大城市老破小的總價遠低于周邊同等需求產(chǎn)品的總價，是很理想的上車盤。好東西肯定價錢貴，這是勿容置疑的。如何在現(xiàn)有的預算內(nèi)挑個最適合自己的房子才是關(guān)鍵。
市區(qū)沒有電梯的老房子稱為老破房，我們都知道次新房比老破房要好，但是次新房同樣的1房面積是是50平方起，經(jīng)常會到60平方或更多，單價上也要要貴不少，同區(qū)域的次新總價要比老破小高得多，總價上甚至經(jīng)常是2倍都不止。
很多剛需上車者的預算也許上限只有200萬，他之所以選擇老破小是因為兜里的錢只能買得起最便宜的房子，而且很多人還是踮著腳外加銀行貸款對接才夠得上200萬的。所以選老破小是沒有辦法的解決辦法，救命稻草型的產(chǎn)品。
小面積老破小這個最大特點導致了其在區(qū)域總價預算內(nèi)沒有其他任何競品。同樣的競爭對手只有別的一室戶老破小，而且也要面積非常小，越低的總價，購買人群對價格越是敏感。
比方說，有2500萬預算的人，你讓他再多掏20%也就是3000萬，他也拿的出來，他更多的考慮只是值不值得多拿500萬出來的問題。但是預算只有200萬的剛需，你讓他多出20%，也就是40萬，他就會很難。
有錢省著花，和沒錢省著花，內(nèi)心的安全感是完全不一樣的。各種需要花錢的地方太多了，也沒有什么積蓄，省吃儉用過日子才是很多剛需購房者的真實寫照。
月供也是也是一樣的，有人覺得每月多一兩千不叫事，但是對于很多普通家庭可能就是一個月的全家生活費。
富人買房考慮的問題很多，但是出發(fā)點都是從生活品質(zhì)上來的。剛需買房關(guān)心點當然也是很多，但是最關(guān)心的權(quán)重就是手里的錢買不買得起，他們面對的是最基本的生存問題。
買不起又有強烈的要買的需求，怎么辦？只能在總預算內(nèi)來選取合適標的，矮子里面拔相對的高個。
當然還有高評高貸的辦法可以通過很少的首付來買更高總價的房子。這種方法對于高現(xiàn)金流人群來說是可行的。但是對于大部分普通剛需來說，每個月的月供也是要進行精確考量跟計算的，畢竟每個家里的財務(wù)結(jié)構(gòu)不同，稍許有些激進說的過去，但是不顧自身承受力風險的杠桿，我從來都不贊成的。另外現(xiàn)在很多城市做高評高貸不像前幾年那么容易了，導致的稅費成本更高。
買老破小一室房的人除去一小部分長期收租為主要目的的投資客外，基本上想法都是很樸實的，要有個屬于自己的窩，哪怕小一點都沒關(guān)系，只要廚衛(wèi)齊全，精致一點。我可以努力去把房子裝修的好一點，地段只要還可以，滿足我基本的日常起居，這樣就很幸福了。
基于剛需上述很樸實的想法，市場上小面積的一室戶單價經(jīng)常會明顯比其他面積大一些的一室戶單價要高出來一點，這個價格剪刀差是抹不平的，40平方的小一室戶和50平方的大一室戶，其他條件都一樣（戶型、樓層位置、朝向、采光這些如果都一樣的話），單價貴上10%是很正常的。比方說40平方的一室戶賣200萬，50平方一室戶可能只能賣 240萬。因為多出來的40萬，對比多出來的10平方，這個需求邊際不是很明顯，所以很多人權(quán)衡下來，就選擇放棄了。畢竟對于這些人群來說，最主要的還是總價。他們認為大面積一室戶貴40萬塊錢換了多10平方面積，對他來說沒必要。
現(xiàn)在的大型城市，尤其是一線城市，購房人群兩極分化非常嚴重，要么白手起家，要么祖上有積蓄能幫襯一把，這樣兩類人群，對房子完全是兩種需求層面，一種是生存，一種是品質(zhì)。一套是40平方的一室戶，另一套是50平方的一室戶，除去面積不一樣，其他基本沒有什么差別性。最低總價的房子最大的優(yōu)勢就是相對沒有競品。
比如上海，基本上180萬差不多就到底了，真的降不下去多少了，往下走是有封底的，往上走是沒有封頂?shù)?。從這個角度來看：地板總價的小房其實是非常安全的。40平方老破房現(xiàn)在在上海只要地段還不錯，樓層位置都不錯，今后很長一段時間內(nèi)還是沒有任何競爭對手的。
同樣的功能性在同類型的房屋體系下，基本都是面積越小，單價會越貴。但是40平方的1室1廳跟50平方的2室相比，50平方的2室單價要高于40平方米1室1廳；但是比30平方1室戶單價還是要低一點的。
比較正常的單價分布（在其他條件都差不多的情況前提下），單價梯度應(yīng)該是：50平方兩室單價> 40平方的1室1廳單價> 50平方的1室1廳單價。如果單價順序有了變化，那么里面肯定產(chǎn)生了錯配。單價錯配低那一套就明顯更有投資價值。
關(guān)于樓層，很多人會問買一樓會不會便宜，答案是不會。對于老破小來說，一樓反而更貴，因為沒有電梯，一樓更方便，尤其對于老人。在上海一樓帶院的戶型是單獨拿出來賣的，溢價高出20-30%是很普遍的現(xiàn)象。
以上就是買老破小的基本大邏輯，選房就像選美比賽：一級一級海選評審之后還能剩下來的美女，不敢說滿足所有人的口味和嗜好，但是大方向上基本不會有什么錯。
大城市老破房最大的特點就是：同區(qū)域內(nèi)總價低到不能再低，適合剛需上車，投資也是最保值的抗跌品。同樣功能的老破小，選總價低的。當然，只有大城市才能碰老破小，而一線城市的老破小是最安全的。
