房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法
2008-3-18 來源: 中國稅網(wǎng)
房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財務人員頭疼，就是稅務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。
（一） 利用臨界點進行納稅籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設施的成本為1000萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣（500+100+1000）×20%=320萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬元。
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