用土地投資是否需要繳納土地增值稅？
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第一條的規(guī)定：以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納營業(yè)稅
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。對于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。
【納稅事項】：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
【稅目】：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
【稅率】：5％
【計稅依據(jù)】：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價后的余額為營業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
【納稅義務(wù)發(fā)生時間】：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
【納稅期限】：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
【納稅地點】：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
企業(yè)銷售不動產(chǎn)如何繳納營業(yè)稅
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
【納稅事項】：企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)繳稅。
根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文的規(guī)定，借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
國稅函[2005]334號規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
【稅目】：銷售不動產(chǎn)
“銷售不動產(chǎn)”稅目的征收范圍包括：（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為；（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。
【稅率】：5％
【計稅依據(jù)】：企業(yè)銷售其自行開發(fā)的不動產(chǎn)計稅依據(jù)為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。
企業(yè)銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額；企業(yè)銷售抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。
對合作建房行為應(yīng)如何繳納營業(yè)稅
根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文的規(guī)定，合作建房，是指由一方（以下稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換；第二種是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
第一種采取“以物易物”的方式下，合作建房雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。具體按下列規(guī)定執(zhí)行：
?。?）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中：甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目繳稅；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。
如果合作建房雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。
?。?）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中：甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目繳稅；乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種采取“成立合營企業(yè)”的方式，合作建房雙方分別按下列具體情況執(zhí)行：
（一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，根據(jù)“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，甲方不繳納營業(yè)稅；合營企業(yè)銷售房屋取得收入按“銷售不動產(chǎn)”繳稅。
?。ǘ┓课萁ǔ珊笕绻p方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳稅，其營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。雙方分得房屋后各自銷售的，按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
?。ㄈ┓课萁ǔ珊笕绻追教崛」潭ɡ麧櫥虿扇“翠N售收入的一定比例提成的方式參與分配，則屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入要按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳稅；合營企業(yè)取得全部房屋的銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
什么情況下要交土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
【納稅事項】：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
【計算公式】：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率（具體內(nèi)容在“土地增值稅的計算方法” 中介紹）
【納稅期限】：納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
【納稅地點】：向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
【提交資料】：向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
【稅款清算】：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
土地增值稅的計算方法
計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費用；
?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過扣除項目金額200％
土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
上述“扣除項目”，具體為：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
?。?）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
?。?）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>
印花稅：企業(yè)銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花，稅率為萬分之五。
城建稅、教育費附加：企業(yè)應(yīng)以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)計算城建稅、教育費附加。
企業(yè)所得稅：企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)而取得的收入應(yīng)并入收入總額，繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅還要按國稅發(fā)[2006]31號文件的規(guī)定執(zhí)行。
土地、房屋承受方（購買方）如何繳納契稅
根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
【納稅事項】：承受（或購買）土地使用權(quán)、房屋
【計稅依據(jù)】：
?。?）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；
?。?）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
【稅局核定】：
（1）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；
?。?）成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。
【稅率】：3％-5％，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。
【減免事項】：
?。?）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免繳契稅；
?。?）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免繳契稅；
?。?）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減或免契稅；
?。?）財政部規(guī)定的其他減、免契稅的項目。
【納稅義務(wù)發(fā)生時間】：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
【稅款繳納】：納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
