常州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始新一輪升溫
經(jīng)過短暫的降溫后，常州房產(chǎn)市場(chǎng)又開始升溫——市統(tǒng)計(jì)局昨公布的數(shù)據(jù)顯示：上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資91.2億元，同比增長(zhǎng)49%，增幅較去年同期提高14.1個(gè)百分點(diǎn)；全市商品房銷售面積達(dá)236.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.4%，其中住宅銷售面積214.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.6%。部分指標(biāo)增速達(dá)到或超過歷史上最高的2004年水平。
■態(tài)勢(shì)
業(yè)內(nèi)人士指出，各種跡象表明，我市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，上半年全市房地產(chǎn)投資完成額占同期全社會(huì)投資比例有所上升，上半年達(dá)到16.9%，比2004年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房建設(shè)規(guī)模保持同步擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，至6月末，全部在建商品房屋施工建筑面積達(dá)1062萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.8%，增速較2004年加快12.1個(gè)百分點(diǎn)。由于去年大量新開工的商品房屋在今年陸續(xù)竣工，上半年全市商品房屋竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，累計(jì)達(dá)106.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.5%，扭轉(zhuǎn)了2006年以來(lái)竣工房屋大幅減少的局面。
房源充足的同時(shí)，有諸多因素促動(dòng)消費(fèi)，包括城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加和對(duì)預(yù)期收入的信心，使購(gòu)買商品房的需求逐步成為現(xiàn)實(shí)；部分在股市中頗有收獲的投資者把房地產(chǎn)投資作為選擇；城市現(xiàn)代化建設(shè)的加快推進(jìn)，帶動(dòng)了土地的快速升值，城市發(fā)展前景繼續(xù)被市場(chǎng)看好，房地產(chǎn)增值的可能性依然存在，社會(huì)對(duì)住宅長(zhǎng)期投資的需求仍然存在。
另外，大量外資流向房市帶來(lái)新活力。截至6月底，列入統(tǒng)計(jì)的三資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)46家，比去年同期增加13家，三資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)占到全市開發(fā)企業(yè)總數(shù)的五分之一。在房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，前六個(gè)月利用外資累計(jì)達(dá)2.9億元，相當(dāng)于我市房地產(chǎn)開發(fā)前四年利用外資的總和。
■理性
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪繁榮是建立在國(guó)家宏觀調(diào)控和政府規(guī)范管理基礎(chǔ)上，與以往利潤(rùn)誘導(dǎo)開發(fā)、開發(fā)推高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)熱有著本質(zhì)的區(qū)別，市場(chǎng)需求引導(dǎo)下的開發(fā)占據(jù)了主體地位。但也有因政策調(diào)整等原因被迫開工的無(wú)奈之舉，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為也時(shí)有發(fā)生。因此，在肯定新一輪房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，更應(yīng)理性地看到存在的不足。
就住宅價(jià)格來(lái)看，由于前幾年的兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，住宅銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高平臺(tái)，中低收入階層的購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)的總體水平仍存在較大差距。今年上半年，我市住宅商品房平均銷售價(jià)格為3892元/平方米，同比上升8.4%，其中市區(qū)住宅平均價(jià)格為4249元/平方米，同比上升7.9%。如果以上半年我市市區(qū)居民人均可支配收入9887元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一家三口購(gòu)買一套90平方米的住宅，其房?jī)r(jià)總額與家庭年收入之比已經(jīng)超過國(guó)際上通行的6倍上限標(biāo)準(zhǔn)。
其次，商品房空置面積增長(zhǎng)較快。2006年，受房屋竣工面積大幅減少的影響，空置面積出現(xiàn)小幅回落，比上年減少了7.4%。今年以來(lái)，竣工房屋大面積增加，新樓盤大量推出，空置房面積呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，截至6月底，商品房空置面積總量為47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，其中住宅房屋空置22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.3%。
此外，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。在國(guó)家的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控下，我市住房開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步向中小戶型傾斜。從2006年6月1日至今年5月底，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的40個(gè)商品房住宅建設(shè)項(xiàng)目中，90平方米以下的普通戶型建設(shè)面積占到38.4%，比例雖然比宏觀調(diào)控前有了較大幅度的提高，但還遠(yuǎn)沒有達(dá)到國(guó)家70%的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，我市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度仍相對(duì)滯后，上半年全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資7400萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.9%，增幅明顯低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資。
■展望
展望下半年我市房地產(chǎn)投資運(yùn)行，統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)為，目前，加息、稅收杠桿等調(diào)節(jié)手段仍在調(diào)控過程中發(fā)揮著較大的作用，但調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格將是今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)。綜合多方面因素，預(yù)計(jì)下半年我市房地產(chǎn)業(yè)將處于調(diào)整、發(fā)展、再調(diào)整、再發(fā)展的循環(huán)中，運(yùn)行速度繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到改善。
規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，投資慣性增長(zhǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上依靠投資驅(qū)動(dòng)這種狀況不會(huì)發(fā)生根本改變，房地產(chǎn)作為投資的重要領(lǐng)域之一，在短期內(nèi)起伏波動(dòng)的幅度也不可能太大。預(yù)計(jì)下半年我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，全年開發(fā)投資保持慣性增長(zhǎng)，并將繼續(xù)高于同期全社會(huì)投資增幅。
投資結(jié)構(gòu)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。房產(chǎn)新政的有關(guān)配套措施正在逐步到位，很多具體實(shí)施方案也在制定之中，調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)客觀上仍需要一定過程和周期。但我市房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)性調(diào)整步伐不會(huì)改變，住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓投資仍將此消彼長(zhǎng)，國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的高檔住宅、特別是別墅建設(shè)比重逐步回落，而受政策鼓勵(lì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)適用房、中小戶型住宅投資開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，全市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)總體上將朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
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