3月25日晚上，深圳市政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》房地產(chǎn)調(diào)控政策。這是隨上海政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，第二個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)于該政策出臺(tái)之后，對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生多大影響，目前眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。因此，要評(píng)價(jià)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效果，既要看該政策的基本內(nèi)容，也得看當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景條件，只有這樣，才能給出一個(gè)適當(dāng)?shù)呐袛唷?/span>
首先深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一年來(lái)的瘋狂炒作已經(jīng)到無(wú)可復(fù)加的地步，不僅一年來(lái)深圳的房?jī)r(jià)上漲了50%以上，而且這種房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)冠名全球，上一年深圳的房?jī)r(jià)上為全球第一，而且比漲得第二快的新西蘭奧克蘭市還要高一倍以上。這樣的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，除了是住房投機(jī)炒作之外，任何一個(gè)住房消費(fèi)者都只能望洋興嘆或感到無(wú)奈。
所以，近一年的深圳房?jī)r(jià)瘋狂上漲，完全是在政府的政策慫恿下，瘋狂炒作的結(jié)果。很簡(jiǎn)單，在這一年多的時(shí)間里，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，越是房?jī)r(jià)上漲快，投機(jī)炒作者越是涌入市場(chǎng)，這樣不僅讓房?jī)r(jià)推得更高，也讓住房的銷售全面增長(zhǎng)。但是當(dāng)住房的銷售全面下降時(shí)，房?jī)r(jià)則不下跌或下跌也只些許。這就使得深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的特性暴露得淋漓盡致。
而深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)投機(jī)炒作得如此瘋狂，房?jī)r(jià)上漲會(huì)如此瘋狂，這是與住房的供求已經(jīng)沒(méi)有多少關(guān)系，完全取決于政府的房地產(chǎn)信貸政策及房地產(chǎn)投機(jī)炒作資金的易獲得性?？梢哉f(shuō)，2014年930央行救房地產(chǎn)政策推出以來(lái)，不僅讓住房按揭貸款利率降低到歷史以來(lái)最低水平，讓住房按揭首付比例降低到歷史最低水平，而且過(guò)度寬松的信貸政策讓大量的流動(dòng)性流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，央行過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策是深圳房?jī)r(jià)瘋狂上漲的第一大功臣。還有，深圳的金融市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，互聯(lián)網(wǎng)金融公司、小貸公司、私募基金等眾多，從而讓許多沒(méi)有資金住房投機(jī)炒作者通過(guò)這些公司的首付貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而造就深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲瘋狂。
從深圳政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策內(nèi)容來(lái)看，主要分為以下幾個(gè)方面。一是多渠道地增加住房供應(yīng)，而且是這該政策第一條，也是深圳政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)主要政策；二是發(fā)布購(gòu)房新規(guī)，非深圳戶口購(gòu)房社保由1年改至3年，限購(gòu)一套房；三是二套房或近兩年內(nèi)有房貸記錄首付最低4成。購(gòu)買第一套住房的首付3成；四是結(jié)合前期深圳市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開(kāi)展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。而其政策要求更多的是強(qiáng)調(diào)行業(yè)自律。要讓這些企業(yè)來(lái)自律，說(shuō)了等于沒(méi)有說(shuō)，在暴利面前，這些企業(yè)肯定會(huì)采取更多規(guī)避方式讓其資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從調(diào)控政策的內(nèi)容來(lái)看，能夠影響深圳瘋狂房?jī)r(jià)不再瘋狂上漲的政策主要有兩個(gè)方面，一是對(duì)首付貸的嚴(yán)格禁止。這對(duì)那些手頭資金少或沒(méi)有資金的房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂炒作者來(lái)說(shuō)，全面提高了進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，從而讓一些瘋狂投資者無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)。但是這里有一個(gè)問(wèn)題，這是假定市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的情況下是如此，如果房?jī)r(jià)還會(huì)瘋狂上漲，那么這些瘋狂投機(jī)炒作者同樣可以找到化解當(dāng)前這種禁止首付貸后其他資金及方式，要想禁止他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是容易的事情。對(duì)于提高首付比例，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)能夠起到一定的作用。如果房?jī)r(jià)上漲，所起到的作用同樣有限。就如禁止現(xiàn)有方式的首付貸一樣。
至于限購(gòu)提高繳交社保金的年限，即由一年提高到三年，能夠起到的作用同樣不大，只要房?jī)r(jià)還在上漲，住房投機(jī)炒作者就有方式來(lái)化解，只不過(guò)提高了一些其投機(jī)炒作成本而已。至于多渠道增加住房供給，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)政策根本就沒(méi)有用稅收的方式把住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)區(qū)分開(kāi)，在這種情況下肯定是住房投機(jī)炒作者當(dāng)?shù)?。如果住房市?chǎng)是投機(jī)炒作者當(dāng)?shù)?，而央行又采取過(guò)度擴(kuò)張的貨幣政策，那么住房投機(jī)炒作需求可以是無(wú)限大，增加最多的住房供給對(duì)遏制瘋狂房?jī)r(jià)上漲所起到作用十分有限，甚至于沒(méi)有作用。所以這兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策所起到作用也不大。
也就是說(shuō)，在央行過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策沒(méi)有改變的情況下，僅是采取禁止首付貸及些許提高首付比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲所起到作用短期內(nèi)會(huì)有些，但長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間看，如果深圳房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒(méi)有改變，那么所起到的作用十分小。因此，整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)如何走，還得進(jìn)一步觀察。
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