限購(gòu)與限價(jià)，本來(lái)是市場(chǎng)化最忌諱的兩個(gè)名詞，但如今卻被行業(yè)管理者整天掛在嘴上，落實(shí)到調(diào)控政策中，雖然他們一直標(biāo)榜房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體。就在上周，北京市明確表態(tài)，限購(gòu)將是一種常態(tài)政策，要進(jìn)行到底，短期內(nèi)不會(huì)取消。除了限購(gòu)，在北京周邊地區(qū)如廊坊還搞了個(gè)限價(jià)政策，明確規(guī)定房?jī)r(jià)不能超過(guò)9000元/㎡。
近日不少媒體朋友向我咨詢(xún)：限購(gòu)和現(xiàn)價(jià)到底有何區(qū)別，對(duì)市場(chǎng)影響幾何？我的回答很簡(jiǎn)單：限購(gòu)是讓購(gòu)房者不舒服，即使你想買(mǎi)也讓你買(mǎi)不了，這方面相信外地的北京人一定深有體會(huì)。而限價(jià)是讓開(kāi)發(fā)商難受，作為一名商人，誰(shuí)不想自己的產(chǎn)品賣(mài)個(gè)高價(jià)啊，但不好意思，有人就不讓你賣(mài)那么高的價(jià)格。所以無(wú)論限購(gòu)或限價(jià)，其本質(zhì)就是讓買(mǎi)賣(mài)雙方不舒服。房?jī)r(jià)上漲都怪供需雙方，和管理者一毛錢(qián)關(guān)系都沒(méi)有。調(diào)控者屬手電，只會(huì)照別人缺點(diǎn)，而自身從來(lái)未錯(cuò)。
房地產(chǎn)調(diào)控已有數(shù)年，想當(dāng)初調(diào)控伊始，購(gòu)房者拍手稱(chēng)快，認(rèn)為調(diào)控政策可以降房?jī)r(jià)、降購(gòu)房成本。但是實(shí)踐證明這個(gè)想法是極其幼稚的，每次調(diào)控的最終結(jié)果都是購(gòu)房者最受傷，非但房?jī)r(jià)不斷上漲，更重要的是買(mǎi)房發(fā)生的交易稅費(fèi)、房貸首付及利率都水漲船高。前年能買(mǎi)一居室，去年能買(mǎi)零居室，今年連個(gè)衛(wèi)生間都買(mǎi)不起了，這種體會(huì)不要我說(shuō)，那些在調(diào)控中觀望的人們最有發(fā)言權(quán)。
隨著調(diào)控的不斷深化，出臺(tái)政策者越來(lái)越有點(diǎn)黔驢技窮和惱羞成怒的感覺(jué)了。之所以如此尷尬，其中最主要的原因還在于調(diào)控的主體不愿意放棄自己的利益。誰(shuí)都知道，作為行業(yè)的管理者，其根本職責(zé)是為了維護(hù)行業(yè)的公平公正、促使行業(yè)健康發(fā)展。但我們的管理者既是裁判又是運(yùn)動(dòng)員，有這樣的裁判在場(chǎng)上執(zhí)法，裁判肯定偏向自己作為運(yùn)動(dòng)員的一方。所以這樣的比賽出現(xiàn)黑哨、偏哨一點(diǎn)不奇怪。寫(xiě)到這里不禁想起一句老話：沒(méi)有交通管制的十字路口不出事才是不正常的。
在調(diào)控過(guò)程中，購(gòu)房者做出了很大的犧牲，其中的典型就是有房不能買(mǎi)，買(mǎi)房成本增加，貸款利率增加等。同樣開(kāi)發(fā)商的日子也不好過(guò)，要交的稅費(fèi)越來(lái)越高，尤其土地成本的不斷上升，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)越來(lái)越薄。但如果仔細(xì)研究一下，不難發(fā)現(xiàn)每一次調(diào)控，作為土地出讓金和交易稅費(fèi)的最大獲益方的地方政府，不但毫發(fā)未損，而且每年這兩方面的收益是芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高。
地方政府不愿意放棄土地出讓金和房產(chǎn)交易稅費(fèi)，是房地產(chǎn)調(diào)控一是不能真正落地、二是出臺(tái)的政策出現(xiàn)偏差的真正原因。調(diào)控的本質(zhì)是為了讓大多數(shù)人能夠享受住房，能夠提高大眾的居住水平，但遺憾的是，即將成為常態(tài)的限購(gòu)政策，把不少買(mǎi)得起房的排除到大門(mén)之外。雖然短期內(nèi)限購(gòu)能夠起到一定的抑制房?jī)r(jià)作用，但這種效果的取得是以犧牲大眾的居住水平換來(lái)的，究竟是得大于失，還是失大于得，早晚會(huì)有公論。
想起一個(gè)以前聽(tīng)過(guò)的笑話：一個(gè)社會(huì)有20個(gè)人，其中10人健康，10人為瘸子。大家圍坐一起，討論如何實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。方法一治好10個(gè)瘸子，這樣20人都健康，這種辦法實(shí)現(xiàn)起來(lái)很難；方法二是拿一根棍子將10個(gè)健康的人腿全部打折，天下同樣太平，這種辦法1分鐘就解決問(wèn)題。分析起來(lái)，方法一是向上的公平，極難實(shí)現(xiàn)；方法二極易實(shí)現(xiàn)，但是一種倒退的向下的公平。今天的房地產(chǎn)限購(gòu)和限價(jià)，就是第二種辦法。其中深意，請(qǐng)大伙自去理解。
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