€人的手里面如果有收入的話，你們把收入支出的80%都用于購買房產(chǎn)，換句話可以這么講，也就是說我們手中最有價值的、最值錢的物就是房產(chǎn)；其次就是車輛和其他一些貴重物品，所以說基于它價值的貴重，所以說它的存在的合法性，它流轉(zhuǎn)的合法性，它的物權(quán)保護(hù)意識，越來越受到各級政府和司法部門和業(yè)主的認(rèn)識當(dāng)中。那么，今天就圍繞這個話題給大家系統(tǒng)的介紹一下。 在介紹這個主話題之前我想說一下，在我們房地產(chǎn)買賣來說，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)的銷售，到房地產(chǎn)房屋的交付，最后到物業(yè)管理和維修，這一系列的過程都會出現(xiàn)相關(guān)的法律問題?；谖疫@十幾年一直做房地產(chǎn)法律服務(wù)，有很多很多的朋友，經(jīng)常會打電話問我，買房子什么樣的房子好？開發(fā)商還沒有開槽，我能不能買房？這些問題非常非常的多，基于今天的時間，我把今天的話題，分成五個主話題跟大家介紹。 第一個話題就是，到底在我們市場上都有什么樣性質(zhì)的房子，那就是住宅的種類；第二個話題有這樣五花八門的房子，我們買什么樣的房子更加安全，更加放心呢？第三個話題，我會跟大家介紹一下，物權(quán)法出臺以后，之所以炒的如此的紅紅火火，它與我們房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的幾個問題是什么？第四個問題，我想跟大家介紹一下，業(yè)主的授權(quán)，也就是在我們居住的小區(qū)，不僅僅有我們大家居住的房屋，還有小學(xué)、幼兒園，甚至有居委會、城管，那么多的物產(chǎn)都屬于誰，它的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么呢？最后一個話題，是業(yè)主們經(jīng)常打電話向我咨詢的一個問題，物業(yè)公司過錯賠償責(zé)任。簡單的一句話就是說，常常有人問我，我家的自行車被盜了，有的小偷溜門撬鎖，把我們家的東西偷走了，這種情況下，物業(yè)公司要不要向我承擔(dān)賠償責(zé)任？這個話題也是大家非常關(guān)注的。下面我就根據(jù)這幾個主話題給大家介紹一下，今天的幾個主要問題。 一、市場存在的住宅的種類及其主要特點(diǎn)： 我們從90年開始，我們國家就有了土地的出讓制度。大家都知道在90年之前，我們每個人所能住的房子，基本上要么是祖?zhèn)飨聛淼姆孔?，祖遺房產(chǎn)；要么就是政府機(jī)關(guān)，由事業(yè)或企業(yè)單位，由單位分配的公房，而這些房產(chǎn)基本上都屬于國家的所有權(quán)，我們和這些房產(chǎn)的關(guān)系大部分屬于承租關(guān)系。90年之后，我們國家對土地制度進(jìn)行了改革，我們才有了商品房，商品房有了之后，在這個市場上存在著數(shù)種不同性質(zhì)的房產(chǎn)。 我們細(xì)細(xì)說來，在我們當(dāng)前的情況下，在我們石家莊這個市場上大概有八類房產(chǎn)。那我們常見的最多的房產(chǎn)就是商品房，那我跟大家介紹一下商品房的特點(diǎn)是什么？到底什么是商品住宅。第二種情況，是為了解決低收入，低面積的城市居民居住問題，那就叫做經(jīng)濟(jì)適用住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房的主要的特點(diǎn)是售價非常低，尤其是在07年的中旬之后，我們國家及省政府出臺了系列的政策，也就是說這些房產(chǎn)由開發(fā)商開發(fā)的時候他只能賺取成本價3%利潤，而在此之前，雖然我們國家有大量的政策，要求開發(fā)商賺取的利潤不高于這個，實(shí)質(zhì)上我們的開發(fā)商是把低收入住房，按照商品房的價格，在敞開口的賣。國家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這種問題，本來給了開發(fā)商大量的優(yōu)惠政策是為了讓利給你，而開發(fā)商在銷售的環(huán)節(jié)，就把這個政策給變了味。 也就是說到了這個環(huán)節(jié)，我們的經(jīng)濟(jì)適用住房真正的價格實(shí)惠沒有給那些真正需要的老百姓享受到。所以說，從去年開始，我們有一個內(nèi)行的話，就叫做統(tǒng)購統(tǒng)銷，叫體內(nèi)循環(huán)。這是什么意思呢？ 比如說我是低收入家庭，我的居住面積也有申請經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，我也是石家莊的城鎮(zhèn)戶口，具備這三個條件以后我可以申請一套經(jīng)濟(jì)適用住房，申請了這個房子之后呢，比如說我明年的時候我突然就發(fā)財了，我就不再適應(yīng)這些經(jīng)濟(jì)適用住房，或者是我突然想出國了，或者我搬到外地去了，那么這些房子不能隨便轉(zhuǎn)讓給任何第三人，我這些房子要讓誰來受讓呢？由房管局給你統(tǒng)購回來以后，再銷售給需要這些房子的人，所以說經(jīng)濟(jì)適用住房有這個特點(diǎn)。 那我們平時討論比較火的，掙錢比較多的房子是什么呢？那就是我們平時講的村證房。村證房在石家莊乃至全國都是非常敏感的話題，對于政府是一個敏感的話題，對于法院是敏感的話題，對業(yè)主也依然是一個敏感的話題。那么小產(chǎn)權(quán)證房的相關(guān)的名義，我一會兒會有一個專題跟大家講，在這些地方就不再介紹，只是說小產(chǎn)權(quán)證房，或者是村證房，它是一類的房子，而這些房子房險在全國是相當(dāng)普遍的，而這些房子的問題也是相當(dāng)嚴(yán)重的，一會我們講到。 而第四大類是什么呢？就是農(nóng)民居住在農(nóng)村集體的土地上的我們也叫做集體房屋，這第四大類房屋就是農(nóng)民居住的集體土地的住宅；第五就是城鎮(zhèn)私有住房，在東北我們把它統(tǒng)稱為棚戶區(qū)，在南方，在上海不叫棚戶區(qū)，在石家莊我們把它叫做城中村，也就是說二環(huán)之內(nèi)的城市居民長期以來居住的小院落、小平房，我們把它叫做城鎮(zhèn)私有住房；第六大類住房，就是城中村改造中的安置住房；這一類房屋有它獨(dú)特的特點(diǎn)，所以這種房子我們重點(diǎn)介紹一下。第七類房屋就是我們的公產(chǎn)房。我說的公產(chǎn)房就是我們剛才講的第一類話題的時候，就是說在90年之前，我們國家根本在市場上買不到商品房，房子這個物，作為一個商品向大家出售是在90年之后才開始有的。過去我們國家沒有這類的房產(chǎn)，都是依靠單位給大家分配，公產(chǎn)房是從90年開始。 我們國家現(xiàn)在在市場上有了商品房，每個人只要有錢就能在市場上隨便購房的時候，我們國家就有一個政策，單位里面擁有的公產(chǎn)房要通過標(biāo)準(zhǔn)價和成本價出售給單位的職工，這些房產(chǎn)我們把它叫做公產(chǎn)房。最后一類也是我們經(jīng)常見到的叫職工集資建房。它最大的特點(diǎn)是在單位的名下，也就是說比如說像我們的華文事業(yè)公司，比如說像印染廠，像冰箱廠，像冰箱集團(tuán)，像這樣的企業(yè)，過去它就可以組織本單位的職工，大家拿出錢我們建上一個小區(qū)，這叫做職工集資建房，你們現(xiàn)在所居住房產(chǎn)的種類，或是你將來有意向購買的房產(chǎn)不會超過這個范圍當(dāng)中的任何一種。所以說今天這個話題里面，我把這個房產(chǎn)的大概區(qū)別給大家講一下。 大家記住，職工集資建房，有很多人給我打電話就說，我從華文買了套房子，他沒有預(yù)售許可證合法嗎？這種房子他就沒有預(yù)售許可證，為什么呢？大家記住，具備預(yù)售許可證的房屋，必須是在土地政策開發(fā)商名下才可以。那么什么樣性質(zhì)的房產(chǎn)是在開發(fā)商名下呢？一個是商品房，一個經(jīng)濟(jì)適用住房，而商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房同在開發(fā)商名下，為什么他們的叫法又有所不同呢？那是因?yàn)樗麄児┙o的對象有所不同，土地的性質(zhì)有所不同。 比如說商品房出讓年限最高是多少年？是70年，而經(jīng)濟(jì)適用住房土地的供給是劃分工地，我剛才講了，為什么開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的時候，他已經(jīng)在政府那獲得了很大的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策主要是土地的價格。我們老百姓有一句話叫什么呢？就是說開發(fā)商買了一塊地，那么也就是說商品房的土地，開發(fā)商從政府買來他可能一畝地花了70萬，或者是花了100萬，而經(jīng)濟(jì)適用住房是政府無償劃撥給開發(fā)商，開發(fā)商只要支付一點(diǎn)點(diǎn)成本價，可能該支付100萬，他可能支付30萬40萬這塊地就拿到手了。所以說，這個意義的讓渡，其實(shí)是讓開發(fā)商再次讓利給我們，這就是經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房的一個重要區(qū)別。 第二區(qū)別是經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對象是有所控制的，我們把它叫做三控，那就是控面積、控收入、控戶口，而商品房的銷售，它會去考慮你這個買主有錢嗎？你們家有房子嗎？所以說商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)別就在這，它的相同點(diǎn)就是都是開發(fā)商開發(fā)的，它都有預(yù)售許可證，而職工集資建房它一定是某某公司或某某廠開發(fā)的。比如說印染廠，比如說金剛集團(tuán)，像這樣的企業(yè)它可以利用自己的土地直接把房子建起來，但是他的銷售對象只是本單位的職工，大家記住，當(dāng)前我們石家莊市這一類的房產(chǎn)已經(jīng)徹底停建了。 那么第二大家需要用的房產(chǎn)是什么呢？那就是我們常常講到的，比如說像我們的村民住宅，這個話題我作為一個專題跟大家介紹一下。從農(nóng)村住房到小產(chǎn)權(quán)證房，大家要切記他們是有嚴(yán)格的區(qū)別的，我們無論是在報紙媒體上還是在我們的網(wǎng)站上，我們會看到一個話題，也就是說小產(chǎn)權(quán)住房也好，村證房也蒿，它的問題是非常非常嚴(yán)重的，但依然會吸引很多的業(yè)主去購買它根本原因是什么呢？那么最大的問題是它很便宜，而小產(chǎn)權(quán)證的問題是什么？它的問題歸納成以下幾點(diǎn)。 第一個小產(chǎn)權(quán)證房，或者是村證房，它們十有八九是非法建設(shè)或者是非法銷售的。我說的非法建設(shè)的意思是它沒有合法的報批手續(xù)。什么叫報批手續(xù)呢？大家記住，我們買什么樣的房產(chǎn)的時候，我們在房地產(chǎn)開發(fā)名詞當(dāng)中，有一個很專業(yè)的概念，叫做房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報建手續(xù)，我們把它簡稱為報建手續(xù)，或叫報批手續(xù)，或叫前期手續(xù)，也就是說大家常常在媒體上見到的土地、規(guī)劃、備案、施工、預(yù)售、驗(yàn)收這些手續(xù)都是前期報建手續(xù)，也就是說房地產(chǎn)進(jìn)行進(jìn)場施工建設(shè)之前，開發(fā)商要使這套房子將來具備一個合法的條件，到有關(guān)的行政部門申領(lǐng)大量的政府的批件。 這些批件系統(tǒng)的歸納起來，那么主要是我們平常講的五證，其實(shí)這五證遠(yuǎn)遠(yuǎn)也解決不了老百姓的需求，一會兒我會講這個專題。下面我們馬上拉回來，也就是說小產(chǎn)權(quán)證房也好，村證房也好，老百姓在農(nóng)村居住的農(nóng)村住宅也好，他們有什么特點(diǎn)呢？它最大的特點(diǎn)剛才講了就是違法性比較嚴(yán)重，它的違法性大家記住并不是我這個房子所有的業(yè)主說，這個房子有問題我們就不敢買了，我發(fā)現(xiàn)不是這樣的。為什么？有很多的朋友打電話就問我說，這個小產(chǎn)權(quán)證房有土地證，有規(guī)劃證，我們買嗎？我跟你講你不要買，為什么？因?yàn)槟闶浅鞘芯用瘢覀兎捎忻鞔_的規(guī)定，城市居民和非本村村民不得購買農(nóng)村及其土地上的房屋，如果你購買了會有什么后果呢？就產(chǎn)生一個合同無效的后果。 合同無效的后果是什么呢？我們知道，北京有個著名的案例，這個案例有一個典型的特點(diǎn)，就是說04年一個畫家用四萬八買了一套小院，到了2006年的時候雙方就發(fā)生了訴訟，訴訟的原因非常簡單，經(jīng)過這五年房地產(chǎn)的價格猛漲，老百姓一看這個房子竟然漲到了35萬塊錢，零頭還比我當(dāng)時的本金還要高。這就產(chǎn)生了什么問題呢？產(chǎn)生反悔啊，這種事在石家莊時常有發(fā)生，尤其是在房價持續(xù)上漲這個環(huán)節(jié)會有很多人想利用合同無效來把自己的房子要回來。 過去我們有很多人買房的時候，比如說我招商名是A企業(yè)的，B企業(yè)呢，我的表兄有一套房子他不愿意買，他感覺這房子花這么多錢買沒用，我這個表妹就買了。表妹買了這個房子以后，在誰的名下呢？在表兄的名下，問題就產(chǎn)生了，我當(dāng)時用30萬塊錢買的這個房子，這30萬塊錢我想要回來，我就要考慮合同有效嗎？我們開發(fā)企業(yè)也是一樣說了，我當(dāng)時的房子預(yù)售的時候是1500到2000，現(xiàn)在兩年房子已經(jīng)漲到3500了，我要不要宣布合同無效，我們的業(yè)主也是一樣，這房子一漲價了，就會有人想考慮把合同確認(rèn)無效，把房子拿回來。 那我告訴大家合同如果是無效的話，把房子返還給原來的主人，這是一個鐵定的結(jié)論，北京畫家評這個案件，一審判決法院判決了，這個房子的買賣合同是無效的，那這個房子就應(yīng)該給最初的村民，合同無效就是互相返還，物要?dú)w位，怎么歸位？這個東西是誰的還給誰，這是合同無效的后果，那么你拿了人家的錢就要把錢給人家。在這期間不僅僅這個畫家不能平衡，這個房子自己四萬八買了居住四五年五六年了，突然這個房價漲到了現(xiàn)在這個份上，那我的權(quán)益應(yīng)該怎么保護(hù)呢？如果我現(xiàn)在拿著這四萬八買新房的時候就買不到了，那么我的損失是什么呢，因?yàn)楹灹诉@個合同，我沒有買上相同價值的合法房產(chǎn)，最后法院就給了他二十六萬塊錢的補(bǔ)償，當(dāng)時農(nóng)民的不平聲是很高的，后來法院又補(bǔ)充了一點(diǎn)。假如是三十四萬八的話，那么房子給了你，你把這四萬八給了這個畫家，那這個畫家就獲得了二十將近三十萬的補(bǔ)償。 但是這個案例我感覺在我們司法上的審判，可以說讓我們廣大的司法界或者是律師感覺非常圓滿的結(jié)果，好多人就說假如在石家莊有一個這樣的村證房我買了以后，我五年前買了一個村證房是13萬塊錢，現(xiàn)在這個房子已經(jīng)漲到了33萬塊錢，如果這個農(nóng)民起訴我想確認(rèn)無效的話，我還能不能反訴得到補(bǔ)償呢？這個話題就非常非常難受了，難受在哪呢？并不是這個房屋的差價在所有的法院都能得到圓滿的支持，如果能得到圓滿的支持的話，那我就可以明確的告訴各位，你就可以大膽去購買村證房，總而言之即使最后我拿不到房子還可以拿到一個相同對價的補(bǔ)償。 可惜的是盡管北京出了這樣一個非常圓滿的案例，我們作為一個律師拿這個案例去跟法院講的時候，法院依然很難支持，或者是在石家莊有極少的法院會支持你的差價損失，所以說村證房的買賣的無效問題，就成了我們很多業(yè)主買村證房子的心里一塊病。那么在這種情況下，你要跟我講不讓我買這個房子，你是律師，律師要告訴大家一個什么問題，在法律上是一個什么問題？那么今天在座的各位可能說一句心里話，很多時候我就不愿意讓大家去買這個房子，我只是告訴你在什么情況下你可以去購買，把這個問題跟大家介紹一下。 第一個村證房你在購買的時候，我就寧可將來法院認(rèn)定無效，我也考慮去買，因?yàn)槲耶?dāng)前就是掏不起這33萬，我只能掏10萬塊錢買這個村證房給兒子辦結(jié)婚用，只要有房子兒子就能夠進(jìn)家門。那么這種情況下，你要考慮幾個問題，第一個你買房的時候，盡可能不要從村民的手里面或者你的前手的個人手里買房子，為什么呢？因?yàn)槿绻銖膫€人手里買房子的時候，往往個人翻臉不認(rèn)人的比較多，但是村委會或者開發(fā)商，因?yàn)樗再嶅X為目的的，他把錢賺到了，他一般情況下不會耍賴。所以說我跟好多朋友就講，如果你手里有這種房子，如果你都豁出來無效了，我就一定要買這個房子，那好第一個需要注意的就是千千萬萬盡可能讓村委會蓋章，把合同換成村委會的，這是第一個問題。 第二個，2007年的時候我們石家莊市國家發(fā)布委過來進(jìn)行房地產(chǎn)清理的時候，我們有很多的村證房被停建，罰款的、進(jìn)行行政處理的、給開發(fā)商進(jìn)行不誠信記錄的、甚至有注銷開發(fā)商資質(zhì)的，有很多村干部還有被追究責(zé)任的，甚至更為難受的是，有很多村證房被爆破拆除的。那么為什么我們有一部分村證房會保留下來呢，那是因?yàn)橛行┐遄C房雖然有這樣和那樣的小問題的，但是根本一點(diǎn)它并沒有違法到必須拆除的地步。而我們有些村證房必須拆除是為什么呢？是因?yàn)樗粌H僅占用了城市規(guī)劃的道路、小學(xué)，甚至幼兒園，還有的房屋竟然建在了農(nóng)用地，或者是基本農(nóng)田上，那顯然這些房屋你是萬萬買不得的。所以說有很多的朋友找我說，我就買村證房的時候，我就說你就到規(guī)劃部門和土地部門去看一眼?？词裁茨兀靠匆粋€常識。 我國的土地分為三類，那這三類是什么呢？第一大類叫做建設(shè)用地，像我們現(xiàn)在大家聽課的地方，它建了一個藝術(shù)中心，比如說修公路的地方、建工廠的地方、建學(xué)校的地方，就叫做建設(shè)用地，只要在土地上進(jìn)行磚石板塊的建設(shè)就叫做建設(shè)用地。如果有一些地，土地規(guī)劃里面規(guī)定了，它只能搞種植、養(yǎng)殖，比如說農(nóng)作物的種植，搞養(yǎng)殖比如說魚、水產(chǎn)，其中包括養(yǎng)豬、養(yǎng)兔都可以，或者說草原綠地，尤其是草皮草坪植物，那么這些像果園都屬于農(nóng)用地，這些地上是萬萬建不得房產(chǎn)的。我說有一個項(xiàng)目之所以只是處分沒有拆除是因?yàn)樗@個房子本身就建在了建設(shè)用地上，那么有些房子之所以被拆除，那是因?yàn)樗逊孔咏ㄔ诹四切┍緛硎切←?、玉米、園林，是搞這些用途的。 第三大類，比如說像我們太行山脈的山上既不能種草也不能種地，是荒蕪的，是荒山，有些河道長年廢棄以后，也不能用，而這些地方既不能種地也不能建房子，也不能栽樹不能使用。我把這個房子可以什么都沒有，但前提必須是建在了建設(shè)用地上，至少不至于你買套房子被拆掉。第二個你的房子最好有一個土地證和規(guī)劃許可證，才能保證你的房子百分之百沒什么的問題。所以我跟說好多的朋友講的時候，買房子會有一些違法的情形，但是違法本身就分著階次的。我打個比方。說河北省藝術(shù)中心建在了這么一個地方，它的廣場是為了配合大家停車，大家來回走動用的，如果有一個人很牛，非常要在廣場上建一個非常漂亮的廁所，可以嗎？當(dāng)然不可以。 2004年，我們在湖北的武漢，為什么在長江在投資1.6億的別墅全部被炸平了呢？那是因?yàn)樗`反了河道規(guī)劃，嚴(yán)重違反城市規(guī)劃的建筑那肯定要拆除的，我們在開發(fā)區(qū)有一個項(xiàng)目，有很多人咨詢，這個開發(fā)商很有意思，規(guī)劃部門給它批了六個樓號的房子。 我們通常把一棟樓叫做一個樓號，在這個品評圖上顯示，這個開發(fā)商只能建六棟樓，這個開發(fā)商覺得我因?yàn)樵陂_發(fā)區(qū)建房子，天高皇帝遠(yuǎn)，政府領(lǐng)導(dǎo)也看不見我，也查不到我，他就自己自作主張沒經(jīng)過審批，就加建了一個樓。我是說這個開發(fā)商也很糊涂，尤其是做開發(fā)房地產(chǎn)的，更應(yīng)該了解，我想違章建筑也要違得有個規(guī)則，結(jié)果呢？他的這動樓建在了道路的紅線上。什么叫道路紅線呢？比方說我們現(xiàn)在的裕華路是雙向四車道，我們建報紙了七月底之前我們要把它建成雙向六車道，那么也就是說當(dāng)前的裕華路，可能就是三十米寬，可是在石家莊的城市規(guī)劃控制中，它已經(jīng)控制成五十米，什么意思呢？也就是說在五十米的范圍內(nèi)，你誰都不要搞建筑。你搞建筑我們就不批，假如你不批你建了，那好，對不起，你就永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證，就是必須拆除的違章建筑。 那我們的村證房也是一樣，像這樣的嚴(yán)重違章的，所以07年的還是，我們拆除的村證房呢，一個是建在了農(nóng)用地的基本農(nóng)田上是必須拆除的，還有一個是占用了道路紅線，一定會拆除的，屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃。 那么不拆的是什么？國家的法律，他考慮一個社會效果問題，說這個開發(fā)商建這個房子，其中包括村委會把這棟樓建起來了，是一棟非常漂亮的住宅，他會考慮是必須要拆除嗎？這個房子建在了建設(shè)用地上，一看城市規(guī)劃圖就是建設(shè)住宅用地，既不占紅線，也不占綠地，還是建設(shè)用地，這就產(chǎn)生一個什么問題？它屬于未批先建的違法，它和剛才的違法性質(zhì)就又不一樣了。所以這種未批先建的違法，我們政府會責(zé)令開發(fā)企業(yè)補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)就行了，使得這種非法的狀態(tài)合法化。 第三種情況，我們在城市購買商品房的時候，我們講究五證，備案許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地許可證，叫施工證，叫預(yù)售許可證。那么這五大證是為了保證這個項(xiàng)目具有合法性的最基本的條件，農(nóng)村住宅建設(shè)的時候是不是也需要這五證呢？我告訴大家，他同樣也需要這些手續(xù)，只是這些手續(xù)的叫法不一樣。比如說我們城市的商品房，一是國有土地使用證，而村證房的合法的手續(xù)叫什么呢？而村證防的合法的手續(xù)叫什么呢？叫農(nóng)村集體建設(shè)用地，它的實(shí)質(zhì)就叫做集體建設(shè)用地使用證，這個證如果有了的話，那你這個房子就會更放心一些。
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