《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的具體規(guī)定是什么？
答：
《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。
《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。《城市房地產(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。
５１、如何進行危機處理？《公共關(guān)系學》
答：
一、調(diào)查、掌握事故的原因
1、迅速成立以企業(yè)領導和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時機構(gòu)，把握事態(tài)的發(fā)展動向，確定事故處理的基本方針和對策。
2、查明原因，詳細認真做好原始記錄。
3、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施。
4、分析事故采取措施后可能出現(xiàn)的社會影響。
二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿
1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對策告訴全體員工，博得企業(yè)內(nèi)部的支持和諒解，號召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。
2、為避免謠言四起，應謹慎地、實事求是地向外界公布事實真相。
3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問題造成的，應立即召回產(chǎn)品，立即停止對此類產(chǎn)品的銷售，而后調(diào)查事故的原因，立即采取補救措施，安撫對方，避免消息進一步擴散。
三、對事故受害方的對策
1、謹慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽取他們的意見
2、耐心聽取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責任也不宜去追究。
3、避免替企業(yè)辯護的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。
4、無特殊原因，在事故處理過程中，不要換負責處理事故的人員，即便他有一些小節(jié)處理不當，此時換人容易引起對方更大的反感。
四、對新聞界的對策
事件一旦被新聞單位報道出去，將在公眾中留下長久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞記者的理解與支持。
1、企業(yè)事先統(tǒng)一口徑，為表示對事故的高度重視，指定企業(yè)高層負責人為新聞發(fā)言人，客觀詳實的將事故真相以書面的形式發(fā)給記者，切忌信口開河。
2、毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認真回答記者的提問，如果企圖掩蓋事故真相，這時企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著不可控制方向迅速發(fā)展，同時與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當長的時期，將無法為企業(yè)提供輿論支持。
五、對有業(yè)務往來單位的對策
1、盡快如實的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。
2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。
3、事故全面處理完畢后，應及時通報，并以書面形式表示道歉，以取得諒解。
六、對其他公眾的對策
1、通過媒體向公眾公布事故處理結(jié)論和今后預防的措施。
2、如有公眾來訪，不應拒絕會見，虛心聽取建議和意見。
3、如確給社區(qū)居民帶來損失，應向他們公開道歉，必要時給予一定的經(jīng)濟補償。
上述對策全部實施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結(jié)束，一方面，新聞報道的影響還會持續(xù)一個時期，另外，公眾的輿論也不會立即消失，競爭對手也會在你的企業(yè)形象受損的時期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個時期必須主動出擊，切忌躲起來等待事態(tài)逐步平息。
此時應及時向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復情況和預防措施的實施情況，并設專人接待公眾的來信來訪和新聞單位記者，從而轉(zhuǎn)化不利因素，盡快恢復企業(yè)的聲譽，重新贏得廣大公眾的信任。
５２、房地產(chǎn)中介服務的特點是什么？
答：房地產(chǎn)中介服務，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動；
房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)進行預算，定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；
房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。
其特點主要是：
1) 人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務活動或者提供房地產(chǎn)中介服務；
2) 委托服務。房地產(chǎn)中介服務是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務活動，提供當事人所要求的服務；
3) 服務有償。房地產(chǎn)中介服務是一種服務性的經(jīng)營活動，委托人應按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)支付報酬、傭金
５３、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點是什么？
答：
1、專業(yè)性
(1)權(quán)屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門。權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動中形成的歷史記錄。房地產(chǎn)部門是產(chǎn)生權(quán)屬檔案的專業(yè)部門。
(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作，面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業(yè)性強。權(quán)屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，內(nèi)容上反映房地權(quán)屬狀況和房地位置和面積大小，文件名稱采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語多，形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式、填寫式。
(3)權(quán)屬檔案有自己專業(yè)管理方法。房地產(chǎn)管理部門在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內(nèi)容的權(quán)屬檔案。圖指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀；檔指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來龍去脈，詳盡細致，真實可靠；卡指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡潔明白。三位一體，以地號(丘號)為中心，各有側(cè)重，相輔相成。這種權(quán)屬檔案，適合產(chǎn)權(quán)管理的需要。
2 、動態(tài)性
權(quán)屬檔案的動態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點。權(quán)屬檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的損壞倒塌，城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的活躍，房屋的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生，房屋的拆除、翻改、擴建日趨頻繁，土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性。目前，權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動的每年約有20％。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更，權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應更改，檔案目錄甚至于檔案材料要作動態(tài)注記，檔案必須及時補充新材料，以確保檔案的真實性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。
3、真實性
權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。真實性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎和前提。
4、完整性
權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。 (1)房地結(jié)合。房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)要與之相一致，同時也要發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機聯(lián)系。
(2)圖檔結(jié)合。房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。如果離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之，檔案離開圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。
5、價值性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。
6、法律性
由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。
鑒于上述特點，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應由房地產(chǎn)
５４、目前廣州市在房地產(chǎn)經(jīng)紀收費中存在哪些問題，怎樣解決？
答：
1、亂收費問題。目前三級市場在收費上，并沒有形成一個完全統(tǒng)一標準。不同公司在操作時收費標準不一，致使顧客對中介的質(zhì)疑較多；另外在二手樓買賣中的收費的項目和名目比較混亂，缺乏統(tǒng)一的操作。
2、操作吃差價問題。吃差價的問題一直是經(jīng)紀行業(yè)中公開的黑幕. 有的地方出臺相關(guān)措施來禁止吃差價,比如北京\上海等城市,啟動資金監(jiān)管政策,但很多中小城市還一時無法完全規(guī)避.
解決辦法：政府進行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場，對違規(guī)的行為嚴厲處罰，達到威懾的目的；通過行業(yè)的自律實現(xiàn)中介操作時的透明化，避免客戶和中介公司的誤會
５５、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀的區(qū)別？
答：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。
５６、房屋預售應符合哪些條件？你認為房屋預售存在哪些缺點？
答：房屋預售應當符合下列條件：
１） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
２） 持有建設工程規(guī)劃許可證；
３） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
４） 房屋預售實行許可證制度。
期房預售制度的市場風險。期房預售制度在發(fā)揮其積極作用的同時，其因有弊端也隨著時間的推移越來越嚴重地暴露出來。期房預售制度還在很大程度是助長了期房的炒作和投機。期房預售制度的最大缺陷是制造了一個復雜的法律關(guān)系：首先，開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前在法律上仍保有商品房的所有權(quán)。期房預售制度提高了積累資金使用效率。期房預售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準入門檻。
５７、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項基本制度是哪幾種？
答：１）目的地有償有限期使用制度；
２）房地產(chǎn)價格申報制度；
３）房地產(chǎn)評估制度；
４）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度；
５）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度
５８、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成哪幾種？
答：
企業(yè)自有資金+銀行貸款
企業(yè)自有資金+信托計劃
股權(quán)融資+銀行貸款
企業(yè)自有資金+房地產(chǎn)基金
５９、住宅小區(qū)規(guī)劃設計五要素是哪些？
答：１）以迂回的設計增強空間的層次感；
２）采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感；
３）注重不同社會階層居民融洽，混居；
４）規(guī)劃和設計模式注意承接傳統(tǒng)文化；
５）小區(qū)園林景觀要善于水景提升居住品質(zhì)和項目價值。
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