鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
過(guò)去一二十年，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)井噴發(fā)展，投資性購(gòu)房比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以居住為主的剛需性購(gòu)房，“有錢就買房”更一度成為無(wú)數(shù)人奉若經(jīng)典的投資觀念。說(shuō)得通俗點(diǎn)，過(guò)去這些年，房子已經(jīng)成為了全民熱議的話題：上至八十八下至小學(xué)生，都無(wú)時(shí)無(wú)刻不在關(guān)注房子。
大家把房子看得那么重，歸根結(jié)底是房子在我們每個(gè)人的生活中都扮演了重要的角色：其一、房子是安身立命之所。有房才有家、無(wú)房羞恥感等傳統(tǒng)思想沿襲至今，早已根深蒂固于絕大多數(shù)國(guó)人的心靈深處；其二、房子是財(cái)富的象征，更是賺取財(cái)富的重要工具。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去20年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了近5倍，其中四大一線城市核心地段房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40余倍，買房在某種程度上已經(jīng)和“一夜暴富”、“躺賺”等畫上了等號(hào)；其三、房子是一個(gè)人分享一座城市發(fā)展所帶來(lái)的巨大紅利的“通行證”——房子和教育、戶籍、婚姻、醫(yī)療等社會(huì)資源深度捆綁，解決居住或許可以租房，但是孩子上學(xué)、年輕人結(jié)婚卻“非買房不可”。
然而，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，終于有了重大轉(zhuǎn)機(jī)。國(guó)家重拳調(diào)控之下，房地產(chǎn)投資熱情逐漸降溫；經(jīng)歷了二三十年長(zhǎng)盛不衰發(fā)展，房地產(chǎn)的底也終于摸清了——2020年4月份，央行發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)高達(dá)317.9萬(wàn)元，其中家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%，有兩套住房的占比為31.0%。
從這份報(bào)告我們至少能獲取兩個(gè)關(guān)鍵信息：其一、中國(guó)人愛(ài)投資買房名副其實(shí)。除家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)70%外，其實(shí)早前西南財(cái)大的調(diào)查研究數(shù)據(jù)也證實(shí)，中國(guó)人把工資收入的77%都用來(lái)買房或者還房貸了；其二、房地產(chǎn)在我國(guó)或早已不再是剛需。城鎮(zhèn)居民住房擁有率96%，只是統(tǒng)計(jì)的商品房和保障房擁有量，如果算上小產(chǎn)權(quán)房及其它種類的住房，得出我國(guó)住房“嚴(yán)重過(guò)剩”的結(jié)論也不奇怪。
過(guò)去5年，西南財(cái)大、鏈家、央視等多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)均發(fā)布過(guò)我國(guó)房屋的“空置率”調(diào)查報(bào)告，雖然各家的結(jié)果不一，但綜合來(lái)看，我國(guó)住房的“空置率”水平不低于20%。事實(shí)上，據(jù)業(yè)內(nèi)專家透露，很多遠(yuǎn)離中心城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、無(wú)地理位置優(yōu)勢(shì)且人口常年外流的城市，經(jīng)歷過(guò)過(guò)去這一輪突飛猛進(jìn)造城發(fā)展，房子甚至早已“爛大街”了。
未來(lái)城市間逐漸分化，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸走出兩個(gè)路徑，但基于城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)接近100%，國(guó)家三令五申房住不炒嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，再疊加未來(lái)5年我國(guó)人口將步入“負(fù)增長(zhǎng)”通道，我們認(rèn)為未來(lái)年輕人可能更多要考慮的不再是買房問(wèn)題，而是房屋繼承問(wèn)題——馬云曾經(jīng)就說(shuō)過(guò)，未來(lái)2個(gè)年輕人可能要從父母爺奶那里繼承5套以上房產(chǎn)，他們要擔(dān)心的不是如何掙錢買房，而是如何繼承管理好這些房產(chǎn)。
事實(shí)上，關(guān)于房產(chǎn)繼承的問(wèn)題，已經(jīng)越來(lái)越被更多人關(guān)注了。這其實(shí)不難理解，房產(chǎn)不同于普通的電視、家具等物件，它的價(jià)值總額較高，現(xiàn)在普通的二三線城市一套房產(chǎn)市值也高達(dá)兩三百萬(wàn)。房子更是安身立命之所，家庭的穩(wěn)定器，同時(shí)還是絕大多數(shù)家庭財(cái)富、社會(huì)地位、權(quán)勢(shì)等的象征。更不得不說(shuō)的是，房子還是婚姻的前提，是良好教育的保障，是養(yǎng)老的安全感。所以對(duì)于房產(chǎn)的傳承繼承，一直以來(lái)都是數(shù)以萬(wàn)計(jì)家庭最看重的事情。畢竟一套房子對(duì)應(yīng)的財(cái)富，可能是普通的工薪階層一輩子都掙不來(lái)的。
很多人可能會(huì)有疑問(wèn)，房產(chǎn)繼承有什么好關(guān)注的？我們國(guó)家自古以來(lái)都是“父?jìng)觾敗?，?duì)應(yīng)的也應(yīng)該是“父產(chǎn)子繼”。其實(shí)不然，一則很多家庭有多個(gè)子女，而且子女之間、父子之間都可能存在一些不可調(diào)和的問(wèn)題，這種情況下的房產(chǎn)繼承，就會(huì)存在很多例外；二則房產(chǎn)象征巨額財(cái)富，自古以來(lái)都是家庭爭(zhēng)奪的重要對(duì)象，過(guò)去這些年，我們通過(guò)新聞報(bào)道，也確實(shí)見(jiàn)識(shí)了很多子女為了爭(zhēng)奪房產(chǎn)而鬧得對(duì)簿公堂，更有甚者因此斷絕了血緣關(guān)系，從此親人變仇人。
子女“不再繼承”父母房產(chǎn)？新規(guī)來(lái)了，2021年起，一律“這樣”辦
所以，早早了解清楚繼承新規(guī)，對(duì)于任何人而言都不是壞事。更何況，從2021年1月1日起，《民法典》新規(guī)正式實(shí)施，其中涉及的遺產(chǎn)繼承、房屋繼承等規(guī)定都有重大變化。最值得一提的就是，新規(guī)更徹底顛覆了很多人的傳統(tǒng)認(rèn)知——新規(guī)來(lái)了，2021年起，房產(chǎn)繼承一律“這樣”辦：按照新規(guī)，即便是獨(dú)生子女，也可能“不再繼承”父母的房產(chǎn)，如果父母的做法符合法律法規(guī)規(guī)定，子女就算不同意訴諸法律或者去吵去鬧也沒(méi)用，對(duì)此，子女們一定要格外留意。這到底是怎么回事，我們接下來(lái)進(jìn)行詳細(xì)解讀說(shuō)明：
第一、新規(guī)賦予了父母自主選擇繼承人的權(quán)利，獨(dú)生子女也可能“不再繼承”父母房產(chǎn)。
《民法典》新規(guī)第1133 條第3 款規(guī)定：自然人可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的組織、個(gè)人。換言之，從2021年起，父母完全可以不把自己名下的存款、房產(chǎn)等遺產(chǎn)留給自己的子女。如果他們?cè)敢猓麄冇袡?quán)利把這些遺產(chǎn)指定留給任何人或者組織。
更讓人意想不到的是，《民法典》新規(guī)第1130條第4條款規(guī)定：有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。直白點(diǎn)說(shuō)就是，如果父母在世時(shí)，子女未盡到贍養(yǎng)父母的責(zé)任，那么父母在分配遺產(chǎn)時(shí)，完全可以不給這個(gè)子女任何遺產(chǎn)。如果其中的某一個(gè)子女，做得不夠或者遠(yuǎn)不如其他子女，還可以少分遺產(chǎn)。
以上兩條新規(guī)，毫無(wú)疑問(wèn)徹底顛覆了我們傳統(tǒng)認(rèn)知中的“父產(chǎn)子繼”的說(shuō)法。毫不客氣地說(shuō)，按照新規(guī)，即便是獨(dú)生子女也可能“不再繼承”父母的房產(chǎn)，分兩種情況：第一種情況，子女中有那種大逆不道者，不僅不僅贍養(yǎng)父母之責(zé)，還對(duì)父母有虐待、非人道之舉者，父母不僅可以通過(guò)法律渠道要求子女行使應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)，還可以通過(guò)立遺囑的方式不把房產(chǎn)及存款等留給該子女；
第二種情況，父母生前設(shè)立了“居住權(quán)”的房子，“居住權(quán)”未到期之前子女也是無(wú)法繼承的。這種新規(guī)完全是貼合現(xiàn)實(shí)而制定的。我們舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，老王有一兒一女，兒女也都有經(jīng)濟(jì)條件也都有孝心，但是他們卻都不愿意以身贍養(yǎng)老王。所以給老王請(qǐng)了保姆，自老王退休一直照顧老王有十年了。老王對(duì)保姆充滿感激之情，但是同時(shí)他也對(duì)子女沒(méi)有什么挑剔的。但是保姆家境并不好，所以老王想把自己名下市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)的房產(chǎn)對(duì)保姆設(shè)立居住權(quán)——保姆在世期間，都享有對(duì)這套房屋的居住使用權(quán)。對(duì)于老王的子女而言，這套房子的繼承權(quán)雖然在他們手上，但是因?yàn)檫@套房子設(shè)置了居住權(quán)，所以子女是不能強(qiáng)行把保姆趕走的，這等于是只繼承了房屋的權(quán)證，并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。
子女們最需要注意的是，對(duì)于上述兩種情況，一旦父母鐵了心自己選擇其他繼承人，就意味著父母的存款、房產(chǎn)等遺產(chǎn)將全部由這位指定的繼承人繼承，作為子女連一分一厘都繼承不到。即使子女不服氣，去鬧也是沒(méi)用的，法律上并不會(huì)支持兒女。
第二、新規(guī)擴(kuò)大了繼承人“范圍”，侄、甥在第一、第二順位繼承人不在的情況下可以代位繼承
2019年上海發(fā)生過(guò)一起“老人去世后，財(cái)產(chǎn)無(wú)合法繼承人繼承，最后被收歸國(guó)有”的新聞。此新聞一出，便引起熱議，有人覺(jué)得個(gè)人財(cái)產(chǎn)最大的意義就是在親人之間傳承，無(wú)論如何都不應(yīng)該收歸國(guó)有。
2021年正式實(shí)施的新規(guī)，就對(duì)這一原有規(guī)定進(jìn)行了更新升級(jí)，新規(guī)規(guī)定，自然人在第一、第二順位繼承人都不在的情況下，可以讓侄子侄女外甥外甥女代位繼承。這樣就大大減少了居民遺產(chǎn)無(wú)人繼承最后被收歸國(guó)有的可能性，更充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。
第三、繼承權(quán)男女平等，女性繼承地位提高。
不得不說(shuō)，這條新規(guī)也很出乎很多人的意料。傳統(tǒng)認(rèn)知上，父母的房產(chǎn)最終都是由家里的男性繼承，如果是獨(dú)子就全部給他，如果是多個(gè)兒子一般平均分割，女性在很多家庭是沒(méi)有繼承權(quán)利的，尤其是很多農(nóng)村家庭，封建思想更加嚴(yán)重，“重男輕女”思想尤其嚴(yán)重，女兒都被看作是“潑出去的水”。
新規(guī)規(guī)定，未來(lái)不管繼承人身份是男是女，都擁有平等繼承權(quán)。這對(duì)女性繼承來(lái)說(shuō)，更公平了。未來(lái)不管是家里拆遷分房子、分補(bǔ)償款，按照法律規(guī)定，即便是嫁出去的女兒，也有分割的權(quán)利。如果父母一如既往“偏心”只把財(cái)產(chǎn)留給兒子，女兒完全可以通過(guò)法律渠道提起訴訟，要求父母“公平對(duì)待”。
對(duì)于“繼承權(quán)男女平等”，很多人并不覺(jué)得“有用”，因?yàn)榕畠好鎸?duì)自己的父母、兄弟很難撕破臉和他們爭(zhēng)奪家產(chǎn)。
第四、公證遺囑優(yōu)先被刪除，還增設(shè)了錄音錄像、打印、口頭立遺囑方式。
從2021年起，父母分配遺產(chǎn)立遺囑時(shí)，可采取的方式更多了。立遺囑的方式由原來(lái)的公證、自書、代書、錄音、口頭，再增加了錄音錄像和打印兩種方式。值得一提的是，為了防止老人被脅迫，立遺囑時(shí)均要求有兩個(gè)見(jiàn)證人在場(chǎng)證明。
而且新版《民法典》還刪除了“公證遺囑優(yōu)先權(quán)”。換言之，未來(lái)即便立多份遺囑，也不用再被“公證遺囑優(yōu)先權(quán)”約束，不管遺囑多少，都以最后具有法律效力的遺囑為準(zhǔn)。
我們多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，“公證遺囑優(yōu)先權(quán)”明顯帶有缺陷：設(shè)立遺囑的大多為老人，老人晚年時(shí)行動(dòng)多有不便，但公證遺囑要求老人必須經(jīng)過(guò)相關(guān)程序才能改動(dòng)，所以就導(dǎo)致，很多老人雖然有修改遺囑的意愿，但最后大多因?yàn)椴环奖愣髁T。新規(guī)對(duì)公證遺囑作刪除優(yōu)先權(quán)處理，可見(jiàn)是非常與時(shí)俱進(jìn)且順應(yīng)民意的，這一點(diǎn)值得點(diǎn)贊。
值得注意的是，新版《民法典》對(duì)于分配遺產(chǎn)還有其它兩項(xiàng)重要規(guī)定：其一、遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑。同樣需要兩個(gè)見(jiàn)證人在場(chǎng)，危急解除，口頭遺囑自動(dòng)失效；其二、自然人可以依法設(shè)立遺囑信托。尤其是合法繼承人是未成年人或者是特殊人群的時(shí)候，這種方式應(yīng)用比較多。
過(guò)去這些年，伴隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，子女間爭(zhēng)奪房產(chǎn)的案例不斷涌現(xiàn)，更有甚者鬧得雞犬不寧對(duì)簿公堂，讓別人看笑話的同時(shí)，親人之間也結(jié)下了不可愈合的傷痕。我們認(rèn)為，面對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房產(chǎn)，子女間你爭(zhēng)我斗實(shí)屬難免。但不可否認(rèn)，過(guò)去的繼承法規(guī)存在不足和缺陷也是家庭矛盾激化的因素之一。不過(guò)從2021年起，情況可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，因?yàn)樾聦?shí)施的《民法典》新規(guī)對(duì)于繼承父母房產(chǎn)的諸多方面都有了明顯的改進(jìn)，在處理糾紛時(shí)也有了依據(jù)。
不過(guò)仍然需要提醒的是，按照新規(guī)，不盡孝的子女真的可能“不再繼承”父母的房產(chǎn)，以及設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)，子女也不再繼承。也就是說(shuō)，未來(lái)即便是獨(dú)生子女，也應(yīng)該正確樹立正確的價(jià)值觀，骨肉親情和贍養(yǎng)父母無(wú)論什么時(shí)候都是人生最重要的。
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