陳寶存：正視市場現(xiàn)實，買房觀望猶豫很傻很天真
公租房無疑將成為住房保障的主流。這是比較理性的做法，廉租房一直作為地方政府予低保人群、殘障人士、鰥寡孤獨老人改善居住的形勢一直存在著。由于各地的情況不一致，北京保障房的很多形式在二三線城市以下一直沒有推行。所以市場不能僅僅眼看著一線城市。保障房建設(shè)對于二三線以下城市，尤其是財政問題突出的城市來說，幾乎是不可能完成的人物。而強力推進保障房大建是很難受到地方政府追捧的。
我們知道中央政府在保障房領(lǐng)域的投入僅僅600多億元，也就是廉租房建設(shè)資金。至于動用公積金492億建設(shè)的公租房，有回報的問題，實現(xiàn)公積金投資回報還存在很多現(xiàn)實問題。住建部規(guī)定的公租房貸款期限5年，實際對于社會資金進入公租房建設(shè)領(lǐng)域是相當大的壓力。如何實現(xiàn)公租房合理利潤？現(xiàn)在沒有明確的支持政策，而企業(yè)是需要盈利的，所以社會資金進入保障房建設(shè)，除了強制性的商品房小區(qū)配建，目前還沒有更好的形式。
按照現(xiàn)在對公租房租金的心理價位，公租房投資的回收幾乎是不可能的。公租房土地的供應(yīng)，絕不能走公益事業(yè)強制拆遷低價格補償收購?fù)恋氐哪Ｊ?。當然，公益性項目征地的市場化是大勢所趨?/p> 實際公租房等等保障房建設(shè)難題只在于土地供應(yīng)的趨緊與土地從收儲源頭開始的地價大幅上揚。隨著新的土地管理法出臺、新的拆遷安置條例的出臺，土地收購的價格勢必大幅上揚。這與全社會鼓勵釘子戶是成正比的。當然，釘子戶是否合理不在本篇文章的討論范疇。
鼓勵釘子戶，尤其是不分青紅皂白的鼓勵，客觀上造成拆遷安置價格越來越高，拆遷安置時間越來越長。一個項目的收購環(huán)節(jié)的大幅拉長，限制了某一時段的土地大量供應(yīng)的實現(xiàn)。這也是05年之后土地供應(yīng)嚴重下降的根本原因。而且這種下降是無解的。
我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型已經(jīng)討論了28年（吳敬璉先生語）。現(xiàn)在指望改變房地產(chǎn)開發(fā)模式的前提是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型得以實現(xiàn)，實際這是不切實際的夢想而已。房地產(chǎn)支柱不是你想要就有，也不是想不要就能立即擺脫。畢竟我們的經(jīng)濟發(fā)展的最終效果還是改善各個層次居民的居住問題。在自由居住率高達87.8%，但是居住水平極低的國度，買房置業(yè)仍舊是首選。單單認可房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)還不夠，也要認可房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱。
那么我們回頭看看公租房：公租房建設(shè)提速與經(jīng)濟適用房的逐漸退出是相輔相成的。產(chǎn)權(quán)類的保障房北京有經(jīng)適房、限價房，限價房濫竽充數(shù)為保障房是不合理的，應(yīng)該還原本來面目——限價商品房。至于其他的保障房類別，實際面向的都不是新購房的低收入群體。（棚戶區(qū)舊城改造等等）
那么經(jīng)適房的存在實際早已經(jīng)被異化。很多二三線城市是把原有企業(yè)事業(yè)單位的國有劃撥地進行集資建房的所謂經(jīng)適房建設(shè)?；蛘吒嗟某鞘薪?jīng)適房的供應(yīng)對象主要是公務(wù)員以及機關(guān)行政事業(yè)群體。當然，北京天通苑、回龍觀經(jīng)適房的推出時點，買的起的經(jīng)適房人群還僅僅限于高收入階層。可以說經(jīng)適房產(chǎn)生的最初與保障房本身就是脫節(jié)的。而現(xiàn)在由于土地成本的上揚，單純指望政府免交土地出讓金已經(jīng)不可能限制住經(jīng)適房土地供應(yīng)價格。而無償劃撥是不可能延續(xù)的。這也注定經(jīng)適房是必然消失的。
2010年保障房用地計劃供應(yīng)2.45萬公頃，棚改房用地為3.66萬公頃，中小套型商品房用地為8.04萬公頃，三類用地供應(yīng)合計占到了2010年全國總供地計劃的76.6%。而保障房用地中，廉租房用地7051公頃，占比4%，經(jīng)適房用地17402公頃，占比9%。而一線城市，經(jīng)適房與廉租房供地占比更少。事實上我們知道的是，經(jīng)濟適用房用地將被公租房建設(shè)用地取代也是大勢所趨。
而事實上，受土地供應(yīng)限制，完成上述土地供應(yīng)是相當艱難的。
剛性需求指望公租房，時間是不允許的，特別是婚房與學(xué)區(qū)房，不可能靠等待公租房解決，這也是限購不惜傷害剛需的根本原因。實際我們目前的政策，實質(zhì)是擠壓商品房或者產(chǎn)權(quán)房的購買，而把剛性需求的購房人擠入租賃市場，而且是市場租賃市場。
改變居住理念而不是強求產(chǎn)權(quán)房，強求商品房是無奈，也是必須要做的。
但是對于市場上改善需求和投資需求來說，正視市場現(xiàn)實，不觀望不猶豫出手才是明智的選擇。至于不具備買房實力的，最現(xiàn)實的考慮是市場租賃，而不是保障房。
