中國房地產(chǎn)價格自1998年以來，持續(xù)7年以百分比兩位數(shù)的速度增長。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。世界經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)的非理性繁榮成分過大，就易形成泡沫，但同時也表明，監(jiān)測房地產(chǎn)的周期規(guī)律將有益于防范風險。 日本經(jīng)濟15年之痛 在世界范圍，由房地產(chǎn)泡沫導致金融風險的案例都相當慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。 上世紀80年代后期，日本經(jīng)濟快速回升，出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)價格暴漲。 從1986年起，日本在短短5年間，地價上漲了2倍多。其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%。另據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，但到了1988年就暴漲到了334.2，3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達40001萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。 1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，致使日本經(jīng)濟十多年來一蹶不振。房地產(chǎn)價格的暴跌導致一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大、中、小企業(yè)紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當年破產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產(chǎn)公司，創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高紀錄。日本經(jīng)濟步入了戰(zhàn)后歷時最長的“平成蕭條”時期。 房地產(chǎn)泡沫破滅直接引發(fā)了日本嚴重的財政危機。從1991年到2000年，發(fā)達國家財政赤字均有不同程度下降甚至出現(xiàn)盈余，惟獨日本財政赤字由0.8%猛增為10.1%，同時還出現(xiàn)了通貨緊縮和金融危機。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果，是給金融業(yè)帶來大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產(chǎn)更是接連不斷，金融體系劇烈動蕩。 日本國土交通省最近發(fā)表的地價統(tǒng)計表明，盡管東京等一些大城市部分地段的地價近期出現(xiàn)了上漲，但全國平均地價依然在繼續(xù)下跌。如今15年過去了，日本經(jīng)濟依然在低谷徘徊，雖然有了一絲希望，但要使經(jīng)濟回到健康的軌道上，仍然困難重重，甚至前景暗淡。 同樣，由于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機的還有1997年的東南亞諸國及東亞的韓國和中國的港澳臺地區(qū)。特別是香港，房地產(chǎn)價格回調(diào)幅度高達50%，出現(xiàn)了近十萬的負資產(chǎn)者，對整個經(jīng)濟、金融和社會產(chǎn)生了重大影響。 |
波動周期與頻率
為何房地產(chǎn)容易引發(fā)經(jīng)濟風險和金融危機呢？因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)又屬于捆綁型關系，地產(chǎn)金融風險會過分集中在商業(yè)銀行體系；房地產(chǎn)具有實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟兼有的特性，同時兼有投資和消費的功能，房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟特性相對比較隱蔽。
正是房地產(chǎn)這些屬性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟成了國民經(jīng)濟的領頭羊，然而這只羊既能把經(jīng)濟引領到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。
當然經(jīng)濟發(fā)展不是無序的、不可把握的，更不是什么桀驁不遜的怪物，具有自身的規(guī)律性和客觀性，是可預測和管理的。
管理房地產(chǎn)經(jīng)濟的關鍵是要建立監(jiān)測、防范和預警機制，要特別注意其周期的規(guī)律和危機前的征兆，做到防患于未然。
市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的房地產(chǎn)均具有很強的規(guī)律性，當然由于各國的經(jīng)濟發(fā)展程度、地域環(huán)境、文化生活等情況不同，房地產(chǎn)波動周期和頻率也不盡相同，甚至差別很大。如美國的房地產(chǎn)波動周期一般為20年，10年左右為上升期，10年左右為下滑期；日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危機、經(jīng)濟危機除外)；中國臺灣地區(qū)5～6年為一個周期，其中4年左右為上升期。
中國內(nèi)陸房地產(chǎn)也有一定的周期性，要發(fā)現(xiàn)其波動頻率還要從其發(fā)展經(jīng)歷上進行分析。
中國房地產(chǎn)周期波動可劃分為四個時期：即1979年～1985年為復蘇期，1986年～1990年為發(fā)展期，1991年～1998年是增長和宏觀調(diào)控期，1999至今為高速增長期。
在復蘇期，由于中國改革開放剛剛開始，市場經(jīng)濟開始發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟還具有很強的計劃經(jīng)濟特色，很不成熟，到1985年才有了快速發(fā)展，但1986年又很快回落，這期間增長期為6年，下滑期為1年；在發(fā)展期，房地產(chǎn)已相對成熟，也迎來了真正意義上的快速發(fā)展，并很快達到高峰，但1989年下半年開始全面下滑，次年到了谷底，這期間增長期為3年，下滑期為2年半；在高速增長期和宏觀調(diào)控期，中國房地產(chǎn)迎來了第一次繁榮，1991年房地產(chǎn)開始提升，1992年、1993年極度膨脹，1994年開始回落，1997年回到谷底(這次回落引發(fā)諸多問題，雖然部分問題最終得到了控制，卻留下很多后遺癥)，這期間增長期為3年，下滑期為5年；1999年后中國房地產(chǎn)迎來它的黃金期，自1999年至今連續(xù)7年高速增長，幅度之大、地域之廣、態(tài)勢之強可謂史無前例。
很多專家認為中國的房地產(chǎn)周期頻率，大約是5年發(fā)展，2年低落，7到8年為一個周期。但從實際情況分析來看，結果未必如此，而今已持續(xù)增長了7年。由此可見中國的房地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，市場經(jīng)濟并不成熟完善，與發(fā)達國家和地區(qū)相比還具有不確定性。但從房地產(chǎn)發(fā)展的進程我們可以看出，房地產(chǎn)各階段的起伏周期均未超過10年，而且衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期比較長。
2009年是低谷臨界點
連續(xù)7年的高速增長，通過其他相關數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟指數(shù)來看，中國房地產(chǎn)將面臨周期性的低潮：2009年中國房地產(chǎn)將迎來回落期，而且幅度還會很大。得出這一推論的主要依據(jù)如下。
其一，政府希望通過宏觀調(diào)控抑制經(jīng)濟過熱，實現(xiàn)軟著陸。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的起伏期與中國國民經(jīng)濟波動基本相吻合，而目前中國經(jīng)濟增長正呈現(xiàn)放緩的趨勢。國家大幅調(diào)低投資增長目標與投資增長率，將為經(jīng)濟結構調(diào)整和社會結構調(diào)整贏得休整的時間。
其二，中國的房地產(chǎn)價格已趨近峰頂。據(jù)美國商務部發(fā)布的報告，2003年中期，美國的單棟新建住房的全美中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。在我國，與美國單棟住宅同性價比的住宅就是別墅，按照上海和北京的當前價格，類型相當?shù)姆孔觾r格均在500萬～800萬元，大約是美國平均水平的2至4倍。相關數(shù)據(jù)顯示，上海的房地產(chǎn)價格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產(chǎn)建設規(guī)模只占全國5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國的近20%。這與上世紀80年代末的日本東京有相似之處。
其三，中國的房價收入比過高。房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯(lián)合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。
其四，2005年下半年始房地產(chǎn)交易量有所回落。2005年上半年，在我國中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)的同時，高價位、大套型住房成交量下降較大，商品住宅成交總量下降，空置房面積增加。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2005年1~6月全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅。
目前來看，中國房地產(chǎn)還有一段時間的小幅度增長期，再加上2008年的奧運會是我國的一件大事，為了社會安定和經(jīng)濟穩(wěn)健，國家會采取一切必要的措施保障經(jīng)濟安全，奧運經(jīng)濟也將在一定程度上帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟。因此在未來的兩年，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會有所加強，房價增長的勢頭會得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面臨下滑的趨勢。
對此，國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟上實施了較為科學合理的利率、匯率政策，同時在加強土地市場化供應、規(guī)范政府行為上做了努力，并積極探索稅制改革和加大金融監(jiān)管力度。這些措施都對防范房地產(chǎn)經(jīng)濟風險起到了積極作用，并取得了初步成效。
