在這個房價瘋狂，坐地起價，投資盛宴，轉(zhuǎn)移地方債的時間點，鄒叔說不出太多新的東西，那就帶你，看看曾經(jīng)永不跌落的東京房價如何崩盤的！
1989年，東京銀座大街最貴記錄是每平米接近100萬美元。
2006年，東京銀座大街是每平米接近130萬人民幣， 130萬人民幣是20多萬美元而已！即使最貴的地段也就250萬人民幣左右哈。20多年過去，當(dāng)年以很高價位買了銀座商業(yè)的人們怎的一個慘字了得！
到今天，東京銀座最貴地段依然只有1989年的1/4-1/5左右！
1989年，全球十大富人名單，有六名是日本人，全部是因地產(chǎn)起家。
鄒叔就不上圖了，現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)富豪有多少自己數(shù)數(shù)。
而現(xiàn)在的在中國，炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。買房，特別是在一線城市買房，就像一個安靜的暖男。隨時在你受傷后，給一個溫暖的懷抱。
即使這段時間經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在喊“凡是靠地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟(jì)都會遭遇崩盤”，也不會忘了在注角處補(bǔ)上一句——在人民幣購買力不可遏制下降的復(fù)雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，一線城市將成為中國經(jīng)濟(jì)的最后一個安全點；或者“房地產(chǎn)如果出問題，一線城市不是房產(chǎn)商避風(fēng)港”。
反正就像貔貅只進(jìn)不出一樣，一線城市房產(chǎn)，只漲不跌。秉持這一信仰的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫(yī)療資源豐富。
可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅(qū)使著外來人口告別北上廣；優(yōu)質(zhì)的教育與醫(yī)療資源，并不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起了溫哥華的房價后，現(xiàn)在已經(jīng)跑到柏林去買房了。
今天，鄒叔帶你一起看看也曾保持過GDP雙位數(shù)增長的日本經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)歷了“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾經(jīng)被奉為“東京房價永不跌”的東京房價，又是怎樣崩盤的？
曾經(jīng)的日本房價
經(jīng)過了飛速發(fā)展，日本地產(chǎn)市場開始繁榮，從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%.
當(dāng)時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
20世紀(jì)80年代，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴(kuò)大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。
相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。
為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆?！?/span>
而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)?！?/span>如此循環(huán)反復(fù)。
強(qiáng)勢插入
隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。
1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。
一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售?？撮T人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。（這個TM和中國創(chuàng)業(yè)者賣房創(chuàng)業(yè)十年再買回自己的房子多么相似）
然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。
1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。
泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。
從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。
日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。以1990年新年為轉(zhuǎn)折點，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。
1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。
與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。（接盤俠走了...）
1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。（房產(chǎn)稅，短期內(nèi)真的不會推出，不然，哼哼哼 ...）
幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。
緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產(chǎn)有關(guān)。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。
據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。盡管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。
日本的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)也是如此。盡管在泡沫膨脹時是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁榮，泡沫總有崩潰的那一天，而痛苦更是加諸百倍。
順便我們可以來看看當(dāng)年的而一些數(shù)據(jù)圖
日本的潛在增長率也以1990年為分界線開始下降，
人口是最最基礎(chǔ)的生產(chǎn)元素，勞動配合資本，才有了最基礎(chǔ)的生產(chǎn)函數(shù)，而日本自1990年之后人口不再增加才是一個非常嚴(yán)重的問題。
新增人口的減少，最嚴(yán)重的問題是，在之前巨大基數(shù)的人口老齡化之后，日本將不得不面臨嚴(yán)重的老齡化問題，他們年輕人創(chuàng)造的大量的財富被老年人都消耗掉了。（知道開放二胎的意義嗎？）
房價跌落后的日本
房價跌落后，日本相當(dāng)多的產(chǎn)業(yè)衰落了，而新興的產(chǎn)業(yè)還在襁褓之中，他們沒有來得及像美國1980年代的服務(wù)業(yè)一樣，實現(xiàn)穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。
但變革仍然存在，雖然這是一場漫長而痛苦的遠(yuǎn)征。
1，以軟銀、樂天、LINE、智龍迷城為代表的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)
日本的網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)雖然仍不具備國際影響力，但是軟銀對雅虎、阿里巴巴的投資，以及雅虎日本的崛起，在日本過去的二十年中，仍然是一個傳奇般的商界故事。如今，軟銀集團(tuán)的市值接近千億美元，成為僅次于豐田汽車的科技巨頭。而樂天之于淘寶，LINE之于微信，智龍迷城的手游，都是目前日本經(jīng)濟(jì)中最生機(jī)勃勃的細(xì)胞。
經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)化是一個大趨勢，而日本的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展水平，在西方經(jīng)濟(jì)中也是僅次于美國的。
2，以優(yōu)衣庫為代表的時尚產(chǎn)業(yè)
最近的二十年，相當(dāng)多的品牌都衰落了，逆勢而上的只有一個優(yōu)衣庫。優(yōu)衣庫的崛起不是偶然，這代表了一種趨勢：以設(shè)計和文化為內(nèi)核的時尚工業(yè)，通常只有在一個歷史悠久的，具有文化自豪感的發(fā)達(dá)國家才能孕育。譬如法國、意大利和北歐。而優(yōu)衣庫的成功，雖然只是一個面向低層次消費的快時尚品牌，仍然證明了日本開始具備領(lǐng)導(dǎo)時尚流行的競爭力。
3，以7-11為代表的便利店零售業(yè)
便利店零售業(yè)興起于1970年代，1990年代開始大規(guī)模的向東南亞擴(kuò)張，如今已是日本最具有國際競爭力的零售業(yè)態(tài)。7-11、OK、全家，林林總總的便利店隱現(xiàn)在街頭巷尾。尤其是在人口密集的東亞地區(qū)，隨著城市化的發(fā)展，夜生活的繁榮，便利店行業(yè)越加興旺。并且，這是一個不會受到電商沖擊的零售業(yè)態(tài)。
4，以發(fā)那科為代表的機(jī)器人工業(yè)
日本的機(jī)器人工業(yè)是一個奇跡，尤其是在制造業(yè)衰落，智能技術(shù)升級的大背景下，以發(fā)那科為代表的機(jī)器人工業(yè)不但毫發(fā)無損，還在中國市場上鞏固了領(lǐng)導(dǎo)者的地位。這個行業(yè)的精密度和穩(wěn)定性要求比汽車工業(yè)更高，因此相對的不容易被來自低成本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)擠壓。在中國制造業(yè)勞動成本越來越貴，向自動化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，日本的機(jī)器人工業(yè)找到了一片新的藍(lán)海，春暖花開。
傳統(tǒng)制造業(yè)衰落，服務(wù)于終端制造業(yè)的高端技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)維持競爭力，以互聯(lián)網(wǎng)、快時尚文化、便利店零售為代表的服務(wù)業(yè)興起。這就是日本最近二十年的產(chǎn)業(yè)變遷。
這是一場遲來的，無可奈何的痛苦轉(zhuǎn)型。
請記住，1995年，日本人均gdp高達(dá)42568美元，美國28150美元，這個時候的日本人均gdp已經(jīng)是美國的1.5倍，這是一個勞動力價格巨貴、城市化完成、老齡化嚴(yán)重的成熟型經(jīng)濟(jì)體。這樣的經(jīng)濟(jì)體，即使房地產(chǎn)泡沫不破裂，傳統(tǒng)制造業(yè)也是要不可避免的衰落下去的，只有及時向創(chuàng)新知識型服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型才是生存之道。
越早轉(zhuǎn)型，生機(jī)越大。
鄒叔最后還想告訴你，錢放在水泥里和銀行里都不安全…
