當前，“新型城鎮(zhèn)化”已被決策層列為助推未來10年中國經(jīng)濟新的增長點。面對新型城鎮(zhèn)化改革的紅利，有專家認為，城鎮(zhèn)化無疑會助推我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)繁榮發(fā)展，鑒于未來大量農(nóng)村人口要進城，所以中國高房價很難有實質(zhì)性的回落。而另有一些學(xué)者認為，城鎮(zhèn)化應(yīng)當是“人”的城鎮(zhèn)化，而不是蓋高樓大廈。如今中國部分城市的高房價嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化的進程，所以不將房地產(chǎn)去泡沫化，我國城鎮(zhèn)化改革紅利將無從談起。
平心而論，這些年地方政府過度依賴房地產(chǎn)推動經(jīng)濟增長以及推進城鎮(zhèn)化的思路值得反思。日本、美國等發(fā)達國家以及我國香港地區(qū)，也曾有過依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，靠房地產(chǎn)來推動城市化進程，但最終均栽倒在房地產(chǎn)泡沫中的慘痛經(jīng)歷。現(xiàn)在一個核心問題是，房地產(chǎn)的繁榮能否推動區(qū)域經(jīng)濟的增長？如果能推動經(jīng)濟增長，是基于什么樣的運作機制？如果是抑制區(qū)域經(jīng)濟增長，其阻礙的機理又是什么呢？
某大學(xué)課題組，依據(jù)國家統(tǒng)計局1998—2008年間的工業(yè)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)進行實際分析后得出結(jié)論：房價越高，越不利于實體經(jīng)濟發(fā)展，而農(nóng)村勞動力要進城定居，則必須由實體經(jīng)濟提供更多的就業(yè)崗位。而房地產(chǎn)價格越高，企業(yè)上繳的稅收就越低。房地產(chǎn)價格每上漲一倍，企業(yè)總稅收占工業(yè)總資產(chǎn)比重就要下降5個百分點，企業(yè)增值稅、所得稅、主營業(yè)務(wù)稅金及附加工業(yè)總資產(chǎn)比重分別下降3.1、1和0.8個百分點。這就意味著，如果政府通過推高房價獲取更高的土地租金收入，則必然會導(dǎo)致實體企業(yè)繳納的稅收收入的下降，這不僅不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展，而且還嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化進程。顯然，高房價阻礙城市化進程的結(jié)論雖具有一定的說服力。
然而，也有人提出，這些年各地方政府通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟增長和推進城鎮(zhèn)化進程的例子，這也是有目共睹。那問題究竟出在哪里？筆者認為，縱觀世界各國，實現(xiàn)城市化的過程主要有兩種模式：一種是自發(fā)產(chǎn)生的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是資本的邏輯，這也是西方城市化的主要路徑；另一種是外力推動的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是行政權(quán)力。計劃經(jīng)濟時代的中國主要還是依靠行政力量來進行城鎮(zhèn)化。而在改革開放后，中國城鎮(zhèn)化是在政府規(guī)劃下，由市場力量為主導(dǎo)的環(huán)境下進行。
在實踐中，城鎮(zhèn)化的進程都要通過房地產(chǎn)發(fā)展來實現(xiàn)。只不過，自發(fā)性市場力量和權(quán)力支配性力量所得來的交果并不相同。在土地和房地產(chǎn)市場完全市場化的條件下，美國實現(xiàn)城市化的速度也曾令世界驚嘆，從1860年到1910年，美國10萬人以上的城市由9座增加到60座，土地投資是美國城市化的加速器，土地所有者將土地和人力、技術(shù)、規(guī)劃結(jié)合起來，創(chuàng)造出一個個大城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化進程前后是人的拉動和推動的共同作用。一方面，工業(yè)發(fā)展需要更多的勞動力，這為城鎮(zhèn)化提供了拉動；另一方面大規(guī)模的移民和從農(nóng)業(yè)中解放出來的勞動力，為城市化提供了推力。
自我國改革開放之后，城市化走向土地市場壟斷和住房市場化的離奇模式。由于土地市場壟斷給地方政府帶來了巨額的土地財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅費，地方官員就有動力推進這種城鎮(zhèn)化進程。于是受管制的土地市場和市場化了的住房市場捆綁在一起，各種博弈主體往往通過不受管制的住房市場來分割尚未消耗的要素資源。在需求市場能夠支撐的前提下，地方在土地財政的支持下，將大量來自房地產(chǎn)的收入用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這也確實提升了城市居住、生產(chǎn)和商業(yè)消費環(huán)境，從而為生產(chǎn)要素集聚提供了有利條件，也產(chǎn)生了一定的規(guī)模效應(yīng)，提高了個人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。
然而，土地成本最終必然要轉(zhuǎn)化為房價構(gòu)成的一部分。從這個意義上來說，地價上漲會推動生活成本上漲和生產(chǎn)成本上漲，導(dǎo)致要素集聚成本上升，從而降低個人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。由此可見，房地產(chǎn)能否推進區(qū)域經(jīng)濟增長和加快城鎮(zhèn)化進程，關(guān)鍵是要看基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資的集聚效應(yīng)能否促進邊際生產(chǎn)率的提高。顯然，在不同階段房地產(chǎn)對我國城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生的效果是不同的。
當前土地成本及相關(guān)稅費已經(jīng)成為房價的主要構(gòu)成部分，有開發(fā)商爆料稱已占到了商品房價的45-55%。從表面上看，地方政府可以在短期內(nèi)獲得一定收益，但筆者認為，這會降低個人和企業(yè)的收益，從而走向另一個悖論：本來地方政府希望通過房地產(chǎn)這種工具獲得巨額收入，推進城鎮(zhèn)化進程，然而這種收入最終要轉(zhuǎn)化為居民生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，這就形成了擠出效應(yīng)。反而會延緩甚至抑制城鎮(zhèn)化進程。更為可怕的是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模泡沫破裂，地方政府以土地地抵押的大量債務(wù)風(fēng)險暴露，就會像美國底特律政府破產(chǎn)那樣，讓整個經(jīng)濟體受到破壞性沖擊。
盡管城鎮(zhèn)化紅利擺在你的眼前，但絕不會讓我們唾手可得。中國必須盡快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，不再依賴出口拉動經(jīng)濟，而要靠內(nèi)需。這個內(nèi)需并不是指投資，而是著重于民間消費，只有提高普通老百姓的收入和完善社會保障體系，讓民眾有錢消費、敢于消費，唯有如此中國的城鎮(zhèn)化紅利時代才會真正到來。顯然各地的高房價，已成為提高生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本主因，是阻礙城鎮(zhèn)化進程的堡壘，所以中國要推進城鎮(zhèn)化建議，就必須遏制地方政府對土地財政依賴的短視行為，就必須讓房地產(chǎn)業(yè)去泡沫化。
