答：〈廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產(chǎn)市場，加強對購買商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權(quán)益，結(jié)合廣州本地房產(chǎn)交易的特點制定。此規(guī)定1996-01-01正式實施，包括了對國土局、房管局、中國人民銀行在商品房抵押中的權(quán)責的明確，對申請抵押貸款的條件、辦理及登記進行了規(guī)范。
答：目前我國的房地產(chǎn)法是由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成的一個整體，同統(tǒng)一的立法和專門的立法組成，其法律體系按照內(nèi)容劃分，有三部分立法組成：
3、相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔保法》《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規(guī)定
１２、簡述廣州市房地產(chǎn)中介機構(gòu)設立的條件？
答：設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備以下條件：
１） 有自己的名稱和組織機構(gòu)；
２） 有不少于十五平方米的固定服務場所；
３） 注冊資金不少于三十萬元，僅從事咨詢業(yè)務的，注冊資金不少于十萬元；
４） 有房地產(chǎn)中介服務相應職業(yè)資格證書的人員不少于三人，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，還應當持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員。
１３、房屋租賃應當辦理哪些手續(xù)？
答：房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起３日內(nèi)，到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，并提交下列資料；
１） 房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；
２） 出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；
３） 房屋租賃合同。
出租房屋屬于共有的，出租人應當提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應當提交委托人授權(quán)出租的證明；轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租人應當提交出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。
房屋租賃雙方當事人終止房屋租賃合同的，應當自房屋租賃合同解除、終止之日起３日內(nèi)，書面告知房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務中心，辦理注銷登記備案手續(xù)。
１４、簡述為什么要對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進行年審？
答：為進一步規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，加強行業(yè)自律 。目前房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已逐步走上了健康有序發(fā)展的道路，成為推動房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動力之一。伴隨著房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)的不斷深層次發(fā)展，中介行業(yè)已得到了社會的認同，但房地產(chǎn)中介業(yè)務種類多，行業(yè)分工細化，專業(yè)化程度越來越高，一方面需要對從業(yè)者進行知識更新方面的素質(zhì)教育，規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，故對從業(yè)者進行年審。
１５、房地產(chǎn)中介機構(gòu)接受預售人委托代銷預售商品房時應向預購人明示哪些事項？
答：預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項：
１） 預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
２） 商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復印件；
３） 項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；
４） 項目及其配套設施的平面示意圖；
５） 商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準：公共和公用建筑面積的分攤辦法；
６） 預售商品房的價格和付款辦法；
７） 商品房預售款的專用帳戶；
８） 物業(yè)管理事項；
９） 法律、法規(guī)規(guī)定的其它事項。
１６、房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)要求是什么？
答：房地產(chǎn)中介服務人員應具備以下條件：
１） 廣博的科學文化知識和專業(yè)知識；
２） 良好的職業(yè)道德；
３） 信息意識；
４） 掌握熟練的業(yè)務技巧；
１７、請說明預售或出售房地產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清楚，應分別具有什么證件？
答：預售必須依〈商品房預售管理條例〉辦妥相關(guān)相關(guān)預售手續(xù)，預售人應該能提供土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、預售許可證等必備的證件，即能證實其預售房屋產(chǎn)權(quán)清晰；出售房地產(chǎn)則提供房產(chǎn)證/共有權(quán)證，并落實是否存在查封、抵押情況，如果沒有即產(chǎn)權(quán)清晰。
１８、廣州市房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求是什么？
答：為加強房地產(chǎn)管理，適應本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，根據(jù)國家實施的《房地產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑面積計算規(guī)則》，結(jié)合廣州市的實際，制定了測算面積的技術(shù)規(guī)定。適用于廣州市城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記、交易、評估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的面積測量計算，其內(nèi)容包括 房地產(chǎn)面積的計算范圍、計算房地產(chǎn)面積的范圍、不計入單位或個人的用地面積、特殊情況下有關(guān)面積計算的技術(shù)處理、房屋的建筑結(jié)構(gòu)/層數(shù)及其表示、規(guī)定有關(guān)的部分術(shù)語的含義等內(nèi)容。
１９、請說明辦理預售合同登記需要提交什么資料？
答：商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項：
１） 預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號碼；
２） 預售用地依據(jù)和預售的商品房的坐落位置；
３） 預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其含項目、樓號、樓層、房號和層高；
４） 預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準；
５） 交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法；
６） 付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任；
７） 預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；
８） 裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規(guī)格及違約責任；
９） 基礎(chǔ)設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；
１０） 物業(yè)管理事項；
１１） 雙方認為需要約定的其他事項。
２０、請說明二手房地產(chǎn)買賣的程序怎樣？
答：
(l)訂立買賣契約。買賣契約應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書面形式成立；
(2)遞件。接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理備案手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章；
(4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅；
(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。
２１、房地產(chǎn)測繪成果的三種圖件是什么？
答：房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為３種：房地產(chǎn)分幅平面圖（地籍圖）、房地產(chǎn)分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶圖）。
２２、請述共有公用建筑面積的分類？什么是套內(nèi)建筑面積？
答：
公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。
套內(nèi)建筑面積：建筑物內(nèi)的組成面積，主要包括A、套（單元）內(nèi)的使用面積B、套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積），套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三者之和。
２３、如何做好房地產(chǎn)投資顧問？
答：房地產(chǎn)投資顧問主要分為兩種：房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問和房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢顧問。
房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問，主要是指協(xié)助投資者以開發(fā)、買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進行營利性活動。需要具備良好的知識（企業(yè)策劃知識、財務知識、房地產(chǎn)經(jīng)濟常識、市場營銷知識、項目管理知識、建筑知識、人文基礎(chǔ)知識等）和素質(zhì)（參照26題）
房地產(chǎn)置業(yè)投資顧問，是指協(xié)助投資者購置房地產(chǎn)后出租、出售經(jīng)營的行為。要求善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機入市和出手，在滿足投資者獲利需求的基本前提下實現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。不僅需要房地產(chǎn)市場分析、預測與判斷的能力，還應具備豐富的市場經(jīng)驗。
２４、策劃在房地產(chǎn)發(fā)展、營銷工作中的作用和核心是什么？
答：房地產(chǎn)市場營銷是一門剛剛興趣的新學科，也是一門實踐性很強的學科，它對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力，規(guī)范房地產(chǎn)市場及滿足人們生產(chǎn)生活需要都具有特別重要的意義。
１） 有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力；
２） 有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和規(guī)范；
３） 有利于消費者需求的滿足。
２５、簡述房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系？
答：房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系：城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設的“龍頭，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。不符合經(jīng)過批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃的房地產(chǎn)項目應為違章建設。我們必須充會認識城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要性及其對房地產(chǎn)業(yè)的直接影響。
房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系：房產(chǎn)的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構(gòu)筑物。建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：“百年大計，質(zhì)時第一”。
房地產(chǎn)法與住宅法有著密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。
２６、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質(zhì)和要求
答：房地產(chǎn)策劃人員經(jīng)應具備以下素質(zhì)和要求：
1) 對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識；
2) 對當代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深刻的理解；
3) 對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解；
4) 對各種營銷理論、微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而又深刻的認識；
5) 深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強的駕馭語言的能力；
6) 對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行能力；
7) 對設計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認識。
２７、在房地產(chǎn)營銷中觀念、產(chǎn)品、推廣之間的關(guān)系如何？各自的作用是什么？何者是最重要的？
答：房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。
房地產(chǎn)品牌營銷。
目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷已經(jīng)由對單一的樓盤進行營銷發(fā)展到對整個房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優(yōu)勢最強大、最持久的利器。房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、服務、功能等諸多方面下工夫，對產(chǎn)品進行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。
２８、房地產(chǎn)價格的特征是什么？
答：房地產(chǎn)價格的特征主要有下列４個：
１） 交換代價和租金可以轉(zhuǎn)換；
２） 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；
３） 房地產(chǎn)價格具有時間連慣性；
４） 房地產(chǎn)價格的個別性強。
２９、市場營銷的主要策略有哪些？
答：
房地產(chǎn)市場營銷的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產(chǎn)品、價格、營銷渠道、促銷策略。
產(chǎn)品策略，主要是指產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品開發(fā)的策略等；
價格策略，主要是指房地產(chǎn)價格即構(gòu)成、房地產(chǎn)定價方法、房地產(chǎn)定價策略；
營銷渠道，主要是包括發(fā)展商直接銷售、委托代理商銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀人銷售；
促銷策略，主要包括房地產(chǎn)促銷方式（廣告、人員推銷、銷售推廣、公共關(guān)系）、房地產(chǎn)營銷廣告。
針對4p理論的一些不足，也出現(xiàn)了一些理論：
4C理論，強調(diào)顧客、成本、便利和溝通的重要性；
4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強調(diào)關(guān)聯(lián)、反映、關(guān)系和回報的重要性
３０、企業(yè)進行促銷活動的基本方式是什么？
答：為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的促銷目標，可以使用不同的促銷方式。常用的有４種形式：廣告、人員推銷、銷售推廣和公共關(guān)系。
３１、為什么要建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場？
答：
1) 有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系密切，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位。在推動國民經(jīng)濟增長的三駕馬車中具有重要作用；
2) 有利于避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國是新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資和消費的兩個功能，規(guī)范化的市場可以延緩或避免泡沫的產(chǎn)生；
3) 有利于土地的有效利用，使得社會整體利益得到體現(xiàn)；
4) 有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可以使得房地產(chǎn)商品適銷對路，實現(xiàn)有效供給；
5) 有利于規(guī)范市場主體行為，降低交易費用，提高交易效率；
6) 有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場主體的收益，促進國民經(jīng)濟增長、維護企業(yè)和消費者合法權(quán)益。
３２、房地產(chǎn)稅收的主要種類有哪些？
）
答：１）土地增值稅；
２）城鎮(zhèn)土地使用稅；
３）耕地占用稅；
４）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；
５）房產(chǎn)稅；
６）契稅；
３３、“房改房”的定義是什么？
答：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。
３４、二手房交易時賣方必須提供哪些資料，買賣雙方需要繳納哪些費用？
答：賣方必須提供產(chǎn)權(quán)資料和身份證明資料，包括，房地產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)共有正、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、他項權(quán)證）和身份證（營業(yè)證書/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等）。雙方需要交納的稅費有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費、交易登記費、測繪曬圖、產(chǎn)權(quán)印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購分攤、涂銷抵押登記費等。
３５、小區(qū)綠化基本準則是什么？
答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑地段，布置綠地。
３６、房地產(chǎn)糾紛的種類和解決方式是什么？
答：房地產(chǎn)糾紛，按其法律性質(zhì)可分為兩大類。
１） 民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；
２） 行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；
房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。
３７、簡述土地的基本特性？
答：土地資源十分重要，人們在土地上生存、發(fā)展，土地既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，從而圍繞土地產(chǎn)生了占有、使用、收益、分配、保護、管理等項關(guān)系，涉及廣泛的權(quán)利用義務，人們有關(guān)土地的行為必須是有規(guī)則的，秩序的，也就是要規(guī)范化地進行。
３８、簡述對房地產(chǎn)中介服務人員職業(yè)道德的要求？
答：對房地產(chǎn)中介服務人員職業(yè)道德的要求主要有以下幾個方面：
１） 誠實、信用的原則；
２） 獨立、客觀、公正的原則；
３） 專業(yè)勝任能力要求；
４） 對客戶的責任；
５） 依法經(jīng)營，公開、公平競爭的原則
６） 其它原則
３９、簡述房地產(chǎn)項目策劃的概念？
答：房地產(chǎn)項目策劃,是指根據(jù)房地產(chǎn)市場的特性和發(fā)展方向,周密的制定出能使房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位準確,具有創(chuàng)造性、競爭性、可操作性,近期遠期經(jīng)營目標統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工作計劃和策略.使房地產(chǎn)項目開發(fā)、市場營銷活動有步驟、有秩序展開，并根據(jù)市場情況不斷修正，最大限度的提高開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境綜合收益，規(guī)避市場風險。
其主要特點是：創(chuàng)新性、明確的方向性、現(xiàn)實可行性、可操作性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。
４０、簡述房地產(chǎn)市場細分原則和程序？
答：房地產(chǎn)市場細分應該遵循以下原則：１）可衡量原則；２）盈利原則；３）可實施原則；
市場細分的程度：１）根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍。２）列舉潛在顧客的基本需求。３）依據(jù)消費者需求的具體內(nèi)容，初步確定可以劃分為哪幾個細分市場。如住宅可以分為別墅、公寓等。４）研究細分市場。５）測量各細分市場的規(guī)模。６）選擇目標市場，設計市
場營銷策略。
４１、簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務程序？
答：１）接盤要點。收集物業(yè)資料；明確委托關(guān)系；提供個案資料；
２） 物業(yè)調(diào)查。核實產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)場查勘；
３） 廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內(nèi)容真實；廣告要有個性；
４） 客戶查詢。勤接待查詢；了解客戶需求；索取客戶資料；盡早知告?zhèn)蚪饦藴剩?/div>
５） 接受委托及檢視物業(yè)。簽署委托協(xié)議；協(xié)助檢視物業(yè)；鎖匙的處理；
６） 洽商議價。公平、公正及公開的原則；口說無憑，以合約為準；盡可能提供參考數(shù)據(jù)；
７） 簽約成交。臨時合約；正式合約；
８） 定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金；
９） 產(chǎn)權(quán)過戶和登記手續(xù)。轉(zhuǎn)移登記；租賃登記；
１０） 傭金、交吉及后續(xù)服務。傭金；交吉；后續(xù)服務。
４２、《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》有哪些具體規(guī)定？
答：
《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》(下稱《條例》)于2002年10月經(jīng)廣東省人大常委會批準，自2003年起施行，該《條例》主要包括六個部分：總則、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)、房地產(chǎn)中介服務人員、房地產(chǎn)中介服務行為規(guī)范、法律責任和附則?！稐l例》規(guī)定：
市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市房地產(chǎn)中介服務管理工作和本條例的組織實施；
行業(yè)協(xié)會的業(yè)務活動接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導：
房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其分支機構(gòu)，應當自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)；
市房地產(chǎn)行政主管部門應當每年對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的專業(yè)人員條件及經(jīng)營服務等資質(zhì)情況進行檢查，并向社會公布年度檢查結(jié)果；
從事房地產(chǎn)中介服務的人員，應當按照國家有關(guān)規(guī)定參加房地產(chǎn)中介服務職業(yè)資格考試，經(jīng)考試合格，取得房地產(chǎn)中介服務職業(yè)資格證書；
取得房地產(chǎn)中介服務職業(yè)資格證書的人員受聘時，應當按照國家規(guī)定，申請辦理注冊手續(xù)，領(lǐng)取注冊證；
房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當每年向市房地產(chǎn)行政主管部門報送業(yè)務統(tǒng)計報表。
《條例》同時還規(guī)定了設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備的條件、房地產(chǎn)中介服務合同的主要內(nèi)容、房地產(chǎn)中介服務人員的行為規(guī)范以及法律責任等。
４３、簡述目前廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問題，并提出解決的建議？
答：目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)還有待提高，房地產(chǎn)中介活動中存在著大量的不規(guī)范行為。只有采取有效的措施，才能使我國的房地產(chǎn)市場中介業(yè)健康發(fā)展。主要的措施應該包括：
１） 嚴把房地產(chǎn)中介服務業(yè)經(jīng)紀人、估價師的資格審查、考試，頒證及注冊關(guān)，提高房地產(chǎn)中介服務業(yè)從業(yè)人員的文化素質(zhì)和業(yè)務素質(zhì)，加強中介人員的后續(xù)教育。
２） 盡量發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用。
３） 加緊立法，以法律作為監(jiān)管手段。
４４、結(jié)合自身體會談一下怎樣才能作一名合格的房地產(chǎn)中介人員？
答：１）具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識。
２）能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務相關(guān)的法律。法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定。
３）熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術(shù)和技能。
４）具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實距經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌。
５）有一定的外語水平。
４５、《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》的內(nèi)容是什么？
答：１）為了加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)水平，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動秩序，根據(jù)國家職業(yè)資格制度的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
２）本規(guī)定適用于房地產(chǎn)交易中從事居間、代理等經(jīng)紀活動的人員。
３）國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。
４）本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。
５）人事部、建設部共同負責全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊登記和監(jiān)督管理工作。
４６、我國的土地出讓制度有哪幾種？
答：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥
４７、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系中有哪幾部法律？
答：城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；城市規(guī)劃法。
４８、我國房地產(chǎn)法的基本原則是什么？
答：我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下：１）土地公有原則；２）土地有償使用原則；３）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；４）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；５）城鎮(zhèn)住房商品化原則；６）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則
49、我國房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？
答：1）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要
2）鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要
５０、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的具體規(guī)定是什么？
答：
《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎(chǔ)。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。
《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。
５１、如何進行危機處理？
答：
一、調(diào)查、掌握事故的原因
1、迅速成立以企業(yè)領(lǐng)導和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時機構(gòu)，把握事態(tài)的發(fā)展動向，確定事故處理的基本方針和對策。
2、查明原因，詳細認真做好原始記錄。
3、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施。
4、分析事故采取措施后可能出現(xiàn)的社會影響。
二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿
1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對策告訴全體員工，博得企業(yè)內(nèi)部的支持和諒解，號召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。
2、為避免謠言四起，應謹慎地、實事求是地向外界公布事實真相。
3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問題造成的，應立即召回產(chǎn)品，立即停止對此類產(chǎn)品的銷售，而后調(diào)查事故的原因，立即采取補救措施，安撫對方，避免消息進一步擴散。
三、對事故受害方的對策
1、謹慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽取他們的意見
2、耐心聽取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責任也不宜去追究。
3、避免替企業(yè)辯護的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。
4、無特殊原因，在事故處理過程中，不要換負責處理事故的人員，即便他有一些小節(jié)處理不當，此時換人容易引起對方更大的反感。
四、對新聞界的對策
事件一旦被新聞單位報道出去，將在公眾中留下長久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞記者的理解與支持。
1、企業(yè)事先統(tǒng)一口徑，為表示對事故的高度重視，指定企業(yè)高層負責人為新聞發(fā)言人，客觀詳實的將事故真相以書面的形式發(fā)給記者，切忌信口開河。
2、毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認真回答記者的提問，如果企圖掩蓋事故真相，這時企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著不可控制方向迅速發(fā)展，同時與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當長的時期，將無法為企業(yè)提供輿論支持。
五、對有業(yè)務往來單位的對策
1、盡快如實的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。
2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。
3、事故全面處理完畢后，應及時通報，并以書面形式表示道歉，以取得諒解。
六、對其他公眾的對策
1、通過媒體向公眾公布事故處理結(jié)論和今后預防的措施。
2、如有公眾來訪，不應拒絕會見，虛心聽取建議和意見。
3、如確給社區(qū)居民帶來損失，應向他們公開道歉，必要時給予一定的經(jīng)濟補償。
上述對策全部實施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結(jié)束，一方面，新聞報道的影響還會持續(xù)一個時期，另外，公眾的輿論也不會立即消失，競爭對手也會在你的企業(yè)形象受損的時期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個時期必須主動出擊，切忌躲起來等待事態(tài)逐步平息。
此時應及時向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復情況和預防措施的實施情況，并設專人接待公眾的來信來訪和新聞單位記者，從而轉(zhuǎn)化不利因素，盡快恢復企業(yè)的聲譽，重新贏得廣大公眾的信任。
５２、房地產(chǎn)中介服務的特點是什么？
答：房地產(chǎn)中介服務，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動；
房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)進行預算，定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；
房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。
其特點主要是：
1) 人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務活動或者提供房地產(chǎn)中介服務；
2) 委托服務。房地產(chǎn)中介服務是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務活動，提供當事人所要求的服務；
3) 服務有償。房地產(chǎn)中介服務是一種服務性的經(jīng)營活動，委托人應按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)支付報酬、傭金
５３、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點是什么？
答：
1、專業(yè)性
(1)權(quán)屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門。權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動中形成的歷史記錄。房地產(chǎn)部門是產(chǎn)生權(quán)屬檔案的專業(yè)部門。
(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作，面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業(yè)性強。權(quán)屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，內(nèi)容上反映房地權(quán)屬狀況和房地位置和面積大小，文件名稱采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語多，形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式、填寫式。
(3)權(quán)屬檔案有自己專業(yè)管理方法。房地產(chǎn)管理部門在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內(nèi)容的權(quán)屬檔案。圖指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀；檔指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來龍去脈，詳盡細致，真實可靠；卡指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡潔明白。三位一體，以地號(丘號)為中心，各有側(cè)重，相輔相成。這種權(quán)屬檔案，適合產(chǎn)權(quán)管理的需要。
2 、動態(tài)性
權(quán)屬檔案的動態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點。權(quán)屬檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的損壞倒塌，城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的活躍，房屋的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生，房屋的拆除、翻改、擴建日趨頻繁，土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性。目前，權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動的每年約有20％。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更，權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應更改，檔案目錄甚至于檔案材料要作動態(tài)注記，檔案必須及時補充新材料，以確保檔案的真實性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。
3、真實性
權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。真實性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎(chǔ)和前提。
4、完整性
權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。 (1)房地結(jié)合。房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)要與之相一致，同時也要發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機聯(lián)系。
(2)圖檔結(jié)合。房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。如果離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之，檔案離開圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。
5、價值性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。
6、法律性
由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。
鑒于上述特點，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應由房地產(chǎn)
５４、目前廣州市在房地產(chǎn)經(jīng)紀收費中存在哪些問題，怎樣解決？
答：
1、亂收費問題。目前三級市場在收費上，并沒有形成一個完全統(tǒng)一標準。不同公司在操作時收費標準不一，致使顧客對中介的質(zhì)疑較多；另外在二手樓買賣中的收費的項目和名目比較混亂，缺乏統(tǒng)一的操作。
2、操作吃差價問題。吃差價的問題一直是經(jīng)紀行業(yè)中公開的黑幕. 有的地方出臺相關(guān)措施來禁止吃差價,比如北京\上海等城市,啟動資金監(jiān)管政策,但很多中小城市還一時無法完全規(guī)避.
解決辦法：政府進行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場，對違規(guī)的行為嚴厲處罰，達到威懾的目的；通過行業(yè)的自律實現(xiàn)中介操作時的透明化，避免客戶和中介公司的誤會
５５、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀的區(qū)別？
答：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。
５６、房屋預售應符合哪些條件？你認為房屋預售存在哪些缺點？
答：房屋預售應當符合下列條件：
１） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
２） 持有建設工程規(guī)劃許可證；
３） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
４） 房屋預售實行許可證制度。
期房預售制度的市場風險。期房預售制度在發(fā)揮其積極作用的同時，其因有弊端也隨著時間的推移越來越嚴重地暴露出來。期房預售制度還在很大程度是助長了期房的炒作和投機。期房預售制度的最大缺陷是制造了一個復雜的法律關(guān)系：首先，開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前在法律上仍保有商品房的所有權(quán)。期房預售制度提高了積累資金使用效率。期房預售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準入門檻。
５７、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項基本制度是哪幾種？
答：１）目的地有償有限期使用制度；
２）房地產(chǎn)價格申報制度；
３）房地產(chǎn)評估制度；
４）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度；
５）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度
５８、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成哪幾種？
答：
企業(yè)自有資金+銀行貸款
企業(yè)自有資金+信托計劃
股權(quán)融資+銀行貸款
企業(yè)自有資金+房地產(chǎn)基金
５９、住宅小區(qū)規(guī)劃設計五要素是哪些？
答：１）以迂回的設計增強空間的層次感；
２）采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感；
３）注重不同社會階層居民融洽，混居；
４）規(guī)劃和設計模式注意承接傳統(tǒng)文化；
５）小區(qū)園林景觀要善于水景提升居住品質(zhì)和項目價值。
