2015年全國稅收專項(xiàng)檢查工作方案
房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)
一、檢查對象
房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)企業(yè)
二、檢查年度
一般檢查2013年至2014年兩個(gè)年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度，或者延伸檢查2015年度。
以下為樊劍英根據(jù)各地文件整理分析，僅供參考。
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征
（一）營業(yè)稅
1.是否將收取的房屋預(yù)售收入（包括定金）計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅。銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入?！痉畡τⅲ簺]有辦理銷售許可證之前所收取的款項(xiàng)，是否繳納營業(yè)稅？已具備定金和預(yù)收賬款實(shí)質(zhì)了】
2.是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況?！痉畡τⅲ捍蛉雮€(gè)人儲蓄賬戶，一般對應(yīng)的是不開正式收據(jù)或者發(fā)票，不過總有一天是要入賬的，出現(xiàn)了時(shí)間差異。如果直接轉(zhuǎn)入了關(guān)聯(lián)單位，一般計(jì)入的是其他應(yīng)付款，但明細(xì)對不上】
3.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計(jì)收入?！痉畡τⅲ喊匆?guī)定計(jì)稅，一是營業(yè)稅、二是企業(yè)所得稅，計(jì)入短期借款幾乎無可能性】
4．委托代理銷售，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)?！痉畡τⅲ宏P(guān)鍵是看簽訂合同的銷售主體是誰，代理傭金不得沖減計(jì)稅收入，涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅】
5.私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報(bào)納稅?！痉畡τⅲ撼?guī)劃面積不辦產(chǎn)權(quán)證，但是也有成本有收入，也算可售面積，如果帳外收入，就會不開發(fā)票。要看銷售廣告是否提到了贈送面積】
6.是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（包括銷售給股東、法定代表人）少繳營業(yè)稅?！痉畡τⅲ河?jì)稅價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的】
7.納稅人開發(fā)保障性住房等用途的房產(chǎn)是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅?！痉畡τⅲ籂I業(yè)稅無優(yōu)惠，按成本價(jià)計(jì)算，公式是否正確，成本價(jià)確定以什么為依據(jù)】
8.銷售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時(shí)，人為將售房總價(jià)分解為購房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價(jià)申報(bào)繳納營業(yè)稅?！痉畡τⅲ荷俳粻I業(yè)稅，那么裝修成本也不能扣除，精裝修交房比較麻煩，會出現(xiàn)毛坯房交付但是精裝修價(jià)格】
9. 發(fā)生視同銷售行為包括：以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)；以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否按規(guī)定申報(bào)納稅?！痉畡τⅲ撼遣晦k房產(chǎn)證，否則交易行為無法掩蓋】
10.按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。【樊劍英：合同日到期應(yīng)收未收也要納稅，特別是跨年的情況】
11.對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入?！痉畡τⅲ褐灰_發(fā)產(chǎn)品完工取得的租金收入就要納稅，而預(yù)租收入可以不納稅】
12.出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。【樊劍英：可能性不大，因?yàn)橐谐杀景l(fā)票入賬，除非對方配合，雙方都不入賬，但能改變建造合同額及工程結(jié)算額嗎？】
13.出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否未按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入；或以明顯低于市場的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅?！痉畡τⅲ哼@屬于科目故意混用的情況】【出租給關(guān)聯(lián)方，更主要是想少交房產(chǎn)稅】
14.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。【樊劍英：定性為銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)外費(fèi)用還是其他業(yè)務(wù)收入？我以為應(yīng)看是在交房前還是后】
