易憲容 2018.3.19.
“穩(wěn)定房價(jià)”是今年政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，與2016-2017年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是“房地產(chǎn)去庫存”有很大不同。那時(shí)，說房地產(chǎn)調(diào)控為“去庫存”，我就指出這太好笑了。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)去庫存所指的不知道是什么，是存量房，還是期房，及已經(jīng)拍賣出去的土地所規(guī)劃可建造多少房。當(dāng)時(shí)有人就計(jì)算過，如果以最大口徑計(jì)算當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的庫存，可能要達(dá)到34億平方米，而2016-2017年商品銷售面積達(dá)到32.6億平方米。看上去這兩個(gè)數(shù)據(jù)很接近，但并非如此。
因?yàn)椋绻凑帐袌龇▌t，如果一種商品要去庫存，持有商品的廠商不僅要降低商品的價(jià)格，還要減少生產(chǎn)認(rèn)為供應(yīng)過量的商品，這種廠商所持有的商品就會(huì)逐漸地減少，商品的庫存也會(huì)去化。但是早兩年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場去庫存則不是這樣，一方面政府把房地產(chǎn)市場去庫存作為其宏觀調(diào)控目標(biāo)，因此出臺(tái)各種優(yōu)惠政策讓居民涌入房地產(chǎn)市場，另一方面又大量供應(yīng)土地，增加住房供給。而房價(jià)也在這種過程中上漲。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控去庫存的兩年，全國住房的均價(jià)由2015年的6474元上漲到2017年7454元，上漲幅度達(dá)到15%。也就是說，早兩年國內(nèi)房地產(chǎn)市場越是去庫存，地方政府拍賣出的土地越多，房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)的住房銷售越多，房價(jià)也上漲得越快。大家會(huì)認(rèn)為，這與市場經(jīng)濟(jì)法則完全相悖，其實(shí)也不是，而這種中國房地產(chǎn)市場是一種以投資投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場。在這種市場，房地產(chǎn)市場的銷售完全取決于房價(jià)上漲還是下跌，房價(jià)上漲時(shí)，投機(jī)投資者涌入的人越來越多，如果房價(jià)下跌，或投機(jī)炒作者預(yù)期房價(jià)下跌，他們?cè)缇吞与x了市場。所以，到了今年，政府不再把房地產(chǎn)去庫存作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)了。
今年房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)。正如有官員所指出，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場泡沫來說，既要遏制房價(jià)再瘋狂上漲，也要防止房價(jià)下跌，當(dāng)前的房價(jià)只能穩(wěn)定。現(xiàn)在的問題是，早兩年政府房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)達(dá)到了，但引發(fā)了更多的問題。那么在現(xiàn)在的市場條件下，今年政府穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)能夠達(dá)到嗎？
現(xiàn)在我們先來分析當(dāng)前的市場條件是什么？及穩(wěn)定房價(jià)是不是要把房價(jià)穩(wěn)定當(dāng)前的價(jià)格水平上？可以說，由于政府沒有用稅收政策對(duì)住房購買是投資還是消費(fèi)沒有作嚴(yán)格的區(qū)分，在絕大多數(shù)城市房價(jià)處于極端高的水平的情況下（比如最近南京的房價(jià)也有樓盤上漲到10萬元一平方米了），那么當(dāng)前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場基本上是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場（因?yàn)榧词官徺I一套住房同樣可用于投機(jī)炒作）。在這樣的市場，房價(jià)基本上是由市場預(yù)期來決定。如果政府宏觀調(diào)控政策目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)，也就是明確給市場一個(gè)價(jià)格上漲預(yù)期。因?yàn)檎谜邅矸€(wěn)定房價(jià)，也就意味著這個(gè)市場的房價(jià)只會(huì)上漲而不會(huì)下跌，這時(shí)投資者肯定會(huì)涌入這個(gè)市場及推高房價(jià)。即使政府采取極端行政方式，對(duì)購買的住房限制在幾年內(nèi)不可銷售，但這也只是短期而言可讓住房不出售，也沒有價(jià)格變化，但這種限售期一到，穩(wěn)定房價(jià)的政策還是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。
還有，政府要穩(wěn)定房價(jià)，要把房價(jià)穩(wěn)定在當(dāng)前的水平上，這也是與十九大報(bào)告堅(jiān)持住房“只住不炒”市場定位完全相悖。因?yàn)榫湍壳爸袊姆績r(jià)水平來說，無論是大城市還是小城市，房價(jià)與居民收入水平相比，過高是普遍的現(xiàn)象。更不是說一線城市及二線城市房價(jià)在5萬元、十萬元水平了。可以說，這種高房價(jià)早就與絕大多數(shù)居民沒有關(guān)系了，它早就成了少數(shù)投機(jī)炒作者的游戲。因?yàn)?，如果房價(jià)要穩(wěn)定在這種過高的水平上，房地產(chǎn)要回歸只住少炒的市場不可能，這也意味著這種穩(wěn)定房價(jià)的政策與十九大報(bào)告的精神想去甚遠(yuǎn)，只是一種短期行為，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場走上持續(xù)健康發(fā)展之路是根本不可能的。
也正是這種政府房地產(chǎn)調(diào)控政策信息導(dǎo)向，一年來房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)不僅沒有穩(wěn)定，反之，目前一線城市房價(jià)仍有潛在上漲壓力（因?yàn)橹灰魏涡姓哉咚山壎紩?huì)成為房價(jià)上漲信號(hào)）；而二、三線城市房價(jià)仍在上漲，有些城市房價(jià)上漲幅度還非常得大。即使有些城市出現(xiàn)房價(jià)下跌，比如北京周邊地區(qū)，這主要原因是早些時(shí)候過度炒作的結(jié)果。今年有媒體報(bào)道，說北京有住房由760萬下跌到595萬了，2016年及2017年上半年北京房價(jià)如此瘋狂，一年內(nèi)不少小區(qū)房價(jià)上漲了一倍以上，現(xiàn)在豈能不下跌？難道北京的房價(jià)要漲到天上去嗎？所以，在目前的市場條件，政府要達(dá)到房價(jià)穩(wěn)定的目標(biāo)幾乎不可能，只不過可以讓暫時(shí)不漲，但一有機(jī)會(huì)仍然會(huì)瘋狂。
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