一般認(rèn)為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運(yùn)用一定的技巧和手段，對(duì)自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理和周密的安排，以達(dá)到少繳緩繳稅款目的的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。它包括采用合法手段進(jìn)行的節(jié)稅籌劃、采用非違法手段進(jìn)行的避稅籌劃、采用經(jīng)濟(jì)手段、特別是價(jià)格手段進(jìn)行的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)以適應(yīng)政府稅收政策導(dǎo)向?yàn)榍疤幔捎枚惙ㄋx予的稅收優(yōu)惠或選擇機(jī)會(huì)，對(duì)自身經(jīng)營(yíng)、投資和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安排，以達(dá)到節(jié)稅目的的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內(nèi)節(jié)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過(guò)稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，主要是指對(duì)建設(shè)單位按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。
3、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)方適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅是對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換，稅率為3%?5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅。個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路
（一）對(duì)籌資中的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對(duì)資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負(fù)輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進(jìn)行稅收籌劃提供了可能。
1、債務(wù)資本與權(quán)益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結(jié)構(gòu)。所謂資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)籌資的負(fù)債資本和權(quán)益資本的比例關(guān)系。按照我國(guó)稅法的規(guī)定，負(fù)債籌資支付的利息可以計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，作為稅前的扣除項(xiàng)目，具有抵稅作用。而權(quán)益籌資時(shí)，支付的股息不能作為費(fèi)用的開(kāi)支，只能在企業(yè)稅后利潤(rùn)中分配。一般而言，如果企業(yè)息稅前的投資收益率高于負(fù)債成本率，負(fù)債比重的增加可提高權(quán)益資本的收益水平。不過(guò)過(guò)多的負(fù)債融資會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樨?fù)債利息必須固定支付且債務(wù)到期必須償還。確定合理的資本結(jié)構(gòu)尤為重要，絕非負(fù)債比例越高稅收收益越高。
2、利用租賃進(jìn)行籌資。租賃可以分為經(jīng)營(yíng)性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用相當(dāng)廣泛。從企業(yè)稅收籌劃的角度看，租賃也是企業(yè)用以減輕稅收負(fù)擔(dān)的重要方法。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性租賃可以避免為一次性購(gòu)置機(jī)器設(shè)備而負(fù)擔(dān)大量資金支出，避免因長(zhǎng)期擁有設(shè)備而承擔(dān)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，而且在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以支付租金的方式?jīng)_減企業(yè)的利潤(rùn)，減少稅基，從而減少應(yīng)納稅額。融資性租賃不同于經(jīng)營(yíng)性租賃的一點(diǎn)是，雖然租金支出不像經(jīng)營(yíng)性支出那樣可以扣除，但是租賃費(fèi)可以通過(guò)計(jì)提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費(fèi)是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長(zhǎng)期資金又能非常有效的降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（二）投資中的稅收籌劃
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，投資一項(xiàng)新的項(xiàng)目，除了進(jìn)行各種投資分析以外，還應(yīng)該進(jìn)行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點(diǎn)可以分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資。
1、對(duì)內(nèi)投資的稅收籌劃
（1）通過(guò)建房方式的選擇，避開(kāi)土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。建房方式有兩種，一種是代建房方式，我國(guó)稅法規(guī)定代建房方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為，其收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范圍，而不屬于土地增值稅的納稅范圍，只按5%的稅率交納營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅稅率較營(yíng)業(yè)稅的稅率高出許多，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行稅收籌劃以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另一種是合作建房方式，指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用該項(xiàng)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。
（2）工程承包合同的簽訂與否，所適用的營(yíng)業(yè)稅的稅率是不同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可借此進(jìn)行稅收籌劃。如果雙方簽訂工程承包合同，那么建房行為就屬于建筑業(yè)，稅率為3%；如果雙方?jīng)]有簽訂工程承包合同，則屬于服務(wù)業(yè)，適用稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用稅率的差異來(lái)進(jìn)行合理的稅收籌劃。
2、對(duì)外投資的稅收籌劃
（1）投資單位組建形式的選擇
企業(yè)在設(shè)立時(shí)都會(huì)涉及組建形式的選擇的問(wèn)題，而在高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，可供企業(yè)選擇的企業(yè)組織形式有很多，不同的組織形式稅收負(fù)擔(dān)不同。企業(yè)可以通過(guò)稅收籌劃，選擇稅收負(fù)擔(dān)較輕的組織形式。如設(shè)立子公司或分支機(jī)構(gòu)的選擇：子公司為獨(dú)立法人，可享受政府提供的包括免稅期內(nèi)的許多優(yōu)惠政策；而分支機(jī)構(gòu)不是獨(dú)立法人，不能享受稅收優(yōu)惠，但分支機(jī)構(gòu)若在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生虧損，虧損最終與總公司的損益合并計(jì)算，總公司因此可免交部分所得稅。
（2）投資地區(qū)的選擇
由于地區(qū)發(fā)展不平衡，我國(guó)稅法對(duì)投資者在不同地區(qū)進(jìn)行投資時(shí)，也給予了不同的稅收優(yōu)惠，如經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、沿海開(kāi)放城市、西郊地區(qū)等稅收政策比較優(yōu)惠。因此，投資者可根據(jù)需要，向這些地區(qū)進(jìn)行投資，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（3）投資行業(yè)的選擇
在我國(guó)，稅法對(duì)不同的行業(yè)給予不同的稅收優(yōu)惠，企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)就要充分考慮，結(jié)合企業(yè)自身情況，精心籌劃投資行業(yè)以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃
1、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇
存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過(guò)程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過(guò)程或提供勞務(wù)過(guò)程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計(jì)價(jià)方法主要有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、后進(jìn)先出法。存貨計(jì)價(jià)方法的選擇對(duì)企業(yè)損益的計(jì)算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)材料價(jià)格不斷上漲時(shí)，采用后進(jìn)先出法來(lái)計(jì)價(jià)，可以使期末存貨成本降低，本期銷(xiāo)貨成本提高，從而使企業(yè)計(jì)算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對(duì)的減少，達(dá)到減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)。反之，當(dāng)材料價(jià)格不斷下降，采用先進(jìn)先出法來(lái)計(jì)價(jià)。
2、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇
固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額是相等的，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤(rùn)及應(yīng)納的所得稅。因此，對(duì)折舊方法的選擇已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下問(wèn)題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響等。
3、債券溢折價(jià)的攤銷(xiāo)方法的選擇
我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，長(zhǎng)期債券投資溢折價(jià)的攤銷(xiāo)方法，有直線法和實(shí)際利率法兩種。采用直線法，每期的溢折價(jià)攤銷(xiāo)額和確認(rèn)的投資收益是相等的；采用實(shí)際利率法，每期按債券期初的賬面價(jià)值和實(shí)際利率的乘積來(lái)確認(rèn)應(yīng)計(jì)利息收入，且其金額會(huì)因溢折價(jià)的攤銷(xiāo)而逐期減少或增加?？梢?jiàn)，債券攤銷(xiāo)方法的不同，會(huì)影響各年度的利息費(fèi)用攤銷(xiāo)額。因此，當(dāng)企業(yè)在折價(jià)購(gòu)入債券的情況下，選擇實(shí)際利率法進(jìn)行核算，前幾年的折價(jià)攤銷(xiāo)額少于直線法的攤銷(xiāo)額，相應(yīng)的，投資收益也就小于直線法的投資收益，公司前期繳納的稅款也就相應(yīng)的較直線法少，后期繳納的相對(duì)較多，從而取得延緩納稅收益。相反，當(dāng)企業(yè)在溢價(jià)購(gòu)入債券的情況下，應(yīng)選擇直線法來(lái)攤銷(xiāo)，從而使企業(yè)獲得“節(jié)稅”效應(yīng)。
4、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇
企業(yè)通常有許多費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)及時(shí)核銷(xiāo)入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時(shí)列入費(fèi)用，存貨的盤(pán)虧及毀損應(yīng)及時(shí)查明原因，屬于正常損耗部分及時(shí)列入費(fèi)用。對(duì)于能夠合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的費(fèi)用、損失，應(yīng)采用預(yù)提方法計(jì)入費(fèi)用，適當(dāng)縮短以后年度需分?jǐn)偭兄У馁M(fèi)用、損失的攤銷(xiāo)期。對(duì)于限額列支的費(fèi)用，如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售傭金、公益性捐贈(zèng)支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應(yīng)準(zhǔn)確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費(fèi)用能得到稅前扣除。
