《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》解讀
一、為什么制定《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）？
二、本市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)行怎樣的管理體制？
《實(shí)施細(xì)則》對于房屋征收與補(bǔ)償管理體制的規(guī)定，具體為兩個(gè)層次：一是以市房屋管理部門為主體的房屋征收行政管理體制；二是以區(qū)縣人民政府為主體的房屋征收行政實(shí)施操作體制。第一層次，市房屋行政管理部門為本市征收補(bǔ)償工作的主管部門，負(fù)責(zé)征收補(bǔ)償工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理等；市和區(qū)縣發(fā)展改革、建設(shè)、公安等部門為協(xié)管部門，按照職責(zé)分工，相互配合，保障征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行，街道辦事處、鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府主要履行房屋征收與補(bǔ)償工作的配合職責(zé)。第二層次，以區(qū)縣人民政府為征收主體，由其負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這改變了以往由建設(shè)單位拆遷的做法，變“建設(shè)單位、被拆遷人、政府”房屋拆遷三方法律關(guān)系為“政府與被征收人”兩方形成的法律關(guān)系。同時(shí)，明確區(qū)縣房屋行政管理部門為本行政區(qū)域的房屋征收部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償。房屋征收部門可以委托房屋征收事務(wù)所承擔(dān)具體工作，該征收事務(wù)所不得以營利為目的。
三、房屋征收范圍確定后有哪些禁止和限制行為？
在房屋征收范圍確定后至房屋征收決定作出前，存在一段完成各項(xiàng)行政程序性工作的過渡時(shí)期。在此期間，有必要對某些不適當(dāng)、不合理地增加房屋補(bǔ)償費(fèi)用的行為進(jìn)行必要的禁止和限制。對此，國務(wù)院《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收范圍確定后，不得實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加房屋補(bǔ)償費(fèi)用的行為。但從上海實(shí)踐看，除了上述行政法規(guī)禁止的突擊搶建和改變房屋用途等行為外，還有房屋析產(chǎn)、分割、變更工商營業(yè)登記、遷戶或者分戶等行為，都有可能不同程度地不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用和增加征收成本矛盾。所以，《實(shí)施細(xì)則》在國務(wù)院條例規(guī)定的禁止行為基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善增設(shè)了限制性行為，包括：（1）禁止性行為，不得實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定實(shí)施的不予補(bǔ)償；（2）限制性行為，建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名，房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與，新增、變更工商營業(yè)登記，遷入戶口或者分戶以及其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。對于上述禁止行為和限制行為，房屋征收部門必須在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，并書面通知規(guī)劃土地、工商、公安等行政管理部門，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及公有房屋出租人等單位，同時(shí)明確暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。
為了既不影響被征收人正常的社會經(jīng)濟(jì)活動，又能制止被征收人非理性追求不當(dāng)利益的行為，減少房屋征收工作中的矛盾和阻力，《實(shí)施細(xì)則》明確對實(shí)施上述限制行為的，不增加違反規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)用。同時(shí)明確有關(guān)行政管理部門和機(jī)構(gòu)受理所列事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)用的書面承諾。
四、本市在舊城區(qū)改建中實(shí)施的事前征詢制是指什么？
決策民主是《征收補(bǔ)償條例》明確必須遵循的基本原則之一，而舊城區(qū)改建事前征詢制正是決策民主原則的具體體現(xiàn)。本市總結(jié)試點(diǎn)的舊城區(qū)改建事前征詢經(jīng)驗(yàn)，確立了包括“征詢改建意愿”和“征詢征收補(bǔ)償方案”兩個(gè)階段的事前征詢制：第一階段征詢，主要解決居民是否愿意改建的問題，即因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意改建的，方可實(shí)施。第二階段征詢，主要解決如何補(bǔ)償問題，即明確因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，征收決定作出后，在廣泛聽取意見、舉行聽證會、修改方案基礎(chǔ)上，征收部門必須組織被征收人、共有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。如果在規(guī)定簽約期限內(nèi)達(dá)到比例的（不得低于80%，具體由區(qū)縣政府規(guī)定），協(xié)議生效；否則，征收決定終止執(zhí)行。
五、作為征收補(bǔ)償協(xié)議一方主體的被征收人、公有房屋承租人是如何確定的？
房屋征收補(bǔ)償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上協(xié)商一致而簽訂的。根據(jù)上海的實(shí)踐和本規(guī)章規(guī)定，征收補(bǔ)償協(xié)議的一方當(dāng)事人為區(qū)（縣）房屋征收部門，另一方當(dāng)事人則為被征收人、公有房屋承租人（公有房屋租賃人又分為公有居住房屋承租人和公有非居住房屋承租人）。被征收人、公有房屋承租人的確定，以房屋征收決定公告之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同為準(zhǔn)計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。被征收房屋系為公民或法人所有的，以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為征收補(bǔ)償協(xié)議的一方當(dāng)事人；被征收房屋屬于公有居住房屋的，以公有居住房屋租用憑證上記載的承租人為征收補(bǔ)償協(xié)議的一方當(dāng)事人；被征收房屋屬公有非居住房屋的，以公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為征收補(bǔ)償協(xié)議的一方當(dāng)事人。
六、《實(shí)施細(xì)則》的房屋征收程序作了哪些細(xì)化？
本市制定的《實(shí)施細(xì)則》在《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上，對房屋征收程序又作了細(xì)化和強(qiáng)化。如對凡是舊城區(qū)改建項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案，區(qū)（縣）人民政府都應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。房屋征收決定作出前，涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)（縣）人民政府常務(wù)會議討論決定等。
七、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)是如何選定的？
房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定關(guān)系著征收補(bǔ)償活動能否公正、順利地進(jìn)行，關(guān)系著評估結(jié)果能否為大多數(shù)的被征收人、公有房屋承租人接受，因此評估機(jī)構(gòu)的選定是否科學(xué)、合理十分重要。《實(shí)施細(xì)則》根據(jù)《征收補(bǔ)償條例》的規(guī)定，將房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)賦予被征收人和公有房屋承租人?！秾?shí)施細(xì)則》將選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)分為兩種情形：其一，由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定；其二，在協(xié)商不成的情形下，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定；也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。此外，對于確定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，房屋征收部門必須予以公告。
八、對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果有異議的如何處理？
為了保證評估結(jié)果的客觀和公正，且能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)被征收人和公有房屋承租人所接受，切實(shí)保障被征收人、公有房屋承租人的合法利益，《實(shí)施細(xì)則》設(shè)定了復(fù)核、鑒定的評估結(jié)果爭議處理程序制度。明確規(guī)定為：（1）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，但應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)提出申請；（2）當(dāng)事人對被復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會申請鑒定。征收非居住房屋涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，可以按照《實(shí)施本細(xì)》規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。
九、《實(shí)施細(xì)則》中征收居住房屋的補(bǔ)償方式有哪些？
居住房屋是居民賴以生存的重要生活資料，允許被征收人、公有房屋承租人根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇補(bǔ)償方式，有利于保護(hù)其合法利益，減少征收矛盾和糾紛。因此，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果被征收人、公有居住房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有居住房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。其中，對舊城區(qū)改建征收居民房屋的，《實(shí)施細(xì)則》根據(jù)行政法規(guī)規(guī)定，明確被征收人和公有居住房屋承租人有要求就地或者就近安置的權(quán)利，即房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有居住房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)清差價(jià)。考慮到實(shí)踐操作中，由于各區(qū)縣的面積大小、區(qū)域位置、居民住房需求的差異較大，較難確定一個(gè)統(tǒng)一適用于全市范圍各區(qū)縣的就近地段的標(biāo)準(zhǔn)，所以《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了就近地段的具體范圍，由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見過程中，根據(jù)被征收房屋地塊的實(shí)際情況，通過獲得改建地塊大多數(shù)居民認(rèn)可的方式來確定。在《實(shí)施細(xì)則》實(shí)施過程中，市房屋征收管理部門將根據(jù)征收補(bǔ)償工作的實(shí)際需要制定有關(guān)配套文件加強(qiáng)指導(dǎo)。
十、征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)助包括哪幾類？
征收居住房屋的補(bǔ)償費(fèi)用大致可分為兩類：一類是與被征收房屋直接相關(guān)的房屋價(jià)值補(bǔ)償補(bǔ)貼，具體包括被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格、價(jià)格補(bǔ)貼、特定房屋類型的套型面積補(bǔ)貼、居住困難戶的保障補(bǔ)貼；另一類是因被征收房屋而引起、但不屬于房屋本身價(jià)值的補(bǔ)償，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等項(xiàng)目。需要說明的是，上述所有的補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用并不是普遍適用的，也就是說不是每一個(gè)被征收房屋的所有人、公有居住房屋承租人都能得到上述所有的補(bǔ)償、補(bǔ)助項(xiàng)目。例如，特定房屋類型的套型面積，僅針對被征收房屋中屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的情形；再如，臨時(shí)安置費(fèi)僅支付給因產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋而需要臨時(shí)自行過渡的對象。
此外，為了鼓勵被征收人、公有房屋承租人盡早簽約、搬遷，所以對于能夠按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予獎勵，具體獎勵標(biāo)準(zhǔn)則由各區(qū)（縣）人民政府制定。
十一、居住房屋的征收補(bǔ)償補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)具體是什么？
在國務(wù)院《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定的“不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價(jià)格”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，《實(shí)施細(xì)則》將本市試點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償安置新政內(nèi)容納入其中，形成了本市居住房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
第一，關(guān)于被征收房屋的一般補(bǔ)償費(fèi)用。通常情況下，被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼。評估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)低于評估均價(jià)的，按評估均價(jià)計(jì)算。評估均價(jià)是以一塊征收基地為對象而產(chǎn)生的，是將某塊征收基地中所有房屋的評估價(jià)值全部相加后的平均值，其公式為：評估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。價(jià)格補(bǔ)貼是以一塊征收基地中的評估均價(jià)為基準(zhǔn)而確定的，其意義在于對被征收人為了公共利益服從國家征收義務(wù)的獎勵，其公式為：價(jià)格補(bǔ)貼=評估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。其中，補(bǔ)貼系數(shù)最高不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)則由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定。
第二，關(guān)于被征收房屋的套型面積補(bǔ)貼。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，被征收房屋的補(bǔ)償金額將在一般補(bǔ)償費(fèi)用的基礎(chǔ)上，增加套型面積補(bǔ)貼。套型面積補(bǔ)貼主要針對缺少廁所、廚房等基本輔助設(shè)施的不成套居住房屋情形，考慮給被征收人一套基本功能完整的房屋所設(shè)定的安置房屋的最低標(biāo)準(zhǔn)，其公式為：套型面積補(bǔ)貼=評估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。套型面積補(bǔ)貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計(jì)戶補(bǔ)貼，每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)最高不超過
第三，關(guān)于居住困難戶的保障補(bǔ)貼?！秾?shí)施細(xì)則》關(guān)于保障補(bǔ)貼規(guī)定的適用居住困難戶必須符合兩個(gè)條件：其一，其家庭居住情形須符合本市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法中居住困難的標(biāo)準(zhǔn)，但不涉及家庭經(jīng)濟(jì)收入等核對問題；其二，必須符合本細(xì)則規(guī)定的公式折算后，家庭人均建筑面積不足
十二、征收非居住房屋的補(bǔ)償補(bǔ)助包括哪幾類？其中停產(chǎn)停業(yè)損失如何確定？
對于征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。具體的補(bǔ)償主要包括：被征收房屋的市場評估價(jià)格、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?。同樣，對于被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予搬遷獎勵，具體獎勵標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。
其中對于停產(chǎn)停業(yè)損失的確定，根據(jù)本市近年來非居住房屋的補(bǔ)償實(shí)際操作，《實(shí)施細(xì)則》統(tǒng)一確定了停產(chǎn)停業(yè)損失的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即按照被征收房屋市場評估價(jià)的10%確定。但如果被征收人、公有非居住房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)的實(shí)際損失超過10%的，可以向房屋征收部門申請，并提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，由房屋征收部門委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定后予以補(bǔ)償。
十三、如果無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議怎么辦？
對于房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，房屋征收部門可以報(bào)區(qū)縣政府。區(qū)縣政府依法按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。對于補(bǔ)償決定，如果被征收人、公有房屋承租人不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。但是若被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，作出房屋征收決定的區(qū)縣政府則可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
十四、《實(shí)施細(xì)則》什么時(shí)候開始施行？已經(jīng)核發(fā)了拆遷許可證的項(xiàng)目怎么辦？
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的施行時(shí)間是自公布之日起施行，這意味著，自
按照國務(wù)院《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，該條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但區(qū)（縣）人民政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。所以，《實(shí)施細(xì)則》作了相應(yīng)規(guī)定，這意味著已經(jīng)取得拆遷許可證的，除了不得再行政強(qiáng)遷外，仍需要繼續(xù)按照原有規(guī)定辦理。
