一、先來(lái)看一下國(guó)家基準(zhǔn)利率
基準(zhǔn)利率，5年期以上的貸款利率是4.9%，那么按照現(xiàn)在各大銀行上浮20%的政策來(lái)看，基本為4.9*1.2＝5.88%，月利息0.49%。
二、再來(lái)看一下目前最低執(zhí)行的抵押貸款利率
市面上目前有3款主打低息產(chǎn)品，分別是：
1、工商銀行，3厘12，6年循環(huán)，
2、建設(shè)銀行，3厘2，3年循環(huán)，
3、交通銀行，3厘3，10年循環(huán)，
月息基本維持在3厘2左右，我們以3厘2計(jì)算，年化利率合到3.84%，和按揭貸款5.88%，相差2個(gè)百分點(diǎn)。
舉個(gè)例子100萬(wàn)，按揭貸款5.88%，年還58800，抵押貸款年還38400，相差20000，如果只是這樣，那沒(méi)有更換的必要，因?yàn)槊磕暄h(huán)的產(chǎn)品還有一個(gè)問(wèn)題就是續(xù)貸，到期本金需要一次性還上，如果沒(méi)有資金，借用第三方資金的成本大概在1個(gè)點(diǎn)，就更得不償失，那事實(shí)是這樣的么？
三、等額本息還本下的利息支出
我們知道，抵押貸款是按月付息，到期還本，貸款100萬(wàn)，月息0.32%那就是3200，一年38400，這是沒(méi)有疑問(wèn)的。
但是等額本息呢？
我們看到，按照上浮20%計(jì)算，年化5.88%的利率下，100萬(wàn)第一個(gè)月還款的利息是4900，即月息0.49%，隨著還款本金的減少，利息在逐漸降低，但是由于沒(méi)有還款的本金很少，1000塊錢(qián)，所以利息基本是5塊5塊的遞減，到什么時(shí)候能還到月息0.32%呢？往下翻了一下，請(qǐng)看。
基本是在第17年的9月份，才接近達(dá)到，是不是可以理解為我們是在替銀行打工呢？
前兩天我寫(xiě)了一篇文章講等額本息還款的問(wèn)題，我曾經(jīng)提到過(guò)，通常房貸還款的周期不會(huì)超過(guò)10年，曾有文章講北京地區(qū)甚至在5年左右就會(huì)提前結(jié)清房貸，當(dāng)然不是說(shuō)都有能力還完了，而且通常5-10年就會(huì)置換成抵押貸款或者上市交易以置換新的房產(chǎn)，我們國(guó)家的房產(chǎn)交易周期不是通常也都在5年，因?yàn)闈M5年不用交稅。
我們假定7年吧，我做房產(chǎn)抵押這么久，應(yīng)該最長(zhǎng)的也就是7年左右辦理結(jié)清的，我們來(lái)看看，7年的時(shí)候是什么樣子。
月利息4434，理論上（按本金還為100萬(wàn)）月息合到0.44%，但實(shí)際上，利息其實(shí)還是0.49%，因?yàn)槔㈦S本金在遞減。
但是第7年6月份，實(shí)際上已經(jīng)是還款90個(gè)月，按照月供5918來(lái)算，實(shí)際還款532620元，假設(shè)你這時(shí)候提前結(jié)清，已還本金才11萬(wàn)多，利息41萬(wàn)多，剩余本金還有88萬(wàn)多，如果按照資金利用來(lái)說(shuō)，月息5918/885132=0.66%，合到6厘6。這才是等額本息嚇人的地方，實(shí)際上你并沒(méi)有用那么多錢(qián)，而且我們算一下，通常貸款在買房時(shí)候開(kāi)始辦理的，房子建成周期一般2年，交房后兩年左右會(huì)辦房本，這大概是4年，然后滿5年左右，甚至到7年，一般剛需都會(huì)變改善，兩房變?nèi)康闹脫Q，所以這個(gè)時(shí)候真的很難有繼續(xù)在還貸款的，那么這樣算來(lái)，我們實(shí)際上，在還貸期間，利息始終高于4厘9，有可能達(dá)到6厘6，這遠(yuǎn)比3厘2高。
另外還有一點(diǎn)呢，資金利用率也不高，比如說(shuō)100萬(wàn)，等額本息月供5918，將近6千，而3厘2才3200，同樣的錢(qián)，用一年等額本息還了7萬(wàn)左右，而先息后本不到4萬(wàn)。
這樣里外算來(lái)，用抵押貸款都比按揭劃算！
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