文章來源：中國稅網(wǎng) 文章作者：中國稅網(wǎng) 發(fā)布時間：2008-06-06 字體： [
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房地產(chǎn)土地增值稅中利息支出的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的。允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第一和第二項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。用公式表示：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為4 00萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200＋400）萬元×5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。
如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)計算扣除，用公式表示：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
如上例，則房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為60萬元，即（200＋400）萬元×10%，超限額部分不得扣除。
納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明時，利息支出如何計扣值得考慮。一般而言，企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，借款數(shù)額會較大，其實際數(shù)會大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%.
因此，一般來說，按照第一種方式計扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)開發(fā)費用按下式計扣：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%
但是，現(xiàn)實中的情況并不總是如此簡單。有些企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。因此企業(yè)比較合乎邏輯的做法就是故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或是假裝不能提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣稅務機關(guān)就會按照第二種方法計算。
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