近日，為抑制房價進一步上漲，增強房地產(chǎn)第二波調(diào)控的累積效應(yīng)，各級政府相繼出臺了所謂更加嚴厲的政策措施。但當我們仔細的認真分析后，不難發(fā)現(xiàn)這些所謂的更加嚴厲的政策措施不過是政府的行政命令而已。這其中包括了國土資源部、住建部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺的房價調(diào)控不力問責(zé)當?shù)卣?、限制購房?shù)量、限制房價漲幅等。這對于已經(jīng)市場化了房地產(chǎn)市場，以及市場化了大眾收入來說，更多的顯現(xiàn)出了各級政府和決策機構(gòu)對于房價難以控制的無奈，而并沒有體現(xiàn)出他們的管理經(jīng)濟和治理經(jīng)濟的能力。
首先，房價調(diào)控不力問責(zé)當?shù)卣旧砭褪且粋€偽命題。在目前的情況下，雖然土地出讓為解決當?shù)氐呢斦笨?、寬松當?shù)厥组L的財政“口袋”起到了很好的作用，但歸根結(jié)底沒有哪個當?shù)刈罡呤组L主管的期望房價過快增長，畢竟像北京、上海、深圳、廣州等這樣存在眾多流動人口和大量潛在希望入住的人口的城市在全國只是少數(shù)。另一個方面，房地產(chǎn)的價格本身已經(jīng)是非常的接近市場行為，并不是哪級政府主導(dǎo)進行定價的。更何況一個地方的行政首長根本沒有能力來制定影響整個房地產(chǎn)市場的政策和措施，即使有，也是非常局限的。因此，讓行政首長完全來承擔(dān)市場行為的后果本身就是不可行的。當?shù)卣嗟膽?yīng)該是配套房地產(chǎn)政策，滿足中低收入人群的住房需求。
其次，限制購房數(shù)量會造成相反的效果。限制購房數(shù)量本身就是一個市場供應(yīng)緊張的信號，會引發(fā)潛在的現(xiàn)實需求和推高后續(xù)需求。經(jīng)濟學(xué)的一個基本規(guī)律就是供求關(guān)系。按照這一基本經(jīng)濟學(xué)原理的推理，只有在市場供應(yīng)嚴重不足，很大程度上不能滿足市場需求的時候，就會采取行政命令以滿足有限需求。這也有點像我們計劃經(jīng)濟時代的“憑票供應(yīng)”。幾千年的人類發(fā)展歷史已經(jīng)證明，這種限制措施只能是更多的強化供應(yīng)不足的效果，一方面會引發(fā)價格進一步上漲的擔(dān)心，另一方面就是滋生腐敗，而這正是決策部門和做出該行政命令的部門所不愿看到的。
再次，限制房價漲幅、實施房價備案實質(zhì)上就是一種鼓勵房價上漲的行為。媒體披露江蘇泰州今年5月開始推行所謂的“338備案方案”，主要規(guī)定了開發(fā)商調(diào)價周期必須要大于三個月，一次漲幅不得超過3%，實際銷售價格與備案價格相差不得大于8%，并強調(diào)，據(jù)了解，從方案實施以來的5月1日到7月30日，泰州市房價的平均漲調(diào)價只有2.2%。我們不妨仔細分析下，一是無論這篇報道的初衷是什么，但最后的結(jié)論還是房價上漲了，只不過上漲的幅度是2.2%，這也說明當?shù)卣墙邮芊績r上漲這個事實的，而不是相反；二是從政策本身看，當?shù)卣梢猿惺芊績r每三個月上漲一次；三是其在三個月的周期內(nèi)，可以承受的最高房價上漲幅度是11.24%【=（1+3%）*（1+8%）-1】，相信這樣的允許漲幅在短短的三個月內(nèi)發(fā)生在經(jīng)濟在全國并不算經(jīng)濟非常發(fā)達的泰州不會不使人驚訝！這種所謂的政策制度也就相應(yīng)的變?yōu)榱耍?strong>我（政府）并不反對房價上漲，但是上漲前，你先告訴一聲，免的我被動！
因此，我們認為，當前所謂的房價調(diào)控政策更多的還是偏重于行政命令，而對市場釋放出的是相反的信號，不僅會使這些所謂的“政策”難以達到調(diào)控的預(yù)期目的和效果，更甚者，由于這些命令實質(zhì)上釋放出的是供應(yīng)緊張和當?shù)卣軌虺惺艿姆績r上漲幅度的信號，將會進一步助長房價的上漲。解決房價問題還必須依賴市場行為和稅收杠桿。
