買新房，看上海新房指南
以下是正文
下周熱鬧了，各大盤上演選房大片。
2021年了，你知道選一套房，需要多久嗎？得到的答案可能是...幾秒吧！
一點(diǎn)不夸張，前面參加過選房的人知道，到了那個場景下，那種氣氛，選房就像買菜，選房得拼體力。反應(yīng)慢了幾秒，那你心儀的房子可能就被選走了。
所以會挑很重要，為了避免到了那里兩眼一抹黑，做足功課就尤為重要了。
本期我們一起來解讀一下仁恒海上源的選房，將從戶型與價格，樓棟與價格，樓層與價格都等方面進(jìn)行解析。
純干貨，觀點(diǎn)來自平米研究院，一定要看到最后支持一下哦。
上海新房指南 買新房，就看上海新房指南
722篇原創(chuàng)內(nèi)容
公眾號
首先本期仁恒海上源開盤，有A1/A1-1/A2/B1/B2/D1/D1-1/D2/D3/D4/E1/G戶型，共計(jì)12種。
有沒有看暈，簡單來說，大致可以簡單分為ABDEG五種來看。以下是戶型分布圖：其中14棟以小戶型為主，8/11/13棟都是大戶型為主。戶型各有優(yōu)劣，同時也適配不同的喜好，以下是我們站在絕大多數(shù)人的認(rèn)知下給出的戶型排名：排名的補(bǔ)充說明：
作為一個改善型的社區(qū)，A/B戶型撇開設(shè)計(jì)的弊端不談，就這個面積段也完全會被對面的金隅項(xiàng)目所替代。
如果是剛需的選擇，我建議可以等等下一批開的金隅項(xiàng)目。
單純總結(jié)了戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣后，我們結(jié)合價格來談?wù)勑詢r比：從單價來看D戶型單價最低，G戶型最高，總排序?yàn)镈＜A＜E＜B＜G。雖然從五種戶型的單價差值來看，在3000-10000/平之間，這個值不算很大，但由于戶型面積大，總價還是有比較可觀的差距的。A戶型的低，是真的應(yīng)該低，甚至還可以更低一些；E戶型總價沒有G戶型那么夸張，戶型更改善，單價也沒有太高，還是不錯的；B戶型房源少，總價低，但我仍然認(rèn)為稍顯性價比低了一些，因?yàn)闆]法橫向與其他新房項(xiàng)目PK。單純從中簽率的數(shù)據(jù)來看，E套數(shù)最少，G/B戶型也非常少,A/D可得性相對較高；選房子就像挑對象，既要賣相好（戶型好）；還要居家（性價比）；最重要的是可得性（娶得到）。所以家人們，該“娶”哪個戶型心里有數(shù)了么？愛了也就愛了，就別管那么多了，即使是A戶型也好，我也支持，前提是真的愛了，哈哈。14的戶型與其他的三棟完全不一樣，沒有可比性，剔除比較。單價：8＞11＞13（13有明顯的4k-8k差價）總價：D戶型8-11-13由于面積不同，總價相差較小8棟是當(dāng)之無愧位置上最優(yōu)的樓棟，所以平均單價也比較高；11棟右邊單元受14棟影響，中低層采光稍弱，但整體影響不大，尤其是D戶型的采光影響不大，所以11棟還是有性價比的；13棟靠馬路，且可能與小區(qū)外相連，主要會有噪音的影響，人流的雜亂現(xiàn)象我覺得可能性比較小，所以不用過于擔(dān)心。物業(yè)還是可以信任的，所以如果不介意一些些噪音的朋友13棟的性價比也很高。相對趨勢平穩(wěn)，即使有出現(xiàn)跳層所以導(dǎo)致的數(shù)據(jù)波動，整體是比較平穩(wěn)的。由于本項(xiàng)目的采光日照都比較理想，不存在特別弱的區(qū)域所以樓層差價未發(fā)現(xiàn)特別的有性價比或有定價失誤的地方。D戶型出現(xiàn)在8棟，11棟，13棟，同樓層價差在5000/平；預(yù)約看新房、進(jìn)群聊樓市，可掃碼私信：那么我理出了最最最值得購買的D戶型，但是D戶型有5種之多——面積、樓棟、單價、總價都有不同，我們深入剖析一下。以上是所有D戶型的單價、面積、套數(shù)、樓棟與總價表。看數(shù)字沒有感覺，我們轉(zhuǎn)化成圖表來看：對比單價圖表與總價圖表，我們來解析D戶型的選擇方案。首先剔除總價與單價最高的，因?yàn)樵谝院蟮亩质袌隼锶匀皇歉偁幜ψ钊醯模?-D1/13-D1排除；其次優(yōu)先單價低總價不高的：11-D3/11-D4/11-D1/13-D3/13-D4；再分析噪音與采光，11-D1低層采光弱，13棟有噪音影響；對標(biāo)二手樓盤——現(xiàn)代星洲城/合生高爾夫A/B戶型的面積段不占優(yōu)勢，不論未來的新房還是目前的二手都有這種小戶型存在，稀缺性一般。周邊競品的品質(zhì)相對都較弱，四房為主的小區(qū)也完全不存在，所以實(shí)際倒掛在數(shù)值上難以估算。小戶型的兩房面積與總價沒有優(yōu)勢，周邊三房的價格在1200萬左右。考慮到仁恒品質(zhì)加成，個人認(rèn)為實(shí)際倒掛價格在2.5-3.5萬之間。自住偏向的選籌建議：
當(dāng)然以上是一個標(biāo)準(zhǔn)答案，而買房是一件非標(biāo)類的課題，不存在唯一正確的解，但存在有唯一正確的邏輯與每個人最合適的不同選擇。本文沒辦法做到針對每一位需求的最適合的攻略，提供一個盡可能貼合大眾的標(biāo)準(zhǔn)答案。如果有不清楚的地方或想進(jìn)一步了解咨詢的問題，可以添加我們咨詢：
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