編者按：以“探索有道 體驗(yàn)無界”為主題的2018中國體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)論壇將在10月24-25日在深圳華僑城洲際酒店舉行。在此之前，贏商網(wǎng)策劃“中國城市體驗(yàn)商業(yè)進(jìn)階”系列報(bào)道，挑選商業(yè)成熟的一線城市與近年火爆的新一線城市代表，從城市角度解讀體驗(yàn)商業(yè)的迭代更新。對(duì)標(biāo)著名商業(yè)城市，這些城市還有哪些商業(yè)新機(jī)會(huì)？城市商業(yè)的創(chuàng)造者們又是如何在探索中創(chuàng)新前進(jìn)，在前進(jìn)中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)并把握未來商業(yè)浪潮的。
消費(fèi)升級(jí)下的北京商業(yè)市場暗流涌動(dòng)……
在當(dāng)下新零售愈演愈烈、新舊模式對(duì)沖的“混沌”時(shí)期，北京作為中國商業(yè)市場的風(fēng)向標(biāo)，它的任何變化和表現(xiàn)都可能成為其他城市商業(yè)市場的預(yù)演。
而今天的北京商業(yè)市場，正朝著新時(shí)代邁進(jìn)，購物中心市場一派欣欣向榮，新項(xiàng)目帶著新模式、新玩法入市，老項(xiàng)目積極調(diào)整變革也不甘示弱。北京商業(yè)的變局儼然成為國內(nèi)商業(yè)范式變革的前奏。
北京商業(yè)從百貨業(yè)態(tài)的輝煌開始
代表項(xiàng)目：王府井百貨、北京SKP
講起北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，必須要從北京百貨開始講起。80年代末至90年代末，北京掀起了建立百貨商店的熱潮，大量百貨店涌現(xiàn)，發(fā)展至今，其中很多百貨品牌依然為北京商業(yè)地產(chǎn)中不可忽視的一股力量。
王府井百貨 來源：贏商網(wǎng)
王府井百貨建立于1955年，是新中國成立后，由國家投資建造的第一座大型百貨商店，又稱“新中國第一店”，這座北京乃至全國知名的百貨大樓的出現(xiàn)，為王府井商圈雛形的確立立下了汗馬功勞，其資源優(yōu)勢在于“百貨、化妝品、服裝、鞋”這樣的零售類商業(yè)內(nèi)容，是本地人以及游客最樂于光顧的商場之一，王府井百貨也因多年歷史及超高人氣，確立了在北京商業(yè)地產(chǎn)市場中的“老大哥”地位。
北京SKP 來源：贏商網(wǎng)
既然說到了北京商業(yè)“老大哥”，那么也要談?wù)劚本┥虡I(yè)的“一姐”北京SKP。2007年，臺(tái)灣新光三越和北京華聯(lián)聯(lián)手打造的新光天地開業(yè)。2015年，華聯(lián)全面接手商場并更名為北京SKP，其商場面積18萬㎡，基本匯聚了所有主流的國際奢侈品、國際精品，且在其2-4層規(guī)劃的SKP Select買手集合區(qū)域，囊括了大量國際一二線設(shè)計(jì)師品牌；不少租戶品牌會(huì)提供專供SKP的限量款，令商場的品牌、貨品有很強(qiáng)的吸引力。行至目前，SKP依然連續(xù)數(shù)年穩(wěn)居國內(nèi)銷售額最高之位，2017年銷售額更是達(dá)125億，成為了僅次于倫敦哈羅德的全球第2大百貨商店，成為“內(nèi)陸百貨之王”。
從百貨主導(dǎo)到購物中心興起
代表項(xiàng)目：西單大悅城、北京apm
商業(yè)地產(chǎn)的沉浮瞬息萬變，沒有一種商業(yè)形態(tài)和模式可以始終主導(dǎo)市場。隨著北京消費(fèi)群體的迭代與消費(fèi)觀念的升級(jí)，百貨業(yè)態(tài)也漸漸退出北京商業(yè)地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位，Shopping Mall接棒而來，在2008年奧運(yùn)前后，西單大悅城、北京apm、銀泰中心等大批購物中心涌現(xiàn)，經(jīng)歷了初探、發(fā)展、繁榮、競爭完整的購物中心發(fā)展歷程，至今留下的項(xiàng)目基本都成為了其區(qū)域的標(biāo)桿商業(yè)。
西單大悅城 來源：贏商網(wǎng)
西單大悅城是中糧集團(tuán)大悅城系列的經(jīng)典之作，也是全國首座大悅城。西單大悅城2008年開業(yè)，商業(yè)面積10.5萬㎡，為北京消費(fèi)者不間斷的引入諸多了優(yōu)秀品牌，這里有西班牙國寶級(jí)品牌ZARA，瑞典服飾零售巨頭H&M，有融合美國西部風(fēng)味和法國浪漫設(shè)計(jì)的GUESS，有源自希臘的時(shí)尚配飾Folli Follie，有簡約自然、充滿現(xiàn)代生活哲學(xué)MUJI。
西單大悅城在開業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利、直接跳過了養(yǎng)商期的“早熟”曾被業(yè)界視作奇跡。2017年，西單大悅城銷售額超41億元，客流超2600萬，按照商業(yè)地產(chǎn)周期論，這座購物中心正在“逆生長”，業(yè)界也都在期待，作為北京購物中心標(biāo)桿的西單大悅城未來還會(huì)帶來怎樣的驚喜。
北京apm 來源：北京apm官網(wǎng)
2008年，新鴻基地產(chǎn)接手的新東安市場，更名為北京apm，北京apm坐落于王府井步行街上，商業(yè)面積為9.6萬㎡，定位于年輕、時(shí)尚、體驗(yàn)的購物中心，北京apm從未游移不定其定位，10年時(shí)間里，北京apm引進(jìn)多個(gè)首次進(jìn)入王府井商圈甚至北京的國際時(shí)尚品牌，如NikeBeijing、Breguet、Crayola、C&A、CPU、哥倫比亞、怪誕城之夜等，加上不斷的創(chuàng)新調(diào)整，不但成功轉(zhuǎn)型，而且一躍超過東方新天地，成為眾商業(yè)項(xiàng)目矚目的學(xué)習(xí)樣本。
從盒子Mall到開放式街區(qū)
代表項(xiàng)目：三里屯太古里、藍(lán)色港灣
在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從來不缺少創(chuàng)新和勇氣，行業(yè)得以向前發(fā)展，也正是來自一個(gè)個(gè)運(yùn)營商的“敢為人先”，在購物中心占據(jù)北京商業(yè)市場中主導(dǎo)地位之際，開放式街區(qū)這種新型的商業(yè)模式在寸土寸金的北京嶄露頭角。
三里屯太古里 來源：贏商網(wǎng)
三里屯太古里，2008年南區(qū)開業(yè)、2010年北區(qū)開業(yè)，商業(yè)總面積有17.2萬㎡，這個(gè)當(dāng)初不被看好的項(xiàng)目，卻帶來了最新潮的市場品牌、最新發(fā)售聯(lián)名款、各種潮牌快閃店、各類明星營銷活動(dòng)，如今已經(jīng)成為北京潮人最聚集的區(qū)域，成為了國內(nèi)開放式商業(yè)街區(qū)的商業(yè)模式的代表項(xiàng)目。潮人打卡地三里屯太古里不斷引進(jìn)了新品牌，其中不乏初次進(jìn)駐北京或者國內(nèi)市場的新品牌，比如南區(qū)的桃園眷村，余文樂的Madness，Ed Hardy Skinwear；北區(qū)的Lululemon，Gentle Monster，小臟鞋GGDB等。
藍(lán)色港灣 來源：贏商網(wǎng)
2008年開業(yè)的藍(lán)色港灣國際商務(wù)區(qū)，位于朝陽公園西北湖畔的歐式商業(yè)小鎮(zhèn)，這座是中國首創(chuàng)的Lifestyle Shopping Park，在國內(nèi)對(duì)Lifestyle Shopping Park 商業(yè)概念并不是特別了解的情況下，定位年輕時(shí)尚一族的藍(lán)色港灣走在了前沿，藍(lán)色港灣由19棟2到3層的歐式建筑組成，總營業(yè)面積達(dá)15萬平方米，在露天開放的消費(fèi)環(huán)境中集娛樂、休閑、購物、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體。開放式街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目初期運(yùn)營不易，但市場總是在更新迭代，消費(fèi)者需求更是不斷變化，藍(lán)色港灣在市場觀察下慢慢適應(yīng)發(fā)展，探索找尋屬于自己的商業(yè)經(jīng)營模式，如今的藍(lán)色港灣在這幾年的市場競爭中已經(jīng)保持了較為穩(wěn)定的增長速度。
多元?jiǎng)?chuàng)新場景探索成主流
代表項(xiàng)目：僑福芳草地、朝陽大悅城、北京坊
在北京商業(yè)地產(chǎn)市場從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換之際，北京的商業(yè)市場細(xì)分不斷深化，項(xiàng)目定位升級(jí)、個(gè)性化明顯，體驗(yàn)式商業(yè)成為主流，各個(gè)運(yùn)營商都在建筑、場景、Ip營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新突破，其中北京的三個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)代表性的項(xiàng)目，朝陽大悅城、僑福芳草地、北京坊成為了各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目競相模仿的對(duì)象。
朝陽大悅城 來源：網(wǎng)絡(luò)
2010年開業(yè)的朝陽大悅城總商業(yè)面積23萬㎡，商場業(yè)態(tài)豐富，兒童、餐飲、服務(wù)、教育、影院娛樂等功能一應(yīng)俱全。朝陽大悅城在主題空間打造、主題性推廣活動(dòng)、品牌調(diào)整升級(jí)等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新探索，業(yè)績亮眼，其打造的“悅界”和“拾間”已然成為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿。
“悅界”是生活方式主題空間，在室內(nèi)營造了露天小花園的感覺，引進(jìn)了書店、家居生活、花藝、精致餐廳等，打造了閑適的生活情景；“拾間”是匠心慢食空間，“拾間”開業(yè)至今，銷售坪效比改造前增長超過100%，并高出朝陽大悅城全場餐飲業(yè)態(tài)均值20%，朝陽大悅城是當(dāng)之無愧的創(chuàng)新場景領(lǐng)路者。
僑福芳草地 來源：網(wǎng)絡(luò)
2012年開業(yè)的僑福芳草地是一個(gè)20萬㎡的商業(yè)綜合體，商業(yè)面積約5.8萬㎡，獨(dú)特、開闊的建筑風(fēng)格，散落四處的數(shù)百件藝術(shù)品都是芳草地的藝術(shù)標(biāo)簽。由于芳草地購物中心擅長藝術(shù)品的經(jīng)營，打造了藝術(shù)博物館式的空間，藝術(shù)主題的活動(dòng)、大型活動(dòng)、展覽活動(dòng)都辦得出彩，吸引了大量目的性消費(fèi)人群和旅游觀光人士，儼然成為了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新“網(wǎng)紅”。僑福芳草地購物中心內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)有鼎泰豐、度小月等著名特色餐廳等，以及米其林三星餐廳Opera BOMBANA，并引進(jìn)了影院、書店等文化體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
北京坊 來源：北京坊
2018年，星巴克臻選北京坊旗艦店和MUJI HOTEL在北京坊相繼開業(yè)，兩大超級(jí)品牌首次的集結(jié)，使得北京坊這個(gè)老街區(qū)更新項(xiàng)目也迅速的吸引了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注。北京坊目前已經(jīng)引進(jìn)了星巴克臻選北京坊旗艦店、MUJI HOTEL、Page One書店、WeWork創(chuàng)意辦公空間四大主力店，未來還會(huì)引進(jìn)更多新生活方式品牌店。北京坊定位于“北京文化新地標(biāo)”，它植根于大柵欄600年文化歷史街區(qū)，地處北京中軸線，文化底蘊(yùn)深厚，同時(shí)毗鄰故宮博物院、中國國家博物館、國家大劇院等眾多著名歷史文化場所，是一個(gè)將文化、藝術(shù)、設(shè)計(jì)、生活方式、中國元素等相融合的體驗(yàn)型商業(yè)街區(qū)街區(qū)?！ ?nbsp;
結(jié)語：探索有道，創(chuàng)新無界，北京城市商業(yè)發(fā)展不斷傳承創(chuàng)新，百貨商業(yè)開啟北京近代商業(yè)紀(jì)元，購物中心帶來全業(yè)態(tài)一站式消費(fèi)享受，開放式街區(qū)重新定義商業(yè)地產(chǎn)新模式，體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目煥新Life Style，消費(fèi)體驗(yàn)在此過程中不斷升級(jí)，在商業(yè)地產(chǎn)更新迭代加速的時(shí)代，“存量最大”的北京儼然會(huì)開啟商業(yè)的前奏。
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