11月15日，中海地產(chǎn)第三代掌門(mén)人郝建民因“工作調(diào)整”，突然辭任中海地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁。此后，關(guān)于中海地產(chǎn)新掌門(mén)人的猜測(cè)不時(shí)傳出，直至12月7日，該公司發(fā)布公告，宣布剛從龍湖地產(chǎn)回歸的“舊將”顏建國(guó)為公司執(zhí)行董事兼行政總裁。
至此，將一向低調(diào)的中海地產(chǎn)帶入輿論漩渦的“人事風(fēng)波”暫告一段落。但經(jīng)過(guò)管理層劇烈震蕩的中海地產(chǎn)，是否能就此打破“郝時(shí)代”給外界留下愈發(fā)“集權(quán)、獨(dú)斷、保守”的風(fēng)格和印象，會(huì)否延續(xù)“郝時(shí)代”力推大規(guī)模并購(gòu)帶增長(zhǎng)的策略，以及能否如愿在2020年實(shí)現(xiàn)4000億元銷售額目標(biāo)，都將成為繼任者顏建國(guó)身上的重?fù)?dān)，也將是外界評(píng)判中海地產(chǎn)未來(lái)走向的重要依據(jù)。
持續(xù)3年的劇烈人事變動(dòng)
2013年8月6日，原中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)孔慶平卸任，時(shí)任行政總裁的郝建民接替其位，成為中海地產(chǎn)第三代掌門(mén)人。
郝建民在任3年中，推動(dòng)了中建系和中海系的合并、中海與中信地產(chǎn)的合并。這一過(guò)程中，中海地產(chǎn)老員工以及并入的中建系、中信地產(chǎn)人員大量流失，高層人員的劇烈動(dòng)蕩，這也讓郝建民備受有關(guān)方面嚴(yán)厲的指責(zé)。
2016年1月19日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司執(zhí)行董事兼總裁陳誼“因需要投放更多時(shí)間于其他事業(yè)發(fā)展及個(gè)人事務(wù)而辭職”。此前，原中建地產(chǎn)掌舵人陳誼，隨著2015年3月中建地產(chǎn)部分資產(chǎn)整體注入中海地產(chǎn)，其曾在中海地產(chǎn)被任命為執(zhí)行董事、總裁。
陳誼離職時(shí)，外界普遍認(rèn)為，郝建民低調(diào)架空陳誼及其他原中建地產(chǎn)系人員，導(dǎo)致其無(wú)實(shí)權(quán)和邊緣化，大多數(shù)中建人員“被迫”離職。
而在陳誼之前，中海地產(chǎn)美國(guó)公司副總裁朱明輝，營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲詠梅，中海地產(chǎn)原助理總裁、副總建筑師范逸汀，中海執(zhí)行董事郭勇及闞洪波，以及各地方公司總經(jīng)理相繼離職。
包括此次回歸中海地產(chǎn)的顏建國(guó)，也曾于2014年6月離職中海，加入龍湖地產(chǎn)并出任執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁。
大批量高管出走，或與郝建民于2014年起在中海內(nèi)部掀起的改革有關(guān)，即打破了公司原有的治理結(jié)構(gòu)，舍棄實(shí)行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，由區(qū)域管理模式轉(zhuǎn)為總部集權(quán)的垂直管理模式，分別成立銷售公司、工程公司和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，3家公司各司其職，由總部管轄。通過(guò)實(shí)施總部垂直管理，實(shí)質(zhì)完成總部對(duì)各地方公司高層的削權(quán)。
區(qū)域自主權(quán)的收攏以及總部核心管理層決策權(quán)的進(jìn)一步集中，讓郝建民在中海內(nèi)部的掌控力提升，同時(shí)，也為人事巨變埋下隱患。
值得關(guān)注的是，2008年以前，中海采取的是“總部-分公司”的兩級(jí)管理模式。2008年后，中海實(shí)施區(qū)域管理制，區(qū)域公司得到總部較大放權(quán)。在郝氏大刀闊斧改革中出走的顏建國(guó)，正是中?！翱偛?分公司”和區(qū)域管理制“放權(quán)”時(shí)代的受益者。
資料顯示，從2001年至2011年，顏建國(guó)歷任中海地產(chǎn)廣州公司助理總經(jīng)理、上海公司副總經(jīng)理、蘇州公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、中海地產(chǎn)董事副總經(jīng)理兼華北區(qū)域總裁。
據(jù)相關(guān)資料顯示，顏建國(guó)在任蘇州公司總經(jīng)理時(shí)，打造了系列引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的明星樓盤(pán)，蘇州區(qū)的銷量曾超過(guò)上海區(qū)，這在中海體系中屬于很了不起的事情，也為顏建國(guó)的地位在中海體系內(nèi)的上升奠定了基礎(chǔ)。
顏建國(guó)過(guò)往的經(jīng)歷，或?qū)?duì)其下一步搭建內(nèi)部管理帶來(lái)影響。相關(guān)評(píng)論稱，“郝時(shí)代”收攏權(quán)力的做法，與其前任留下了一個(gè)“山頭林立”的中海相關(guān)，雖然這樣的做法在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代有些逆潮流，但經(jīng)過(guò)這番可以說(shuō)兩敗俱傷的整頓之后，中海“山頭削平”，為下一任呈現(xiàn)了人事關(guān)系更為簡(jiǎn)單、推行各項(xiàng)革新措施更加便利的新中海。
大規(guī)模并購(gòu)帶增長(zhǎng)策略能否繼續(xù)?
郝建民任期內(nèi)的中海地產(chǎn)，還做了兩件大事，即推動(dòng)了中建系和中海系的合并，以及中海與中信地產(chǎn)的合并。上述高層管理人員的劇烈變動(dòng)，很大程度上也是整合帶來(lái)的內(nèi)耗結(jié)果。
始于2013年的中建和中海的合并，經(jīng)過(guò)20個(gè)月，至2015年年初基本落定。縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)央企大規(guī)模的整合，從2015年才開(kāi)始，從這一角度看，中海與中建的合并，顯然搶占了先機(jī)。
根據(jù)2015年3月24日的公告，中海地產(chǎn)稱，其控股股東中建股份將其持有的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目正式注入中海地產(chǎn)，代價(jià)為18.24億元。收購(gòu)?fù)瓿珊?，中海方面將承?dān)目標(biāo)集團(tuán)欠付中建股份集團(tuán)的中建股份股東貸款，全額319.929億元，代價(jià)及中建股份股東貸款總額相當(dāng)于約人民幣338億元。從這次合并中，中海地產(chǎn)低成本獲得了中國(guó)建筑1090萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備土地。
但搶占先機(jī)與中國(guó)建筑合并的中海地產(chǎn)，并未像外界預(yù)想的那般如虎添翼，甚至迅速?gòu)囊?guī)模上超過(guò)萬(wàn)科達(dá)到第一。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，中海地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3509億港元，中建地產(chǎn)并入的資產(chǎn)，尚不及中海地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%。
《投資時(shí)報(bào)》記者查閱合并前的中建地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，與專注中高端住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)的中海地產(chǎn)不同，中建地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)中端住宅和保障房。在2013年，中國(guó)建筑在全國(guó)范圍內(nèi)有16個(gè)城市綜合建設(shè)項(xiàng)目，累計(jì)投資額190億元，除北京外，其它項(xiàng)目全部分布在重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南、武漢、襄陽(yáng)等二三線城市。對(duì)于中國(guó)建筑后續(xù)注入中海地產(chǎn)的資產(chǎn)，并不如外界預(yù)料的優(yōu)質(zhì)。根據(jù)中海地產(chǎn)2014年、2015年報(bào)數(shù)據(jù)，2014年，中國(guó)海外實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1200億港元，同比增長(zhǎng)45.5%;2015年，中國(guó)海外實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1481億港元，但由于并表，同比增長(zhǎng)僅6.9%。
完成與中國(guó)建筑的整合之后，2016年9月22日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告披露，完成收購(gòu)中信集團(tuán)物業(yè)組合交易，最終收購(gòu)代價(jià)為370.8億港元，相當(dāng)于人民幣310億元。
通過(guò)此次合并，中信旗下所有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將為中海帶來(lái)約2400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。根據(jù)資料顯示，中信旗下的項(xiàng)目，超過(guò)八成集中在三大都市圈。其中，中信華南和中信深圳早年儲(chǔ)備了較多的土地，尤其是中信深圳的土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目多為大型的甚至包含土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的巨無(wú)霸項(xiàng)目。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，與中信地產(chǎn)的合并，將增加中海在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域一、二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位。
根據(jù)2015年年報(bào)顯示，截至2015年年底，中海在內(nèi)陸32個(gè)城市及香港、澳門(mén)擁有土地儲(chǔ)備約4144萬(wàn)平方米。在千億級(jí)房企中，除萬(wàn)科土地儲(chǔ)備比中海略少外，其它均超過(guò)中海。恒大和綠地的土地儲(chǔ)備甚至超過(guò)1.4億平方米。
顯然與中信地產(chǎn)的合并，將極大緩解中海土地儲(chǔ)備不足，尤其是在像深圳這樣的一線城市土地匱乏的問(wèn)題。但同時(shí)，中信地產(chǎn)的土地資源中，包含不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)沙、井岡山、惠州、蘇州、重慶和成都等地，但旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不是中海地產(chǎn)長(zhǎng)項(xiàng)。
盡管與中信地產(chǎn)的合并存在諸多不確定因素，但毫無(wú)疑問(wèn)，將有助于中海地產(chǎn)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。郝建民在任期間，將2016年銷售目標(biāo)調(diào)高至2100億港元，并為中海定下了2020年4000億港元的合同銷售額。2015年，在完成和中建的合并后，中海系連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額1806.32億港幣，約合人民幣1530億元，在千億房企中排名上升至第六位。
但對(duì)于顏建國(guó)的回歸，是否會(huì)延續(xù)“郝時(shí)代”并購(gòu)帶增長(zhǎng)的策略，外界的看法趨向?qū)徤??！笆紫?，因主?dǎo)多個(gè)大型并購(gòu)案，包括收購(gòu)中信股份資產(chǎn)的原主席兼行政總裁郝建民突然辭任。再者，若缺乏大型并購(gòu)，要實(shí)現(xiàn)2020年4000億合同銷售金額的目標(biāo)亦不容易，基于集團(tuán)土地儲(chǔ)備相對(duì)較小，不足以支撐集團(tuán)未來(lái)三年的增長(zhǎng)?！丙湼窭碓谝环菅芯繄?bào)告中稱。
麥格理研報(bào)分析稱，在未來(lái)3年，中海要實(shí)現(xiàn)每年增長(zhǎng)15%，并達(dá)到2020年4000億元合同銷售額的目標(biāo)，需要增加接近1萬(wàn)億元的可出售資產(chǎn)。但因其毛利率要求高達(dá)30%，加上現(xiàn)在地價(jià)高企，要短時(shí)間內(nèi)獲得高利潤(rùn)項(xiàng)目并不容易，達(dá)標(biāo)存在挑戰(zhàn)。同時(shí)，麥格理認(rèn)為，由于管理層變動(dòng)，其增長(zhǎng)策略存在諸多不確定性。
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