九、如何檢查二手房的質(zhì)量
購房者在選購二手房時，要對二手房質(zhì)量的下述方面進行仔細審查：
檢查房屋有無裂縫
首先仔細察看二手房屋的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說．與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
其次，看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬于嚴重的質(zhì)量問題。
第三，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患。對這類存在嚴重隱患的房屋，購買者一定不能報僥幸心理。
檢查房屋有無傾斜
雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度、遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題?？稍诜宽斏嫌眉毨K拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
檢查房屋有無滲漏
選擇頂樓的購買者，應(yīng)仔細觀察頂層是否有裂縫。同時，還要仔細觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。再者，還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口有否滲漏情況。
選擇底樓的購房者還得注意察看房屋的地面滲水情況，要仔細檢查房屋墻腳是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色過重，有無陰冷的感覺，通風(fēng)條件如何。也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅實。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。
檢查墻面有無石灰“爆點”
這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點”。若發(fā)現(xiàn)面積比較大的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將會給您的居住和裝修帶來極大的麻煩，不可忽視。
另外，還不妨在衛(wèi)生間和陽臺等處作一個排水試驗，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無阻地排向出水口。否則，將給您的居住帶來不便或增大您的裝修改造費用。
十、如何考查房間的空間組合
室內(nèi)空間的質(zhì)量還在于室內(nèi)空間的序列、室內(nèi)空間的層次，這些都體現(xiàn)在室內(nèi)空間的組合上。購房者應(yīng)如何來挑選二手房房間的空間組合呢？
一般來說，各使用空間應(yīng)存在對比和變化，不同功能的房間，其空間大小、形狀一定存在差異，在設(shè)計中如若精心安排，可使空間對比效果強烈，取得良好的空間效果。如在大空間周圍設(shè)置一些小空間，可使人覺得小空間更小，大空間更大。若在建筑內(nèi)有較長的流線，最好能形成空間序列?？臻g序列是指在建筑內(nèi)按一定的流線組織空間的起、承、開、合等轉(zhuǎn)折變化。一幢建筑內(nèi)有許多流線，但主流線上的空間變化是最重要的，購房者選擇時，也應(yīng)針對主流線的變化選擇。
對于居住性二手房的室內(nèi)空間組合，首先應(yīng)實用。居住性二手房中空間組合一般以客廳、飯廳為中心樞紐展開，一般不應(yīng)設(shè)置專門的緩沖空間來過渡和銜接。如出現(xiàn)一些小過道，最好能連接較多的方向和人口。住宅的空間變化應(yīng)體現(xiàn)在門廳與客廳、客廳與臥室、客廳與飯廳之間，尤其以人口、門廳、客廳、飯廳這幾者的關(guān)系為重要。門廳應(yīng)小巧、簡潔，客廳要獨立完整，最好有一個完整的角，有一完整墻面（墻面上無門、窗），同時，客廳要能快速、簡捷地將人流分開，從客廳到各房間繞行距離要短。飯廳要與客廳聯(lián)系緊密，飯廳也可承擔(dān)部分疏散任務(wù)。
十一、考查二手房的幾項常用指標
單個房間的物理性能包括房間內(nèi)的溫度、濕度、光線的明暗和強弱，房間內(nèi)的色彩和色調(diào)，空間的形狀，空間的大小。
對于居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規(guī)整為宜，消費者要避免選擇異形房間做臥室。
臥室中要布置床，床為規(guī)則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其他家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標準化、規(guī)模化程度低，造價一般高于規(guī)則形套房，高造價必是高售價。
客廳的形狀可為異形，但是空間不能過于狹長，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設(shè)計。主臥室的建筑面積應(yīng)有12平方米以上為宜，非開放性家庭客廳面積也不宜超過20平方米，廚房、衛(wèi)生間的空間大小要滿足基本的操作要求。總面積大，而出現(xiàn)“瓶頸”制約空間的住宅套房不宜選用。
購房者應(yīng)察看室內(nèi)形狀、燈頭位置是否恰當，數(shù)量是否滿足基本要求；察看室內(nèi)粉刷是否細致，用手摸墻，看是否易掉粉。如果地面處理過，應(yīng)查看地面色調(diào)與墻面是否協(xié)調(diào)，圖案是否符合自己的心愿。
十二、二手房的平面布局最重要
平面組合是房屋建筑的基本，在很大程度上決定著房屋的適用性效果。在挑選二手房時，一定要仔細考察、反復(fù)推敲擬購二手房的建筑平面，注意建筑的平面組合效果。
注意房間的功能分區(qū)是否明確
一般而言，房屋的公共空間（如客廳）與私密空間（如臥室）既要保持良好的聯(lián)系又不互相干擾。因此，可看客廳內(nèi)門開得是否過多，客廳門多者不宜；可看客廳與外空間隔效果如何，客廳的聲響以不影響臥室休息為宜；另外，在只有一個衛(wèi)生間的情況下，衛(wèi)生間應(yīng)既要與客廳聯(lián)系方便，又要接近臥室，其門開啟位置要隱蔽。服務(wù)空間（如廚房、衛(wèi)生間）與被服務(wù)空間（如臥室）在使用上要聯(lián)系方便，同時要避免服務(wù)空間對被服務(wù)空間的影響和干擾。從入口到廚房的距離應(yīng)短、直接，與臥室的分區(qū)應(yīng)明確。如進門要繞一個大圈才到廚房，廚房的廢棄物要在房屋內(nèi)許多部分經(jīng)過，不但有礙觀瞻，而且這些東西容易使其他地方受到污染。
檢查平面組合“水分”是否過大，走道是否過多，是否必要
一般而言，房間越大，自然對交通聯(lián)系空間的面積要求越大。在一些大面積房間中出現(xiàn)走道也是理所當然。但是，由于過去不少房屋設(shè)計技巧不高，在房屋面積不大的情況下，內(nèi)部也出現(xiàn)了走道，而且這些走道一般不采光、不通風(fēng)。這種走道，對面積只有幾十平方米的住宅利用率不高，也不可能帶來多大空間效果，在選擇二手房時要盡量避免這種房屋。購房者在對二手房使用空間審視時，一定要堅持這一原則：空間的靈活性要大，適應(yīng)性要強。具體的選擇方法是：角落、過道、走廊空間以少為宜，空間的采光面以多為宜，房間的進深以小為宜，房間的開間以大為宜，房間中的門以少而集中為宜。
分析整個建筑的平面組合
了解一下擬購二手房所在的整個大樓是如何組織空間的，是一梯四戶、一梯三戶還是一梯二戶。每層樓戶數(shù)過多，那么每戶的來光面積和采光方向要受到局限，在通風(fēng)、采光、防夕曬方面均要受到影響；同時，一梯四戶對樓梯的使用頻率較高，造成樓梯對各用戶的干擾也較大，對用戶的好處就是各戶分擔(dān)的樓道面積較小。購房者在選二手房時，同樣的套型、同樣的面積，如果每平方米和售價相差不大，平面中樓梯服務(wù)戶數(shù)較少的應(yīng)優(yōu)先。購房者再要檢查的就是戶與戶之間的“獨立性”強不強？比如，有些住宅外墻凸凹過多，雖然爭取到了采光面，但易造成戶與戶之間窗戶過近，而且“面對面”，這樣，房間的私密性降低，房間的質(zhì)量也大打折扣。還有，戶與戶之間是否可以“攀越”。如果兩戶人的外窗離得過近，一戶可以輕而易舉攀越到另一戶，房屋的安全性也隨之下降。
十三、如何檢驗底層或頂層的二手房
由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過程中會或多或少地暴露出一些問題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購房者在選擇二手房時，應(yīng)明確自己的購房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。在選擇一些特殊樓層（如底層、頂層）時，更要注意仔細分析和考察。雖然說現(xiàn)在有“頂天立地”的說法，底層可利用周邊空地種草養(yǎng)花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問題。
如何選擇底層
底層如果沒有架空半層，室內(nèi)陸面只比地面高60至90厘米的話，購房者一定要仔細檢查其防潮設(shè)計和措施。在南方潮濕多雨地區(qū)，底層的防潮措施如果不過關(guān)，當天降大雨之時，地面、墻壁會特別潮濕。因此，在挑選二手房底樓時，應(yīng)該在天連續(xù)下雨的情況下去觀察房屋的潮濕程度。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，在挑選底層時一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理、底層的排水系統(tǒng)是否獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面；如果底層的管道與上面各層是相連的，那么就要看其管道是否在一樓變粗、變大。另外，底層最容易接受地面環(huán)境的影響。如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。但如果底層四周下水管道處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。因此，購房者在看完底層的室內(nèi)時，千萬不要忘記看看室外，看陰、陽溝是否通暢，化糞池口是否離自己住宅較遠，地面排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能，有沒有一些死角地帶等。
如何選擇頂層
要選擇好頂層，就要把握頂層特殊之處。頂層受太陽直射的機會多，面積大，因此頂層的隔熱就直接關(guān)系到頂層空間的質(zhì)量。購房者在挑選頂層時，就要考察頂層隔熱的措施和效果。購房者可看屋面是否設(shè)置通風(fēng)板，位置和高度夠不夠；可看頂層的層高是否比其他的層高要高，是否利于空氣流動和散熱；可看頂層的遮陽是否有所改善或不同于下面各層，屋頂?shù)男问绞欠褡隽颂厥馓幚恚缣幚沓善挛蓓?，或退臺形式，是否有利于通風(fēng)，是否留出空間可用于晾曬和乘涼等。除了隔熱，購房者還應(yīng)看頂層的防水、防雨措施。如果屋面壞了，當其沖受害的就是頂層住戶。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了問題的關(guān)鍵。屋面漏雨，多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化部位（如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫等），因此購房者在選房時，就要避免選擇處在結(jié)構(gòu)變化部位、構(gòu)造變化部位的房間。其次，要看其防漏措施的施工質(zhì)量，如泛水的處理是否做得結(jié)實、均勻。頂層的風(fēng)一般較大，下雨時雨水很容易被吹入室內(nèi)，購房者在挑選時，可看其雨篷伸出距離是否加大,是否增加了其他方向的遮陽板等。
十四、如何選擇二手房建筑的層高
任何房屋建筑都具有三維空間，在選擇合理的平面組合之后，還要注意較理想的剖面效果。購房者在考察二手房建筑時，必須對二手房建筑的層高進行合理選擇，注意處理好以下關(guān)系：
建筑層高與平面的關(guān)系
房屋空間是由墻、頂棚、地面合圍而成，各個界面的大小、高低、顏色、質(zhì)感不同，房屋空間給人的感受就不同。當頂棚、地面都確定后，墻體的高度變化就會給人以不同的感受。如果整個房間的面積挺大，但是層面很矮，那么整個空間給人的感覺就很壓抑，人在里面會有壓抑、不透氣的感覺；如果房間的面積很小，但層高又特別高，容易給人以飄渺、向上的感覺。因此，購房者在選購二手房時，必須注意建筑層高與平面的協(xié)調(diào)問題。一般來說，層高在房間平面長邊與短邊長度之間為宜。如果房間平面是方形，層高與平面邊長則以1：1為宜。
建筑層高與結(jié)構(gòu)的關(guān)系
建筑的結(jié)構(gòu)是建筑空間圍合的主要手段，結(jié)構(gòu)形式的不同，對空間的劃分、分割方式也不同，對建筑的層高也有一定的影響?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，由于墻體只是其中的分割構(gòu)件，而非承重構(gòu)件，其位置布置、更改就相對靈活。但由于梁的跨度一般較大，高度較高，在空間的分割中，有時候會橫在一間房子的中間暴露出來，橫梁使層高發(fā)生變化，整個空間的統(tǒng)一性被打破。即使房間的主要層高滿足要求，也給室內(nèi)空間的布置、使用帶來了難題。因此，購房者在挑選二手房層高的時候，一定要注意考察房屋的結(jié)構(gòu)形式和結(jié)構(gòu)部位，看房內(nèi)是否有梁突出，是否會破壞房屋的頂界面。
建筑層高與空間綜合利用關(guān)系
建筑的層高主要滿足人們的生理需要（如有足夠的空氣可以呼吸，光線可以大部分地進入）和心理需要（對空間的感覺等）。因此，高明的建筑設(shè)計，往往會使建筑層高變化有致，使錯落的空間得到充分合理的應(yīng)用。購房者在選擇二手房時需看是否充分利用了上層空間做貯藏空間。過去我國的一般居民住宅，不會專門設(shè)計貯藏間，但貯藏卻是家庭功能中不可缺少的一項。不少家庭就以陽臺為“雜貨間”，使其更是不堪重負。如果房間有門廳，可看是否設(shè)計吊柜。因門廳面積小，就空間感覺來說，空間可以低一些，這樣就給吊柜留下了空間。由于門廳不會停留過多的人，因此即使空間壓低，也不會帶來空氣不新鮮、光線不充分的問題。同時，由于門廳空間的相對收縮，與室內(nèi)空間在大小、明暗上的對比就更為強烈，使空間效果更加生動鮮明。同樣，在走道處也可以檢查是否降低了層高，設(shè)置了貯藏空間。
十五、如何選擇二手房的朝向
建筑朝向與房間通風(fēng)的關(guān)系
房間內(nèi)能保持空氣新鮮是人們對房間的基本要求之一。房間要保持空氣新鮮，必須與外界保持良好的溝通。要達到此目的，就要考慮建筑的朝向和開窗。購房者在選擇二手房時首先應(yīng)看客廳的朝向。因客廳是一套住房中使用頻率最高，使用人數(shù)最多的房間，其空間質(zhì)量尤為重要。我國處于北半球，客廳一般以朝南為最佳。這樣，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又有涼風(fēng)習(xí)習(xí)。除此之外，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南。東、西南、北、西。其次，購房者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多；若是西向外墻，室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要大多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但在夏天卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對次要些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣必須與外界經(jīng)常保持交換。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
建筑朝向與房間采光的關(guān)系
房間的朝向不同，各季節(jié)房間內(nèi)的光線變化規(guī)律將不一樣，在一天內(nèi)光線的變化也不一樣。在一般的住宅建筑中，購房者對光線變化的要求不會太高。但是，消費者對于陽光的強弱和時間的長短還是有自己的愿望。一般來說，一天之內(nèi)陽光能射入房間2～3小時，對于消除房間內(nèi)濕氣、殺滅細菌、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。
對于廚房，應(yīng)避免西向為宜，因廚房內(nèi)本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜，因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。
建筑朝向與房間隔熱、保暖的關(guān)系
建筑的各個面由于朝向不同，接受太陽的輻射也不同。一套屋中的不同房間，有時會出現(xiàn)很大的溫差。一般來說，消費者盡可能希望房間的保溫。隔熱措施較好，一套房內(nèi)的溫度受外界影響不大，變化不大。因此，購房者在挑選二手房時，應(yīng)對居室內(nèi)各房間的具體情況具體分析。朝向好的房間，其優(yōu)勢是否可為其他房間借用，流入室內(nèi)的風(fēng)是否可以在其他房間里流動；朝向差的房間，是否采取了較為專門的措施。比如，朝西的房間是否延長了遮陽板,墻體的保濕措施是否有特殊的處理,是否用的是空心磚,是否加了隔熱材料等。
建筑朝向與戶型的關(guān)系
現(xiàn)在多數(shù)二手房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的，消費者在挑選時，就要看設(shè)計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)較多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完美，有時候會出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。消費者在挑選這種類型二手房住宅的時候，一定要去現(xiàn)場空地觀察，并要考慮到時間變化和季節(jié)變化。
十六、如何選擇二手房的地段
對于居住性二手房，購房者應(yīng)找出擬購二手房所在居住區(qū)，找出小區(qū)規(guī)劃圖，結(jié)合城市規(guī)劃著小區(qū)的發(fā)展前景，看小區(qū)在整個城市中處于哪個區(qū)域，是文化區(qū)，工業(yè)區(qū)，還是商業(yè)區(qū)。整個大區(qū)內(nèi)的交通是否便捷，到市內(nèi)其他各區(qū)是否方便？
選住宅的位置，應(yīng)選文化區(qū)為佳。因為文化區(qū)內(nèi)校園較多，綠化面積也相對較多，而且文化區(qū)內(nèi)居住者的文化層次普遍較高，為形成良好的人文環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。文化區(qū)內(nèi)由于不從事生產(chǎn)和服務(wù)，區(qū)內(nèi)物流較少，生產(chǎn)污染較小，利于形成良好的自然環(huán)境。因此，選擇在文化區(qū)居住，就有了一個好的大環(huán)境。
消費者還可結(jié)合規(guī)劃圖，實地考察，檢驗擬購二手房所在小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)的綠化面積應(yīng)在小區(qū)面積的8％之上。小區(qū)的人口密度以500～700人／公頃為宜。小區(qū)內(nèi)的人均用地一般應(yīng)在13～19平方米之間為宜。然后消費者可看自己的住房離幼兒園，中小學(xué)的距離，是否要穿過小區(qū)內(nèi)主干道。小區(qū)內(nèi)的菜市場是否高自己的住宅有合適的距離，如果太近，難免不受其干擾；如果太遠，購物又不方便。小區(qū)內(nèi)應(yīng)有醫(yī)院或小型診所。小區(qū)內(nèi)的其他設(shè)施，如商店、理發(fā)店、小食店、郵亭也應(yīng)以使用方便為宜。消費者要看小區(qū)內(nèi)陸面排水系統(tǒng)是否通暢，自己所選住宅是否位于地勢低洼地段。如果住宅處在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就會引起管道堵塞、排水不暢。垃圾收集點應(yīng)分布均勻，離各住房較近。在垃圾臨時存放點，消費者要看有無防護設(shè)施，是否采取了隔離和隱蔽措施。無衛(wèi)生防護設(shè)施的垃圾臨時存放點，易成為污染源。
十七、二手房自用購房與投資購房在位置選擇上有哪些不同
二手房的購買者可能具有兩種基本目的：自用和投資。對于自用型購房者來說，如何在二手房市場上，尋找并發(fā)現(xiàn)符合自己消費水平或相對價廉物美的房屋，滿足其安居樂業(yè)的需要是重要的；而對于投資型購房者來說，如何在二手房市場上，尋找并發(fā)現(xiàn)能使自己投入的資金在最短的時間內(nèi)獲得盡可能多的效益的房屋是重要的。由于他們的目的不同，因而在二手房的位置選擇上也具有不同的側(cè)重點：
對二手房的地點環(huán)境因素考慮的側(cè)重點不同
自用型購房者對二手房地點的環(huán)境質(zhì)量要求較高，這一方面體現(xiàn)在對房屋內(nèi)在環(huán)境要求居住舒適，另一方面還體現(xiàn)在對小區(qū)環(huán)境要求優(yōu)美宜人。作為投資性購房者來說，雖然環(huán)境質(zhì)量高的二手房由于自用型購房者的偏愛易于找到賣出對象，但是他們主要側(cè)重于考慮投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質(zhì)量的要求不是那么嚴格。更有些投資者熱衷于購買城市低洼棚戶區(qū)的二手房，而等待舊城改造工程的實施而獲得高額的拆遷補償。
對二手房地點未來城市規(guī)劃考慮的側(cè)重點不同
自用型購房者非?？粗厮彾址康攸c，要求有一良好而穩(wěn)定的功能劃分、明確的城市規(guī)劃，以避免遷入后又很快被拆遷，或改變原先設(shè)定住用功能的房屋。不少自用型購房往往就落入不穩(wěn)定規(guī)劃的陷講，而白白耗費掉不少時間和精力不停地搬家。投資型購房者則不然，他們考慮城市規(guī)劃的著重點，在于未來的城市規(guī)劃功能是否會令其所購房變得更有利于其升值，甚至在城市規(guī)劃實施后所購房屋突然由不臨街變?yōu)闉榕R街、由住宅類房屋變?yōu)榭捎米魃虡I(yè)用房等等。從總體上說來，自用型購房者希望所購二手房地點不要有太多變化，至少是不改變其使用功能；而投資型購房者希望通過城市規(guī)劃的實施，而使其所購二手房增加附加價值，甚至改變使用功能而獲得轉(zhuǎn)手利潤。
對二手房地點區(qū)位價值考慮的側(cè)重點不同
自用型購房者在進行所購二手房地點選擇之前，往往先確定一個相對明確的購房計劃，包括對房屋區(qū)位的大致篩選，然后重點進行現(xiàn)場勘查和談判。因此，自用型購房者對自己所購房屋區(qū)位價值都很明確，不會好高騖遠或者是屈尊低就。對于投資型購房者而言，雖然也考慮投資成本，但只要是其“操作”范圍內(nèi)的房屋和具有較快變化能力的房屋，將不過多考慮二手房地點的區(qū)位價值而迅速完成購房行為。
對二手房地點選擇時限的側(cè)重點不同
自用型購房者由于是有限次的購買，經(jīng)驗欠缺以及對房地產(chǎn)市場特征及其運作情況的生疏，加上對大多數(shù)自用型購房者而言，購房置業(yè)往往將傾注其畢生的積蓄，因此多種因素的共同影響，決定了自用型購房者在下手時顯得尤為審慎，整個選擇過程相對漫長。投資型購房者則不然，因其對二手房市場相關(guān)市場行情及政策法規(guī)的熟稔，加上多次買賣進出的豐富經(jīng)驗，只要認為二手房地點對所購房屋提供了足夠的升值空間，就會迅速下手購買，選擇時限相對他短得多。
證件及產(chǎn)權(quán)
一、買房時需要查看的證件
一、查看開發(fā)商品的《營業(yè)執(zhí)照》
營業(yè)執(zhí)照是國家政府部門批準一個單位依法經(jīng)營的證明。查看營業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個單位是否存在，看該單位的營業(yè)范圍。同時，還應(yīng)注意營企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，若未經(jīng)年檢則為無效。當一個企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為臨時營業(yè)執(zhí)照的時候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時的企業(yè)還未正式成立。若是開發(fā)商委托銷售代理機構(gòu)銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托書》及該機構(gòu)的《營業(yè)執(zhí)照》。
二、查看開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。
三、查看開發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
它可以確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，并作為建設(shè)活動進行過程中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。
四、查看《國有土地使用證》
依據(jù)我國法律，只有經(jīng)過出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商在向政府繳納一定地價款后，才能獲得國有土地使用證，沒有此證的企業(yè)開發(fā)的房子不能買賣。
五、查看《建設(shè)工程施工許可證》
購買期房應(yīng)查看開工證，以確定開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計劃。買現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗單看房子質(zhì)量是否合格。
六、查看《商品房預(yù)售許可證》
無論是銷售現(xiàn)房還是預(yù)售期房，都應(yīng)報政府有關(guān)部門批準，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷售和預(yù)售，否則其銷售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。
二、五證二書是指什么
商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)(銷)售許可證。
“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。
三、房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七○年
購房者在與開發(fā)商簽訂商品房合同時，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。既然土地使用權(quán)只有70年，那么所買的房子其所有權(quán)也只有70年呢？
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。所以購房者買的房子所有權(quán)不只有70年。
四、產(chǎn)權(quán)證分哪幾種
房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。
1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。
2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。
3.《房屋他項權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護
五、集資建房的產(chǎn)權(quán)如何確定
對于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況：
1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個人按照建造費用集資且單價高于當年房改成本價的，所購住房執(zhí)行經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。
2）對于單位參與住宅合作社建房，單位再以當年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。
六、八類房屋產(chǎn)權(quán)
第一類是國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。具體又分三個細類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。直管產(chǎn)是由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外）大多數(shù)由政府地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產(chǎn)包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費開支購建的房產(chǎn)以及軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級公產(chǎn)、市級公產(chǎn)、區(qū)（縣）級公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。
第二大類是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。
第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。它包含兩個細類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國公民所投資建造、購買的房產(chǎn)；個體產(chǎn)指中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資購建、購買的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
第四大類是聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)。
第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。
第六大類是港、澳、臺胞房產(chǎn)，指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨資產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。獨資產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以獨資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。
第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造合伙購買的房產(chǎn)，有中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外產(chǎn)指外國政府、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。
第八大類是其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都歸這一類。包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產(chǎn)）類和社團類、社團產(chǎn)（社會團體所投資建造或購買的房產(chǎn)）。
不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。
七、什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)
▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。
▲房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東 來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客 來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。
▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)。
▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。
▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。
八、辦理產(chǎn)權(quán)證的五個程序
房地產(chǎn)登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證。
（1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關(guān)證明、證件。
（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。
（3）產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。
產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等
整個復(fù)雜細致的工作過程。
（4）繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。
（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。
尾房選購
一、購買尾房的利與弊
購買尾房的兩點不利之處
1.價格上不一定有優(yōu)勢
通常一個項目從開盤到入住，其售價會逐步調(diào)高約5％—10％，因此，到尾房時價格正常來講是高過其早期售價。
2.品質(zhì)相應(yīng)差
通常留下的尾房是朝向、樓層、位置、戶型較差的住宅。
購買尾房的四點優(yōu)勢
1.價格、付款方式及談判中有空間
由于不少尾房在銷售時開發(fā)商的心氣不同，還有不少開發(fā)商忙于收尾開展其他新項目，因此，在購買尾房時，買家可以在價格、付款方式上有一定的討價還價的空間，在一定意義上講往往有占優(yōu)的感覺。
2.能更客觀、冷靜
一般項目在開盤時都能造成令人產(chǎn)生購買沖動的銷售氛圍，不少買家都是在這種被哄熱的情況下一時沖動買房的。但隨著時間的推移，特別是不少項目從開盤到入住要近一、二年時間，再加上市場中其他新項目的不斷問市，當初的熱情會在項目接近尾聲中變得更客觀、冷靜。
3.風(fēng)險低、買得更踏實
在尾房時期去挑房，會對項目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來鄰居的構(gòu)成有更準確的認定，能看到的東西總比圖畫中看到的更真實，買房也買得更踏實。
4.“性價比”更合算
許多人遇到中意的樓盤就急沖沖地購買，最擔(dān)心的是慢了一步看中的樓層、戶型、朝向已售出，這時就要看你是如何看待一個樓盤的品質(zhì)與售價比了，對于同一幢樓宇在房子的成本中其地價、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標準對每個買家來說分擔(dān)的是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在其朝向、景觀、樓層中。
二、如何選購尾房中的“好”房子
尾房不等于不好的房子
尾房容易給人的感覺是賣不出去的差房子，而實際上留到最后的不一定就不好。尾房應(yīng)分為兩大類：
一、有問題、賣不出去的尾房，如：
朝向差；
樓層次；
景觀不理想；
戶型不合理等。
這類有問題的尾房在銷售上是“困難戶”，極有可能在銷售過程中被剩余下來。
二、沒有問題或沒打算賣出去的尾房，如：
開發(fā)商留作自用；
開發(fā)商留作日后出租；
大買家有意向要購買而暫時保留的；
前期被人買走，后又提出退買的等。
這類尾房極有可能是一些比前期所購買的還要好的房子，例如開發(fā)商留作自用的一般都是好樓層、好朝向、好景觀、好戶型的房間。而前期已賣出去再被退回的也不一定就是不好。因為被退的原因很有可能是由于買家個人經(jīng)濟承擔(dān)力的問題，或本來是已多買了二、三套，或是因為個人原因改買其他項目，因此，這些房子不屬于有問題賣不出的、不好的房子。
巧妙看待尾房的購買空間
通常對開發(fā)商來說當整體銷售超過60％就意味著該項目過了“生死線”，而當銷售率超過80％時，超出部分就是項目賺錢的空間了。因此，面對這剩下的20％的尾房，需要開發(fā)商做出非常理智的決定。若開發(fā)商覺得這部分尾房是屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項目，對所謂“降價”之事所采取的態(tài)度通常是能不降而扛在那兒，而其結(jié)果是剩下一些價格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場上新項目不斷，自己的尾房又已過了先前的銷售氣氛，徹底失去了與市場競爭的能力，而成為真真正正的“尾房”。但若開發(fā)商覺得在消化尾房時反正自己的資金壓力、風(fēng)險已很少了，留在手上的又是好東西，開發(fā)商會在價格上相應(yīng)提高售價。這種情況，若是在市場好的情況，是可以被買家接受的，也是對買賣雙方都合理的。但若市場不好，就要看買家對該項目的認可程度了。另外，若市場不好時，開發(fā)商愿意根據(jù)市場需求在售價上做出相應(yīng)的“犧牲”，對買家來說應(yīng)當是一件劃得來的事情，即以相當優(yōu)惠的價格買到了尾房中的“好”房子。
三、選購尾房八項注意
1.量體裁衣，根據(jù)經(jīng)濟狀況確定需求條件
購房者應(yīng)從自身的實際情況出發(fā)，如果經(jīng)濟承受力較低，購房條件以滿足最基本需求為宜。根據(jù)經(jīng)濟狀況確定需求條件會避免一些因思想不明確而造成的購房波折，有利于更快、更貼切地選到好房！
2.綜合考慮，社區(qū)狀況也是評判標準之一
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，社區(qū)屬性在房子綜合品質(zhì)中所占的比例已是越來越大。盡管社區(qū)狀況不一定在您的選房因素中占有多大比例，但把它作為綜合考慮的因素之一還是很有必要的！特別是追求舒適性的客戶，就應(yīng)該更多考慮社區(qū)狀況了。
3.舊貌換新顏，不要忽視尾房的改造特性
看過房的人都有這樣的體會，樣板房往往比實際交工的現(xiàn)房要漂亮許多，彌補了房子的很多缺陷，展現(xiàn)出很多意想不到的好效果。這主要得益于裝修改造的功勞。其實房子在戶型、朝向、設(shè)計方面的一些“毛病”，許多都可以通過裝修改造“消化掉”，所以對于尾房選購中的這些問題，不要立即否定，更不要發(fā)愁，仔細想一想，是否可以通過裝修改造來個“因地制宜”。
4.長短結(jié)合，兼顧尾盤的投資收益性
如果您買房僅僅是為了居住，也不妨考慮一下尾房的投資收益性，因為隨著市場的不斷發(fā)展，二、三級市場的逐漸完善，會有越來越多的房子用來交易流動，買房投資的觀念會被更多人接受。如果在選購尾房的時候兼顧一下它的投資性，將來即使不住了，也可以有個好收益。
5.眼見為實，打消疑問和思想顧慮
尾房在很多人眼里，還是“剩房”、“問題房”的概念，即使遇到不錯的房子，但考慮到尾房的原因，總覺得房子一定是有什么問題，才會成為尾房，因而顧慮重重，難以確定。其實這大可不必，造成尾盤的原因很多，不一定是別人挑剩的，而且尾盤當中確實有大家所公認的好房，這點毋庸置疑！所以您在買尾房的時候，要相信自己的眼睛，讓事實說話，不必懷疑什么。只要是您親眼所見，確實挑不出什么毛病，就可以大膽地“搞定”它。
6.橫豎對比，了解尾盤的市場價值
比新樓盤便宜是很多人購買尾房的動機。是真便宜，還是銷售上的策略？消費者還是要相信自己的調(diào)查。分兩方面分析，和尾房的過去價格比，是不是真的便宜，和周邊的新盤或者尾盤比，又怎么樣？如果還沒有周邊的新盤便宜，或者便宜不多（當然房子的其它條件要差不多），那不如買新盤。通過橫豎對比，有助于消費者了解尾房的真實情況，不至于被開發(fā)商的不實行為所蒙蔽，同時也有利于了解尾房的市場價值，看看自己的選擇是不是真的物有所值！
7.因人而異，關(guān)鍵看是否適合自己
經(jīng)常聽人說：“這房不好，不方正，到處都是斜角。”您可能也會這么認為，可是仔細看看后你會發(fā)現(xiàn)，這些角并不影響房屋的使用功能，完全可以利用起來，客廳的角可以放那盆很漂亮的巴西木，臥室的角作個酒柜，這時你會發(fā)現(xiàn)，角對你確實不是什么太大的問題。別人不喜歡的，不一定您就不喜歡，關(guān)鍵在于是否真正適合自己！
8.化解不利——不滿因素的解決之道
沒有十全十美的房子，買房只能滿足主要方面的需求。對于不利的因素，只要能找到較好的化解之道，就為購房提供了更多的選擇和更有力的條件。買房不僅僅是和開發(fā)商單純的買賣關(guān)系，而是自己生活方式的一個改變和調(diào)整，應(yīng)該調(diào)動更多因素，積極參與
四、正確看待尾房
尾房是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房的一種。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
一般情況下，當商品住宅的銷售量達到８０％以后，就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。尾房的出現(xiàn)主要是兩個方面的原因：一是它們之中有一些客觀上確實存在諸如朝向差、樓層次、景觀不理想、戶型不合理等問題；二是其他主觀原因，比如因開發(fā)商留作自用、開發(fā)商留作日后出租、大買家有意向要購買而暫時未打算賣出去的、前期被人買走后又提出退買的等。這類尾房極有可能是一些比前期所售出的單位還要好的房子。
由此可見，＂尾房＂不一定就是＂劣質(zhì)品＂，更不能把它簡單地與＂爛尾房＂一樣地理解和看待。同時，正是因為尾房與前期已售出的商品房在區(qū)位、環(huán)境、配套、質(zhì)量方面具有同樣的基礎(chǔ)條件和別無二致的市場評價，如果能夠以相對較低的價格購置下來，無論自住還是投資都不失為一種明智而實惠的選擇。
五、如何購買尾房
第一，最重要的一點就是認真區(qū)分“尾房”、“爛尾房”和一般空置房。
所謂“爛尾房”，是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。而一般意義上的尾房，大多已進入現(xiàn)房階段，項目的主體已經(jīng)基本完成，此時購房者應(yīng)該可以仔細、客觀判斷開發(fā)商實力、項目價值、未來居住環(huán)境及狀況的，從而可以有效避免購到“爛尾房”。
空置房中還有因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。人們在購買時只要照例查驗開發(fā)商是否持有賣房所須的證件是否真實有效，就可避免意外的損失。
第二，比較物業(yè)的品質(zhì)優(yōu)劣，對物業(yè)管理、維護和修繕狀況等考察也很重要。
長期而艱苦的實踐證明，減少尾房最有效的辦法就是追求住宅規(guī)劃設(shè)計的“均好性”，開發(fā)商對環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、材料結(jié)構(gòu)、小區(qū)設(shè)施配套、物業(yè)管理等套餐式設(shè)計的重視以及使項目中全部單位的綜合質(zhì)量達到均衡的追求越來越顯現(xiàn)成效。
與此同時，“尾房”就該“低價房”、“降價房”的觀念也越來越顯得偏激，不夠全面客觀。因此現(xiàn)階段，即使在挑選尾房的過程中，也要認真比較，擇優(yōu)購買，切不可只圖價格上的優(yōu)惠而放過真正的實惠。
在驗收住宅時應(yīng)仔細檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認可。避免購買建造質(zhì)量差或缺乏具有競爭力的賣點，過于落后的物業(yè)。而且尾房在售出時，項目整體可能已經(jīng)售出多時，相差政策規(guī)定的保修期所剩無幾，購房者也萬不可掉以輕心，應(yīng)該與開發(fā)商方面簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問題后賣方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任。更不能購買超過保修期的房產(chǎn)。
第三，希望從尾房上受益或者贏利，最好能請教專業(yè)人士，得到切實可信的指點與支持。
就目前情況而言，尾房的銷售與非尾房并沒有特別的差異，主要包括現(xiàn)場銷售、展會推廣兩種形式。如果你早就對某個或某幾個項目一直有所垂青，只是出于不同的原因遲遲沒有行動，那么你可以通過實地考察的方式來選擇它們的尾房；如果你沒有特別明確的目標，只是想在置業(yè)時獲得尾房在價格等方面的相對優(yōu)惠，“實地考察”的計劃就顯得不現(xiàn)實也不劃算。這種情況下參加房展會，不失為良策，開發(fā)商會在房展會上推出尾房，只要多走幾個樓盤就有可能發(fā)現(xiàn)自己的所愛。
但是，毋庸諱言，尾房之所以吸引置業(yè)者的目光，最根本最主要的原因在于它有“價格優(yōu)勢”。但真正值得投資的項目卻寥寥無幾。
如果項目本身在某一方面或幾方面有明顯缺陷；或者項目的物業(yè)管理等方面出現(xiàn)了問題未得到妥善解決，以至影響市場評價；再或者尾房的價格雖然比熱銷期時低，但已接近市場對項目價值的預(yù)期值上限，這樣的尾房就沒有什么值得側(cè)目的實惠可言了。
六、投資期房與尾房誰更保險
商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險:
開盤期
樓盤剛開始結(jié)構(gòu)施工，將來的房子是否和開發(fā)商所說的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入??？面積有沒有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問，都需要時間去證實。此時的投資風(fēng)險最大，保險系數(shù)頂多為40％。
結(jié)構(gòu)封頂期
結(jié)構(gòu)封頂可以看作項目竣工的前哨戰(zhàn)，因為樓盤結(jié)構(gòu)施工的投資約占樓盤整個投資的60％—70％，結(jié)構(gòu)封頂意味著開發(fā)商的資金有一定保障。另外，結(jié)構(gòu)封頂也可以看出樓盤結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量，可以推測出樓盤竣工的大致期限等。此時，雖然項目還未竣工，但一些風(fēng)險已經(jīng)可以化解，這一階段的保險系數(shù)設(shè)定為60％較為適宜。
竣工入住期
通常以為，都已經(jīng)入住了，大概不會有什么風(fēng)險了。其實風(fēng)險還是有的，比如：墻皮會不會裂縫？樓板會不會漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區(qū)什么時候完善？這些問題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險系數(shù)會達到80％左右。
尾盤中期
此時不論是項目開發(fā)階段，還是入住階段的問題都已經(jīng)暴露出來了，買房者對項目有了確切真實的了解。因此，可以認為保險系數(shù)接近100％。
七、購買尾房四要點
▲關(guān)注成熟社區(qū)
最好選一個成熟社區(qū)，人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開發(fā)商的實力強。這樣，生活的大環(huán)境便有了保證。
▲別選非法項目
在購買尾房前一定要了解該項目的權(quán)屬狀況，有些尾房存在涉案糾紛，這些房子千萬別選?！?
▲集團消費的剩余產(chǎn)品應(yīng)首選
集團留下的尾房通常無大的缺陷，而且住戶的素質(zhì)都處于較高的層面。
▲實地考察很重要
有些樓盤，大部分業(yè)主已入住。你可以對這些業(yè)主進行走訪。而且，還要深入到房子中，檢查墻壁有無裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障。現(xiàn)房的好處也便在這里，各種問題一目了然。
八、如何投資尾盤
投資買房已不是新鮮事，可什么時候投資樓盤最劃算？可能會有人告訴你，當然是開盤初期，價錢便宜，戶型多，選擇余地大。但細算一筆投資明細賬后，好像不一定是那么回事。
投資劃算與否通過公式來計算
做出投資決定前，需要對價格、風(fēng)險和選擇范圍三方面綜合分析。那么，這三方面就會有孰輕孰重，其影響在商品房投資中所占比重的問題，也就是通常所說的權(quán)重。既然是投資，價格因素肯定是最重要的，起碼要占到60％的影響力，風(fēng)險和選擇面的影響力旗鼓相當，各占20％的權(quán)重。
知道了投資價格、投資風(fēng)險和投資范圍的關(guān)系，就可以對各階段投資價值進行一個綜合分析。
先來看投資價格，設(shè)定尾盤中期的購房總價為1，各階段的投資價格比＝尾盤中期價／階段價。價格比越高，說明房價越便宜，對投資越有利。
有了價格比，就可以算出價格權(quán)重值，該值可以反映房屋價格在房屋投資中所占的比重：價格權(quán)重值＝價格比×價格權(quán)重（60％），同樣道理可以得出投資風(fēng)險和投資選擇的權(quán)重值。投資綜合值：將投資價格、投資風(fēng)險和投資選擇三者權(quán)重值相加就是我們需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個數(shù)越大，投資就越劃算！
從表中可以看出，開盤期權(quán)重值總和最大，為0.8632，也就是說這時買房投資最劃算，最值！這和市場投資的實際情況比較吻合，說明投資者已經(jīng)充分認識到了開盤期的投資價值，而尾盤中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都沒有想到的，這說明尾盤期購房也是有很好的投資價值的，但似乎這個價值在市場上還沒有體現(xiàn)出來。人們在熱衷于新盤投資，甚至是結(jié)構(gòu)封定期、竣工入住期的樓盤投資時，殊不知尾盤期的投資會是一個更好、更劃算的投資時期。
尾盤期投資最佳期
上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析的，并沒有考慮投資收益的問題，實際當中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準確體現(xiàn)出投資的價值，上面的例子可以看出，開盤期和尾盤期是房產(chǎn)投資的兩個最佳時期，那么結(jié)合收益情況還會不會是這樣呢？我們來看一下。
商品房投資收益最常見的兩種方式是出租和出售，由于我們對比的是同一套房子不同時期的投資價值，所以無論你什么時候買的房子，房子本身的品質(zhì)沒有什么變化，購買時期的不同不會影響房子的租金和售價，而收益的不同主要體現(xiàn)在時間和收益預(yù)測上，開盤期買房無論出租或出售都要等到入住以后，所以不能立刻取得收益，而尾盤期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點來說，尾盤期的收益性要好于開盤期，起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力，開盤期則不能，這是其一。另外，開盤期由于對項目太多的未知，對將來的收益情況難以做出較為準確的預(yù)測，也就是說，投資收益的風(fēng)險比較高，而尾盤期的樓盤，因為都已經(jīng)成為眼見為實的現(xiàn)實，對收益的預(yù)測和評估就容易和準確得多，客戶沒有什么太多風(fēng)險，完全可以憑當時情況判斷投資的可行性。所以，對于同一套房子，在收益性方面，尾盤期要優(yōu)于開盤期。如果考慮到這點，在投資價值方面，開盤期和尾盤期應(yīng)該不相上下，都是商品房投資的絕佳時期。
投資期房至少60％的風(fēng)險
投資尾房可能會化險為夷
商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險。
開盤期：樓盤剛開始結(jié)構(gòu)施工，將來的房子是否和開發(fā)商所說的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入?。棵娣e有沒有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問，都需要時間去證實。此時的投資風(fēng)險最大，保險系數(shù)頂多為40％。
結(jié)構(gòu)封定期：結(jié)構(gòu)封頂可以看作項目竣工的前哨戰(zhàn)，因為樓盤結(jié)構(gòu)施工的投資約占樓盤整個投資的60～70％，結(jié)構(gòu)封頂意味著開發(fā)商的資金有一定保障。另外，結(jié)構(gòu)封頂也可以看出樓盤結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量，可以推測出樓盤竣工的大致期限等。此時，雖然項目還未竣工，但一些風(fēng)險已經(jīng)可以化解，這一階段的保險系數(shù)設(shè)定為60％較為適宜。
竣工入住期：大家想，都已經(jīng)入住了，大概不會有什么風(fēng)險了。其實風(fēng)險還是有的，比如：墻皮會不會裂縫？樓板會不會漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區(qū)什么時候完善？這些問題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險系數(shù)會達到80％左右。
尾盤中期：此時不論是項目開發(fā)階段、物業(yè)管理，還是入住階段的問題都已經(jīng)暴露出來了，買房者對項目有了確切真實的了解。因此，可以認為保險系數(shù)接近100％。
細算一筆價格賬 尾盤要比新盤值
目前，樓盤多采取低價入市策略來聚集人氣。而后，再依據(jù)階段逐漸提高售價，以彌補開盤期收益的損失。一般情況下，項目結(jié)構(gòu)封頂時，房屋售價會提高5％左右，竣工（到入?。r可提高到8～10％，此時房子已經(jīng)賣得差不多了，樓盤開始進入尾盤期，尾盤期基本可以分成初期、中期和后期三個階段，每個階段售價不一樣。
尾盤初期：樓盤入住半年內(nèi) 房價約為入住價9.5折
尾盤中期：樓盤入住1～2年 房價約為入住價9折
尾盤后期：樓盤入住兩年以上 房價約為入住價8.5折
以某一普通樓盤為例：這是一棟24層的蝶型塔樓。開盤期，起價4080元／平方米，最高5860元／平方米。首層價格最低，向上依次遞增，20層以上反降，每層間差價約50元／平方米，我們選擇兩套有尾盤傾向的房子進行分析：頂層（24層）125平方米北向三居，開盤價4912元／平方米（該戶型4080元／平方米起，20層最高5120元／平方米）；4層96 平方米西向兩居，開盤價4706元／平方米（該戶型4550元／平方米起，20層最高5120元／平方米）。
從表中可以看出樓盤各階段A、B兩套房屋的價格變化情況。樓盤可分為：開盤價、結(jié)構(gòu)封頂價、竣工價（入住價）和尾盤銷售價。
不同的挑盤期 不同的選擇范圍
這里所說的投資選擇是指客戶在不同時期選購?fù)粯潜P時，挑選房子范圍的大小。
開盤期：客戶的選擇范圍最廣，但考慮到開發(fā)商之前可能進行的內(nèi)部認購、客戶同時認購，開發(fā)商有意留房等因素，此時客戶的選擇范圍在80～90％之間，這里取上限90％。
結(jié)構(gòu)封頂期：經(jīng)歷了“興旺”的開盤期后，隨著樓盤入市效應(yīng)的逐步淡化，在結(jié)構(gòu)施工中，樓盤基本處于銷售狀況平穩(wěn)的銷售中期，到結(jié)構(gòu)封頂，樓盤的銷售率可以達到60％左右，這時買房客戶的選擇面為40％。
竣工入住期：這一時期的樓盤銷售率在80～85％左右，選擇面取15％。
尾盤中期：這時候留有10％左右的房子，所以選擇范圍是10％。
期房選購
一、購買期房注意事項
審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營范圍
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力就越強，反之亦然。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗欠缺，可能因為方方面面的關(guān)系或施工組織設(shè)計等原因?qū)е卵悠诮环浚顕乐氐暮蠊菦]有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況下，不能及時回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，最終導(dǎo)致樓盤爛尾。在購買期房時，一定要看其營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么消費者與其簽訂的售房合同就是無效合同。
提防商品房使用面積“縮水”
新實施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比絕對值的3%作為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理，但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購房者在處理面積誤差時明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。
謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)
購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞，如果您看到開發(fā)商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認為將來房屋交付時就像你所見所想的那樣，那就大錯特錯了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，它是相對于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開發(fā)商具有約束力，將來出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開發(fā)商才會承擔(dān)違約責(zé)任。這里提醒您，不能讓一些美好的設(shè)想誤導(dǎo)您，使您做出不客觀的、不全面的評價。《商品房銷售管理辦法》對有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問題做出了有利于購房者的規(guī)定，但實際上執(zhí)行起來非常難，開發(fā)商很容易規(guī)避。
慎交購房訂金
目前在房地產(chǎn)銷售過程中訂金問題的爭議很多，主要表現(xiàn)在購房者在正式簽約前要向開發(fā)商交納一定數(shù)額的款項，作為訂金。但在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議時開發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實意愿與開發(fā)商簽訂的合同。如果您與開發(fā)商在認購書中明確了所交款項為訂金，且在規(guī)定的日期內(nèi)沒有與開發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時真的不知道會有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔(dān)，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發(fā)商所售項目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項為預(yù)付款性質(zhì)費用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。
購買期房要注意的問題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設(shè)計變更，交付條件，質(zhì)量問題，房產(chǎn)抵押等問題都很重要，我們將在以后的文章中陸續(xù)向讀者介紹。
二、買期房注意四種風(fēng)險
對消費者來說，購買期房有其有利的一面，也有其不利的一面，這不利的一面主要表現(xiàn)在購買期房時的四大風(fēng)險上。
風(fēng)險之一：房屋延期交付使用的風(fēng)險，包括使用居住功能無法體現(xiàn)和屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。
風(fēng)險之二 ：房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險，開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。
風(fēng)險之三 ：房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險。有的期房項目有可能無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也由此可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓無法實現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險。
風(fēng)險之四 ：房屋"爛尾"，也就是最大的風(fēng)險。即由于各種原因，使正在建設(shè)的項目停工或無法繼續(xù)建設(shè)，給消費者帶來嚴重損失的風(fēng)險。
三、如何減少購買期房的風(fēng)險
作為消費者，如何能買到自己滿意的期房，而又盡量減少期房的風(fēng)險呢？要做到這些，消費者在購買期房時應(yīng)該做到以下三項注意：
購買期房前可以委托所信任的中介機構(gòu)對所購房屋項目的市場前景進行客觀評估，如果市場潛力不被看好，切不可輕易買期房，以免上當受騙，為他人做嫁衣。
購買期房前要委托所信任的中介機構(gòu)對開發(fā)商資質(zhì)、信譽度進行調(diào)查。對于資質(zhì)好的開發(fā)商而言，僅從自身的品牌出發(fā)，也不會讓項目"爛尾"。
而對于那種資質(zhì)和信譽都一般的甚至不好的最好要小心謹慎，甚至不買。在簽訂購房契約階段要委托律師對購房合同進行認真審核，盡可能增加更為詳實的補充條款。
四、買期房的利與弊
預(yù)售商品房是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。作為購房者，在買期房前，先看清購買期房的利與弊。
購買期房的好處主要體現(xiàn)在兩方面：一是價格更優(yōu)惠，資金是有時間價值的，一般而言開盤價格與后期價格每平方米相差幾百元，甚至上千元；二是越早購買，對樓內(nèi)的戶型、朝向選擇余地更大，可以挑出更適合自己需要的房屋。
購買期房主要存在以下幾種風(fēng)險：一是房屋延期交付使用；二是房屋內(nèi)在品質(zhì)（如房屋質(zhì)量、配套建設(shè)等）變換的風(fēng)險；三是房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險，由此可能導(dǎo)致購房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無法實現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險。
正因為有利有弊，所以面對期房的誘惑，購房者選擇買與不買關(guān)鍵在于如何有效地規(guī)避風(fēng)險，取得更大收益。以下介紹一些購買期房的注意事項：
第一，在作出決定前，對項目整體情況做全面透徹的調(diào)查。調(diào)查對象主要包括：開發(fā)商的資質(zhì)、實力、信譽、經(jīng)營狀況；物業(yè)的合法性；項目的權(quán)屬狀況；周邊及小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)情況；小區(qū)和房屋的規(guī)劃設(shè)計以及工程建設(shè)進度等。
第二，在簽定預(yù)售合同時，認真研究合同的條款，盡量爭取更多的利益和保障。由于期房不確定因素太多，所以合同條款要求更加嚴謹，尤其是在工程進度、房屋質(zhì)量、配套建設(shè)、住房面積、相關(guān)費用及付款方式等，描述盡量詳盡清楚，同時，將違約責(zé)任明確。
第三，在簽定合同以后，購房者應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商聯(lián)系，了解所購房屋的建設(shè)進度，以防止意外事件的發(fā)生。
第四，由于期房風(fēng)險比較大，可以選擇做合同公證和房產(chǎn)保險，以進一步加強風(fēng)險保障機制。
總之，在買期房時，購房者必須慎重些！
五、購買期房的四大優(yōu)勢與六項注意
隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和銀行利率的連連下調(diào)，許多市民對購買期房顯示出良好的信心。而期房的暢銷對買賣雙方都有利，它可以減少開發(fā)商的投資壓力，從而有可能更大地降低價格。對消費者而言，期房的潛在優(yōu)點也很多。
買期房四大優(yōu)勢
首先是價格優(yōu)勢。期房在開發(fā)之初賣出去，是開發(fā)商為了募集資金的一個渠道。資金對哪家開發(fā)商而言都是很有吸引力的，為了更多地吸引資金，在期房的銷售中，房產(chǎn)開發(fā)商都在價格上有較大的優(yōu)惠。一般來說，買期房比買現(xiàn)房在價格上可優(yōu)惠10％以上。因此說，在如今利息連連下調(diào)的今天，買期房其實也是一種投資。
而買期房的第二大優(yōu)點則是房型設(shè)計上的優(yōu)點，從市場角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商們對設(shè)計是十分看重的，因為設(shè)計好壞直接影響產(chǎn)品的銷售，所以相對而言，期房的設(shè)計大多避開了當前市場上現(xiàn)房的設(shè)計弱點。
買期房的第三個優(yōu)勢是，當人們通常可發(fā)現(xiàn)在一棟已建好的現(xiàn)房中去選房時，往往層次好和朝向較好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些層次不太理想，朝向不佳的房子了。而買房可說是每個家庭的大事，住房層次朝向是否適合將影響采光、通風(fēng)，而這些直接影響生活質(zhì)量。
買期房六項注意
期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來的，則是期房的購買也有風(fēng)險，一旦不慎，則會惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險，買一套好期房呢？業(yè)內(nèi)人士提出了六項注意：
一是對公司的信譽、實力要細細考證。引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，質(zhì)量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽好，實力強的大企業(yè)，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質(zhì)交房。
二是購房資金不能一次性投入。購房時，有的公司對一次性交費的優(yōu)惠很大，有的達到了5％以上，這確實是一筆不少的開支。購現(xiàn)房不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。
三是購期房要選好時機。在開發(fā)商已經(jīng)開始動工的基礎(chǔ)上去購買。因為開發(fā)商已經(jīng)開工并初步開始建設(shè)，表明按期交工有了初步保障，同時可以在動工之期到工地察看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。如果僅憑設(shè)計圖去購買，到時開發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開工，延了工期，吃虧的是購房者。
四是對周邊環(huán)境要心中有數(shù)。購期房不象買現(xiàn)房，現(xiàn)買現(xiàn)住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造"三廢"的工廠也在建設(shè)。因為購期房的一個目的就為了購一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？
五是關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因，則是對未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來，必竟這時的物業(yè)公司已經(jīng)進場。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費，都是一個未知數(shù)。如果買了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購期房時，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給一定的承諾，以保證將來入住時，享受到良好的物業(yè)管理。
六是合同簽訂必須請律師辦，購房是一件大事，有的花費幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時，如何對自己有利呢？為了實現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在與開發(fā)商進行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。
六、購買期房十技巧
1．親自到項目工地現(xiàn)場實地體會
對于開發(fā)商精心選取的這個園、那個苑，不要被迷惑，就當它是1號房、2號房，千萬別被誤導(dǎo)以為某某花園，就一定是個花園。一定要到工地現(xiàn)場去走走，看看開發(fā)商的工地管理是否有序，樓與樓之間的距離是否是開發(fā)商承諾的。
2．會看地理位置。
所有房地產(chǎn)廣告都會畫個位置示意圖，越畫越藝術(shù)，仿佛個個都地理位置優(yōu)越。您最好到實地去看看才會知道樓盤的具體位置。
3．看清價格。
購房人應(yīng)弄明白是均價還是起價，如果是起價，就是樓盤房屋的最低價格，而實際價格，會因樓層、朝向、戶型以及施工進度而增加。
4．會分辨外觀圖。
您得將漂亮的外觀圖看清楚，是實景圖還是效果圖，千萬別將效果圖當成實景圖，那是電腦擬制的，太當真會讓您失望的。
5．別被戶型圖、模型、樣板間所迷。
戶型圖對購房人有吸引力，但您千萬要注意有的戶型圖比例不當，感覺上會比實測中空曠得多。而模型、樣板間通常經(jīng)過了開發(fā)商的精心包裝，不要被迷惑。
6．了解開發(fā)商。
購房人看房地產(chǎn)廣告時，一定要看廣告中有哪些是值得依賴的企業(yè)。如果對廣告中列出的開發(fā)商或其他參與項目單位從不了解，別輕易購房，先了解一下再說。
7．別被優(yōu)惠迷眼。
目前房地產(chǎn)廣告中都登有項目的優(yōu)勢與優(yōu)惠。卻從來看不到該項目的弱勢與弱項。聰明購房人別被什么機不可失之類的優(yōu)惠所迷惑，更別為這種優(yōu)惠而心動，那一小點優(yōu)惠對大量的購房款來說算個啥。
8．仔細看按揭，算算是否合算？
購房人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況選擇付款方式，很多廣告中都會標明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您應(yīng)向?qū)＜易稍円幌沦J款政策和知識，然后仔細算算，哪種方法合算。
10．其他。別忘了廣告中還有綠化、物業(yè)、保安、熱水等許多承諾?，F(xiàn)房還可以親自查看，但期房則別信廣告之詞、無憑無據(jù)，您在簽合同時，還真別忘了這些內(nèi)容。
七、期房應(yīng)注意的法律問題
期房“只能遠觀，不可近瞧”，這種時間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購房人應(yīng)注意下面的法律問題。
八、弄清開發(fā)商的“老底”
購房者應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽高、實力強、業(yè)績好的開發(fā)商可以降低業(yè)主的購房風(fēng)險。
購買房產(chǎn)時，購房人應(yīng)盡量主張看原件，因為復(fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等。
九、把牢房屋產(chǎn)權(quán)證
在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān)，登記機關(guān)在對申請人的申請進行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源齊全的，登房機關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來的原因一般在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購房人要提高警惕。
十、重視“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一個突出問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
十一、一分一厘算面積
對于期房購買人來講，暫測面積與實測面積存在誤差不可避免。很多時候，實測面積要比暫測面積高出許多，遇到這種情況，購房人可能會損失預(yù)購契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價款。與房屋面積有關(guān)的另一個引起爭議的問題是房屋使用率與售樓說明書房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動境地，購房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過±0．5％時，購房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。
十二、謹慎簽署管理公約
物業(yè)管理收費混亂已成為業(yè)主投訴的一個熱點。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對不平等的合約提出修改意見，一時大意可能會引來長久的煩惱。
十三、在房屋質(zhì)量上較真
房屋質(zhì)量及保修是一個極為敏感的問題，它常常會引發(fā)購房人與開發(fā)商的沖突，為維護購房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門專門下發(fā)了實行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實行。
十四、購買期房三要素
信譽當做第一要素
期房交現(xiàn)后發(fā)現(xiàn)房屋面積“縮水”，綠化率低于開發(fā)商的許諾，交房日期一拖再拖，諸如此類常常困擾著購房者。因此，要確保期房許多不確定因素的落實，信譽尤為重要。要綜合評估開發(fā)商的信譽，如開發(fā)商的企業(yè)背景、行業(yè)口碑、管理經(jīng)驗等都應(yīng)在消費者考慮之列。
消費者在考察房產(chǎn)商信譽的同時，對公司實力不容忽視。開發(fā)商的實力與期房質(zhì)量的優(yōu)劣息息相關(guān)。如前幾年，一些實力有限的“項目公司”無法支撐下去，引起了工程停滯或偷工減料等現(xiàn)象，而其中有些房產(chǎn)商不是沒有信譽，只是心有余而力不足，最后吃虧的還是消費者。
價格不是惟一因素
房產(chǎn)交易中的價格一向是消費者關(guān)注的問題，但是消費者在購買期房時要警惕低價陷阱。
據(jù)有關(guān)部門反映，多宗對期房質(zhì)量投訴的案件均因消費者受低價的誘惑所致。同時要注意，價高并不一定是好房，消費者更要警惕以劣充優(yōu)的不良商人。根據(jù)期房的地段、配套設(shè)施、環(huán)境、開發(fā)周期等多種因素來判斷價格的合理性，是投資期房的一個重要因素。
物業(yè)管理更為重要
買期房對消費者來說就是買“夢想”，可是一些消費者在滿懷喜悅地搬進新居后才發(fā)現(xiàn)是失落的天堂。
原因是不盡人意的物業(yè)管理服務(wù)讓入住者每天都碰到新問題。目前，智能化管理，網(wǎng)絡(luò)生活，以“服務(wù)”為核心進一步健全小區(qū)環(huán)境，人性化設(shè)施等社區(qū)物業(yè)理念，受到社會的廣泛重視。所以，消費者在購買期房時，不僅要關(guān)注您想購買的樓盤本身，更要看看其房產(chǎn)商對期房物業(yè)管理的規(guī)劃。
十五購房：購期房四要點
第一，要善于簽訂對自己較為有利的合同。
對于預(yù)售房的預(yù)售面積與交屋時的實際面積，例如，當預(yù)售面積超過實際面積怎么辦？當預(yù)售面積小于實際面積怎么辦？對于類似條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭，并寫入合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細注明并簽定相應(yīng)的違約條款。第二，在購預(yù)售房時，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。
因為平面示意圖能夠提供的僅是室內(nèi)平面格局的區(qū)劃，對于室內(nèi)空間布局，應(yīng)盡量避免錯綜復(fù)雜的梁柱穿過，否則對空間會有極大的壓感。對于此類問題，在簽訂預(yù)售合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍圖，或請較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。諸如此類問題，還有購買頂層屋的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會對裝修帶來許多麻煩。
第三，在購買高層住宅時，一定要注意樓與樓之間的間距及采光問題。
首先是比較本開發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量避開與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來是否會有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內(nèi)容都應(yīng)事先了解清楚。
第四，現(xiàn)今購置預(yù)售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車位。
十六、買期房要學(xué)會五看
商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購人支付定金或房價款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時間、內(nèi)容履行合同，嚴重損害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費者關(guān)注商品房價格因素的同時，還應(yīng)進行“五看”。
一要看證件商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證；
二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽和資信狀況預(yù)售商市場信譽好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟實力強是消費者選擇是否購買此房的首先要素；
三要看建筑設(shè)計圖紙設(shè)計的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購者的實際需求；
四要看建筑施工隊伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達到設(shè)計所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊伍的現(xiàn)象；
五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范。預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標準、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。
現(xiàn)房選購
一、購買現(xiàn)房的7個要點
1、土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題。
2、營業(yè)執(zhí)照印章和各種法定批文是否屬于原件，與被確認的名稱是否相符。
3、房屋結(jié)構(gòu)、套型、質(zhì)量、配套設(shè)施等是否與廣告內(nèi)容一致。
4、供水、供電、供氣能否保證，交通、排污、通訊是否通暢。
5、房屋的面積是否按國家有關(guān)規(guī)定進行計算，有無“短尺少寸”現(xiàn)象。
6、房價計算是否已按各種應(yīng)該優(yōu)惠的價格執(zhí)行，是否合理。
7、其他承諾的條件（如戶口、物業(yè)管理等）是否兌現(xiàn)。
二、現(xiàn)房選購12技巧
一、白天、夜晚看現(xiàn)場。因為晚上看房能更好地了解房屋的周圍環(huán)境、噪音及照明等情況。
二、晴天要看，雨天看房容易發(fā)現(xiàn)房屋的門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進入、滲漏現(xiàn)象。如能碰上連續(xù)雨天，則看房效果更佳。
三、房內(nèi)要看，房外也要看。只有通過看房，才能更好地了解有關(guān)通風(fēng)、采光、排氣等情況。
四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般應(yīng)該是：先客廳、后餐廳、廚房、臥室不正對客廳等。
五、墻面要看，墻角也要看。墻面應(yīng)該平整，而墻角則必須方正，因為墻角承受的是房體結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時對裝修也影響很大。
六、裝潢要看，做工也要看。做工的好壞直接關(guān)系到房屋質(zhì)量的高低，其中接角、墻角、窗沿、天花板等做工是否細致精巧尤其重要。
七、電梯要看，樓梯也看。樓梯是發(fā)生危急情況時的惟一逃生之路，這就要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆積等不便能行的現(xiàn)象。
八、要仔細查看房屋的地面是否平整光潔，是否出現(xiàn)積水、漏水現(xiàn)象。
九、要仔細相看廚房的衛(wèi)生間的設(shè)備安裝情況。因為這兩個地方最好容易出現(xiàn)問題，大意必留后患。
十、要仔細查看電路布置、電線粗細、插座及開關(guān)安置是否科學(xué)合理、方便實用和留有余地。
十一、要注意目測房間的高度。房間高度不夠，會給生活帶來不便。合理的房間高度通常應(yīng)大于2.8米。
十二、 向有關(guān)人員了解房子周圍環(huán)境的治安、管理、人才素質(zhì)、居民結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施等情況，以便做到心中有數(shù)。
三、現(xiàn)房如何選
選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室（客廳）、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經(jīng)?；顒拥目臻g，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。
廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。
四、現(xiàn)房好，期房好
消費者在決定購買房屋時，首先遇到的是選擇現(xiàn)房還是期房，哪種更適合自己？現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。消費者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、區(qū)位、室內(nèi)格局等各個方面詳細地了解，將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于現(xiàn)房是已經(jīng)建好的實物，購房者可以親眼看到自己將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，能夠避免購買期房可能帶來的風(fēng)險，做到心中有數(shù)，具有較大的安全性。由于現(xiàn)房是已完成的房地產(chǎn)項目，購房者要對此項目的合法性、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行調(diào)查也是比較容易的。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之處的話，當然，與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些。
五、購買現(xiàn)房的優(yōu)缺點
優(yōu)點——
1、房子就在眼前，直觀。隨時都可以進入房子去看一看，選中了買下便可。
2、入住便利。
3、房屋價格基本穩(wěn)定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。
4、既有房屋的宣傳材料，又可以實物一一對照。
5、家庭計劃便于安排。買房子是家中的大事，或為了改變居住環(huán)境，或為了工作關(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。
缺點——
1、付款方式靈活度低。
2、價格較高，難以優(yōu)惠。
3、隱蔽工程難以看到。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過較長的使用期后才會知道。
其它相關(guān)資料
1、結(jié)婚以后，夫妻只能按揭購買一套商品用房嗎？能否以各自的名義、憑單方的經(jīng)濟實力自己購買商品房？
答：夫妻雙方可以以各自名義購買商品房，但由于婚后雙方的工資等收入是共有財產(chǎn)，因此購買的房屋仍是共有財產(chǎn)，除非雙方能夠證明購房資金不是共有。
2、辦理公積金貸款后，能否支取夫妻雙方或一方每月交納的公積金用于還貸？
答：可以在貸款未還清前，每年由職工夫妻雙方所在單位分別填寫《職工購建房支取個人公積金申請表》并附住房貸款合同原件、還貸存折賬號、結(jié)婚證原件，經(jīng)住房公積金管理中心審核蓋章后由所在單位開具轉(zhuǎn)賬支票到公積金繳存銀行辦理轉(zhuǎn)賬支取手續(xù)。住房公積金每年支取一次，每次支取金額為上一年度已結(jié)息金額，且不能超過一年的還貸總額。
3、若買方辦理了臨時身份證可否辦理貸款？
答：不可以，必須是正式的身份證，且不得有開啟、毀損等現(xiàn)象，非成都市六區(qū)十二縣的必須辦理暫住證，但暫住證只要拿到領(lǐng)證通知單就可以辦理了。
4、購房前房產(chǎn)公司已將房屋抵押，現(xiàn)在大產(chǎn)權(quán)也未辦下來，不知這是否會影響辦理分戶產(chǎn)權(quán)？
答： 抵押的房屋在抵押權(quán)人同意的情況下是可以出售并辦理備案登記的，開發(fā)商提供辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料齊備的情況下房管部門在7個工作日內(nèi)即可將產(chǎn)權(quán)登記辦理完畢。
5、商品房土地使用到期后，政府對樓房進行拆除需補償嗎？如何補償？
答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》主席令[1995]第29號，第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 如果國家收回該處土地，房屋拆遷也會補償，但只能補償房屋殘值，不包括地價。
6、購買單位集資房，能否辦理戶口？
答：根據(jù)成都市公安局相關(guān)規(guī)定，非本市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的人員，在本市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房（含按揭，不含二手房）才能申請辦理成都市戶口，集資房不能辦理。
7、撤遷戶在撤遷后一年內(nèi)購房，領(lǐng)取購房補助金需要辦理甚麼手續(xù)？
答：在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實行貨幣化補償?shù)谋徊疬w入，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購買新建普通商品住房或二手住房建筑面積在120平方米以下的，起購房補助金額的計算公式為： [購房合同成交總金額×1％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購住房建筑面積單價) ×1％]；新購住房建筑面積在120—180平方米的，其購房補助金額的計算公式為： [購房合同成交總金額× 0.5％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購住房建筑面積單價) ×0.5％]。上述計算公式中的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和。您可以在辦理房屋所有權(quán)證后，憑身份證件、產(chǎn)權(quán)證（辦理了房屋抵押貸款的房屋提供復(fù)印件）、契稅完稅證(發(fā)票)、繳納規(guī)費通知單，《個人購買普通商品住房補助申領(lǐng)單》到人民中路一段28號成都市房地產(chǎn)大廈4樓個人購房補助資金發(fā)放點親自領(lǐng)取(委托領(lǐng)取的，須憑公證委托書)。
8、以前單位繳納了公積金，現(xiàn)在因更換工作單位而沒有繳納了，但是以前有公積金約1萬元左右，不知能否支??？怎樣支取？
答：可以在以下情況辦理銷戶支取①離退休； ②死亡； ③出境定居； ④完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系； ⑤在“中心”托管戶托管期間從事個體經(jīng)營（辦理了個體工商營業(yè)執(zhí)照）等情況下，可以辦理銷戶支取，支取額為職工個人帳戶內(nèi)的本息金額。或正在發(fā)生住房消費（如購房、建房、危房大修等），需要付款給房地產(chǎn)開發(fā)商、還購房貸款本息、付相關(guān)稅費時，可以辦理使用支取，支取額為上一年度已結(jié)息金額（每年6月30日為結(jié)息日）。
9、公積金貸款條件？
答：申請住房公積金貸款必須具備以下兩個條件： 1、開發(fā)商與公積金管理中心簽定了項目合作協(xié)議； 2、個人正常繳納公積金一年以上。您可以要求開發(fā)商向公積金管理中心申請貸款業(yè)務(wù)。如果開發(fā)商不辦理公積金貸款您可以到公積金管理中心辦理支取手續(xù)，每年支取一次公積金用于償還銀行貸款。有關(guān)辦事程序請參閱本站《辦事指南》職工購建房支取住房公積金辦理。
10、關(guān)于購房入戶問題
根據(jù)成都市公安局有關(guān)規(guī)定，凡在我市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下條件的人員，可以辦理五城區(qū)及高新區(qū)戶口：購房金額在50萬元以上或購房面積在120平方米以上的，可以申請辦理購房者三代內(nèi)共同生活的直系親屬的成都市區(qū)戶口；購房金額在30萬元以上或購房面積在90平方米以上的，可以申請辦理購房者本人、配偶以及未成年子女（18周歲以下）的成都市區(qū)戶口；購房金額在15萬元以上或購房面積在60平方米以上的，可以申請辦理一名成都市戶口（購房者本人、配偶或已成年子女其中一人的戶口）。購買兩套以及兩套以上住房的，購房金額或面積可以合并計算。您可以在入住后憑房屋產(chǎn)權(quán)證（原件和復(fù)印件各１份），按揭購房提供購房合同、按揭合同（原件和復(fù)印件各１份），最近６個月的繳款收據(jù)（原件和復(fù)印件各１份）及其他相關(guān)材料向房屋所在地公安分局或市公安局辦證中心申請辦理成都市戶口。
1、 們評估的價太低了，我不想賣了。
答：詢問客戶的心里價位，一方面向客戶講解其房子的優(yōu)劣勢（尤其渲染其房屋劣勢），另一方面適當提供雷同房屋的成交價格供其自行比較借鑒。如果客戶的心里價位位勢有所降低，員工可掌握的浮動范圍不超過正負10％。
2、 有房子想出租，需要怎么辦手續(xù)，怎么收費？
答：請攜帶房屋權(quán)屬證明、房主身份證原件進行登記。如果您出租的房屋月租金在2000元（含2000元）以上，我們除了為您發(fā)布信息之外，還為您尋找客戶，帶客戶看房，成租后向您（出租方）收取半個月傭金（向客戶解釋租金2000元/月以上屬于高端租賃，該市場現(xiàn)屬于供過于求，向您收取租金的方式是由市場決定的，我們將通過我們強大的營銷網(wǎng)絡(luò)和渠道為您盡快找到客戶，讓您盡快受益），同時我們公司作為見證方協(xié)助您雙方簽署一份租賃合同。
3、 一套房子想賣，現(xiàn)自己已找好買方，想委托公司辦手續(xù)，應(yīng)該如何辦理，怎么收費？
答：買賣雙方約好時間到連鎖店簽訂一份房屋買賣置換合同。買賣雙方帶身份證、戶口本，另外買方帶房款或部分定金，賣房須帶該房屋產(chǎn)權(quán)證或房本。買方將全款交到公司后開始辦理過戶手續(xù)。過戶費是免費的。
4、 費太高了，有些中介公司才收成交額的1%-1.5%，你們可以優(yōu)惠一些嗎？
答：收費是公司統(tǒng)一規(guī)定的，我們沒有給予優(yōu)惠的權(quán)利。我們在全市擁有十余家連鎖店（今年年底將達到40家）作為廣闊的銷售渠道和有一支訓(xùn)練有素的銷售隊伍一齊銷售您的房子，此外我們以網(wǎng)絡(luò)操作平臺做媒介，有購房需求的人只需登陸cd.sunco.com.cn網(wǎng)站，足不出戶就可以看到您要賣的房子。我們提供給您的是讓您放心值得您信賴的陽光中介，操作流程透明清晰，絕對不會出現(xiàn)在其他小中介公司出現(xiàn)的諸如買空賣空等。
5、 求租方未到期就不租了，該怎么辦?
答：您可以在簽訂合同時約定如果求租方提前退租則預(yù)付租金或押金自動轉(zhuǎn)為違約金不予退還。
6、 完租賃合同是不是出了事你們就負責(zé)了？
答：如果有事雙方可以協(xié)商，若協(xié)商不成一切按照合同約定執(zhí)行，我們公司只是簽訂合同的見證方，可以幫助你們協(xié)商解決，但沒有仲裁的權(quán)利和義務(wù)。
7、 有套房子想賣，房主是我的××（親屬），他現(xiàn)在人在國外，該如何辦手續(xù)？
答：首先要到當?shù)卮笫桂^或總領(lǐng)事館辦理委托XX人辦理房屋相關(guān)事宜的委托公證手續(xù)，然后由受托人在本地公證處對此委托公證手續(xù)進行二次公證。之后就可以由受托人代為辦理該房屋相關(guān)的受托事宜。
8、 二手房能提取公積金嗎？
答：如果您購買的是帶有產(chǎn)權(quán)的私產(chǎn)房，付款方式是一次性付款或按揭貸款都可以提取公積金。
9、當客戶簽完三方后，其中一方違約導(dǎo)致該房屋交易無法繼續(xù)，雙方要求退還中介費時，應(yīng)這樣向客戶解釋。
答：我公司所收取的費用是居間服務(wù)費只要合同簽字便已生效，證明我們提供的信息已成交，所以服務(wù)費不退。（附：關(guān)于合同的解除與終止：在三方合同定立后，買賣雙方任何一方出現(xiàn)違約情況導(dǎo)致此房屋交易無法繼續(xù)，我公司居間服務(wù)費一律不退。違約方可以與另外兩方終止合同，請注意措辭，不要同意雙方解除合同。終止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居間服務(wù)費不退；解除合同則表示雙方自愿解除此合同已恢復(fù)到合同定立之前，所以我方無權(quán)收取信息服務(wù)費。）
10、當買賣雙方想自行交接房款，你應(yīng)這樣說服客戶。
答： 既然您雙方到中介公司來進行房屋買賣交易,為的就是您雙方的利益均能夠得到保障。為了保障賣方的利益，我們要求買方將房款全部交齊到公司后，方可為雙方辦理過戶手續(xù)。為了保障買方的利益，我們在房產(chǎn)過戶完畢之前不會將房款交于賣方。所有房款及權(quán)屬證明的交接均保證在雙方同意認可及三方全部在場的前提下進行，從而實現(xiàn)對您雙方利益的保證。對于自行交接的房款如果中途出現(xiàn)問題我們不負擔(dān)任何居間擔(dān)保的責(zé)任。但是如果您雙方一定要自行交接房款的話，如果房屋買賣交易進行中途出現(xiàn)問題對于自行交接的房款我們不負擔(dān)任何居間擔(dān)保的責(zé)任。
11、客戶想出租的房屋恰巧是店內(nèi)有客戶需求登記的房屋或此房恰是買賣市場稀缺的房源時，如何說服客戶將此房屋轉(zhuǎn)為出售？
答：向客戶渲染出租房屋手續(xù)的煩瑣以及后期可能出現(xiàn)的風(fēng)險。在其允許的前提下可為其房屋進行評估，價格適中不可偏低，同時向其介紹出售此房的利益所在。
12、知道該房是我司收購的，該如何解釋？
答：向其解釋我們收購房屋是要實現(xiàn)再銷售的，故對于低質(zhì)量的房源不會進行收購的，其綜合情況只可能優(yōu)于同等條件下的房屋，否則作為企業(yè)將無法實現(xiàn)其利潤。因此購買收購房事實上是最明志的選擇。
13、 當有客戶提到你們的收購價格太低了，你應(yīng)如何解釋？
答：一方面向客戶適當提供同類房屋的曾有的成交情況(做一定的修正)，另一方面著重強調(diào)該房屋的劣勢。如果客戶仍然不認可，且欲不賣該房，可勸說客戶采取代賣形式。
14、對于收購盈利很多人還認識的不夠，僅僅想到是從中盈利。而我司推出的收購更多的是一項服務(wù)，是為了更可能的滿足客戶的需求，是為了讓房主省去等買房人來反復(fù)看房，反復(fù)恰談價格，而花去了很多精力以及時間。所以我們公司推出了這項不已盈利為目的的服務(wù)正如我們的三免六限服務(wù)一樣。是為了讓每
一、房屋建筑分類
房屋建筑從不同的角度可以進行不同的分類。
1、按建筑物使用性質(zhì)分類
⑴居住建筑 ⑵公共建筑
⑶工業(yè)建筑 ⑷農(nóng)業(yè)建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的層數(shù)分類
⑴低層建筑：1～3層 ⑵多層建筑：4～7層
⑶小高層建筑：8～16層 ⑷高層建筑：17層以上
3、按建筑結(jié)構(gòu)分類
――建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。
⑴磚木結(jié)構(gòu)
－描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。
－特點：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。
⑵磚混結(jié)構(gòu)
－描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。
－特點：建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。
⑶鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
－描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其
圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。
－特點：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強抗震性能好，耐用年限較長。
⑷鋼結(jié)構(gòu)
－描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。
－特點：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，
如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。
4、按建筑施工方法分類
⑴現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑
－這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成。
⑵預(yù)制、裝配式建筑
－這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進行裝配而成。
⑶部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑
－這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，
一部分構(gòu)件（如樓板、 樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。
二、建筑物的組成
一幢建筑物一般由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。
1. 基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎(chǔ)下面的土層，它承受著由基礎(chǔ)傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基?；A(chǔ)按構(gòu)造形式不同，可分為：
（1）條形基礎(chǔ)－是指呈連續(xù)的帶形基礎(chǔ)，包括墻下條形基礎(chǔ)和柱下條形基礎(chǔ)。
（2）獨立基礎(chǔ)－是指基礎(chǔ)呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。
（3）筏板基礎(chǔ)－是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨基礎(chǔ)連在一起不僅使地基上的單位面積壓力減小,也使整個地基的承載力增大。
（4）箱形基礎(chǔ)－主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。
（5）樁基礎(chǔ)－由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。
2. 墻體和柱
墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。
⑴墻體的分類
A.按在建筑物中的方向，分為：
外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護構(gòu)件。
內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。
B.按在建筑物中的方向，分為：
縱墻－沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。
橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。
C.按接受力情況，分為：
承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。
非承重墻－不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。
⑵柱－是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。
3. 樓地層和梁
樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。
⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。
⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。
⑶梁－是跨過空間的橫向構(gòu)件。
4. 樓梯
樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。
5. 屋頂
既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。
6．門窗－門和窗都是建筑物的圍護構(gòu)件。
三、房地產(chǎn)常識
一、容積率
是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。
二、密度
規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。
三、出房率
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
四、面積
是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。
五、綠地率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30％以上。
六、住宅的層高和凈高
層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）中規(guī)定，住 宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
七、住宅的進深
住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
八、住宅的開間
在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、
2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
九、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選
1．商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。
2．商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積
3．套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
（1）套（單元）內(nèi)的使用面積
（2）套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積）
4．套內(nèi)建筑面積的計算公式為：
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積
5．公用建筑面積由以下兩部分組成：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。
6．公用建筑面積計算：
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用
空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
7．公用建筑面積分攤系數(shù)計算：
公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和
8．分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積
十、商品房面積誤差的處理方式
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
1． 面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
2． 面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在
買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人, 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當向購房人明示
《住宅商品房準許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。
十二、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售
商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。
十三、購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)當按照下列規(guī)定辦理
1． 尚未付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意；
2． 已付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當與受讓人訂立預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
3． 貸款購房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當征得保證人同意；
4． 轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買賣合同和預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
十四、商品房銷售須具備以下五證
《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。
三、房管基礎(chǔ)知識
房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中發(fā)展最為迅速的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與住宅已成為國民經(jīng)濟生活中最為活躍的領(lǐng)域。隨著住房制度改革的深化，國家經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和市場化程度的提高，以及中國“入世”后經(jīng)濟大環(huán)境的變化，人們對房地產(chǎn)、住宅的需求發(fā)生了根本的變化，法律意識也增強了，因此對房地產(chǎn)知識的全面了解將成為置業(yè)顧問不可缺少的一部分。
一、房管部門職能
新體制的“成都市房地產(chǎn)交易中心”負責(zé)成都市房地產(chǎn)市場管理和房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)藉管理。具體包括：房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)評估、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)檔案等管理工作。
二、房管局業(yè)務(wù)流程
根據(jù)《成都市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記程序分為5個步驟：
受理登記申請→權(quán)屬審核→發(fā)布公告→核準登記→頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
