在德國(guó)，住房政策已成為“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制”的核心。雖然一直是以國(guó)家提供大規(guī)模財(cái)政援助為前提，但不是由國(guó)家直接向國(guó)民提供住宅，而是通過(guò)住宅工會(huì)等在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提供住房。不直接提供住宅不是否定了國(guó)家的責(zé)任，而是為了把國(guó)家的計(jì)劃和人的主動(dòng)性結(jié)合起來(lái)。在50年代建設(shè)的住宅中，70%是靠政府資金來(lái)建設(shè)的社會(huì)住宅，這種資金的償還期為100年，而且無(wú)利息。通過(guò)這種方式建設(shè)的住宅大多是出租房，且屬于低租房屋。不過(guò)，當(dāng)時(shí)通過(guò)市場(chǎng)提供的出租房要受到住宅限制法的限制，對(duì)住宅的面積和住戶(hù)的收入都有規(guī)定。而現(xiàn)在，德國(guó)的住宅政策已為出租房提供的社會(huì)住宅有所減少。

住房是德國(guó)人平常最關(guān)注也是議論最多的問(wèn)題，許多人首先想到的就是擁有一所自己的住房。然而，實(shí)際情況卻是大多數(shù)人可望不可及。那么，德國(guó)人為何租房多于買(mǎi)房呢？

在德國(guó)，一個(gè)外來(lái)戶(hù)來(lái)到某個(gè)城市之后，第一個(gè)想法就是物色一處住房；青年人一到成年，無(wú)論工作還是學(xué)習(xí)，首先想到的也是能夠租到房屋。對(duì)于新婚夫婦更是明文規(guī)定，只有租到房子，才可能領(lǐng)取結(jié)婚證書(shū)，而且?guī)缀跛凶夥繎?hù)的要求都是：房租低、環(huán)境美、交通方便、離親友近、室內(nèi)光線充足、居住安全。德國(guó)的房租很貴，并且隨行就市，租金經(jīng)常上漲。一般的房屋較難找到，容易租到的反而是那些豪華的中高檔住宅。房租低的約相當(dāng)于一對(duì)夫婦收入的1/3，房租稍高的則要占到家庭收入的一半左右。租金內(nèi)一般含有房地產(chǎn)稅、水暖費(fèi)、垃圾費(fèi)、公共活動(dòng)場(chǎng)所費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)費(fèi)等十余種雜費(fèi)。有的則不算在其內(nèi)，如電費(fèi)大都由房客自己支付。房屋一般為兩室或三室一廳，配有廚房、廁所和陽(yáng)臺(tái)，個(gè)別還帶有部分家具和廚房設(shè)備。多年來(lái)德國(guó)人一直在議論，到底租房合算還是買(mǎi)房合算？迄今沒(méi)有結(jié)論。一般來(lái)講，租二三十年的租金即可買(mǎi)下一所房子，但是事實(shí)并不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)橘J款幾十萬(wàn)馬克買(mǎi)房或自己建房，要負(fù)債一輩子。如遭不測(cè)風(fēng)云或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，無(wú)力償還，則房屋即成抵押品被收回。今天德國(guó)一般收入者多，高收入者少，所以仍是租房多，買(mǎi)房少。

德國(guó)政府對(duì)租用房屋頒布了完善的法則。凡出租房屋必須依法由房主、房客雙方簽訂書(shū)面合同，租價(jià)和各種條件需由雙方談判商定。但政府未規(guī)定統(tǒng)一租金，其價(jià)格隨不同城市、供求、房地產(chǎn)^段與質(zhì)量差別而異。但為保護(hù)無(wú)房戶(hù)和租房戶(hù)的消費(fèi)權(quán)益，德國(guó)政府曾經(jīng)頒布了具有一定強(qiáng)制性的法則，即房主不能向房客漫天要價(jià)；不得隨意中途違約收回房屋或提高租金；房屋如自然損毀，房主需及時(shí)負(fù)責(zé)維修；房屋不能影響房客安全健康和正常休息；房屋在簽約期間若出現(xiàn)明顯損毀和缺陷，房客有權(quán)要求降低租金；房主不得以任何借口向房客勒索罰款；租房戶(hù)主一旦死亡，家人有權(quán)續(xù)租和退租。德國(guó)房租法還有一條特別社會(huì)條款，為了防止房主強(qiáng)行驅(qū)趕房客，給社會(huì)造成困難，在租戶(hù)主與家庭成員出現(xiàn)意外和嚴(yán)重困難時(shí)，房客可以拒絕搬出。

當(dāng)然，德國(guó)有關(guān)房租法規(guī)中也有維護(hù)房主合法權(quán)益的條款，按規(guī)定，如果房客長(zhǎng)期不交或拒交房租、對(duì)房主造成污辱傷害、故意毀壞房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備，或不遵守居住區(qū)內(nèi)合法制度，房主可據(jù)此辭退房客。房客如中途中止合同，必須提前3個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，否則必須承擔(dān)2—3月的房租。此外，法律還規(guī)定，房客負(fù)有義務(wù)定期粉刷房?jī)?nèi)墻壁。房客退房時(shí)，一定要將墻壁粉刷干凈后，才可正式移交房主。

目前，德國(guó)各城市對(duì)住房政策提出改革設(shè)想。聯(lián)邦、各州和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前的預(yù)算狀況迫使人們重新研究為整個(gè)住房政策提供的500多億馬克的直接或間接補(bǔ)貼，以及如何使之發(fā)揮更大的效益。這方面的問(wèn)題不是在于對(duì)住房事業(yè)和住房法做進(jìn)一步的限制或放寬，而是需要采取聰明的戰(zhàn)略，使得有可能在地方一級(jí)更靈活地采用住房政策手段。

目前住房政策的特點(diǎn)是決策結(jié)構(gòu)過(guò)時(shí)。聯(lián)邦和各州在關(guān)于促進(jìn)社會(huì)福利住房建造的管理協(xié)議里，通過(guò)對(duì)扶持辦法的規(guī)定來(lái)確定向哪些人提供住房。各州負(fù)責(zé)微調(diào)，即確定條件，給出租的住宅和自有住宅分配資金，確定固定房租的額度及占用住房的期限。地方上提出的住房政策目標(biāo)和要求只有在最有利的情況下才同聯(lián)邦和州提出的計(jì)劃目標(biāo)相一致，這樣制訂的住房政策難以適當(dāng)?shù)乜紤]到地方上局部住房市場(chǎng)的條件，也不再適應(yīng)已經(jīng)達(dá)到的現(xiàn)代管理水平。