近日，（中、農(nóng)、工、建、交）五大行發(fā)布公告：8月25日起個人房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR定價。
后臺不少朋友留言，到底是保留固定利率還是選LPR呢？
在ETF之家看來，這事好辦，說白了，還是錢的事。下面我們分兩部分講，一是聊聊為什么要轉(zhuǎn)為LPR，它的邏輯是什么？二是開源比節(jié)流更重要，如何通過ETF組合投資的方式來減輕房貸壓力？
先來講什么是LPR？
LPR的全稱是貸款市場報價利率。它是由國內(nèi)18家銀行根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。
簡單來講就是一段時間內(nèi)銀行放貸的平均貸款利息，相比以往的固定的貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。
拿最近幾年的數(shù)據(jù)來看，自2015年10月以來貸款基準利率一直保持不變（如上圖所示），但LPR則隨著銀行貸款情況變化逐步調(diào)整（如下圖所示）。
固定利率通常指的是在貸款基準利率（目前大于5年期貸款利率為4.9%）基礎(chǔ)上對利率打折或者上浮。
以深圳為例，2017年之前個人房屋貸款基本上每家銀行都有折扣，例如9.5折，意思是基準利率乘以0.95，實際貸款利率為4.655%；
2007年之后房貸收緊，貸款利率不但不折而且要上浮，例如在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%，相當于實際貸款利率5.145%（4.9*1.05）。
此次，如果選擇保留固定利率，那么以后你的貸款都是維持現(xiàn)在的利率直至還清貸款，不再改變。（記住不再跟隨基準利率變動）
再講一下LPR的計算方式。轉(zhuǎn)換為參考LPR定價后，利率的計算方式將變?yōu)椤?span>LPR±點差”，其中的LPR就是定價基準。當前參照的LPR（定價基準）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）。
如果你選擇了LPR，那么你的貸款利率就跟隨上一年LPR的基準而變動。
下面重點來講講固定利率轉(zhuǎn)變?yōu)長PR。
分兩個案例來說明：
1、原利率打折，轉(zhuǎn)換為LPR
假設(shè)小明2016買房時利率打9折（實際利率即為：4.9%*0.9=4.41%），4.41比4.8（2019年LPR基準）要低，4.41-4.8等于負的0.39，這個負的0.39就是小明房貸固定減點數(shù)。
轉(zhuǎn)換為LPR后，小明以后的房貸利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，小明今年利率就是4.8-0.39=4.41。
以此類推：
2021年的房貸利率=2020年12月的LPR利率-0.39
2022年的房貸利率=2021年12月的LPR利率-0.39
......
2、原利率上浮，轉(zhuǎn)換為LPR
假設(shè)小李2018買房時利率上浮10%（實際利率即為：4.9%*1.1=5.39%），5.39比4.8（2019年LPR基準）要高，5.39-4.8=0.59。這個0.59就是小李房貸利率的固定加點數(shù)。
轉(zhuǎn)換為LPR后，小李以后的房貸利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，小李今年利率就是4.8+0.59=5.39。
以此類推：
2021年的房貸利率=2020年12月的LPR利率+0.59
2022年的房貸利率=2021年12月的LPR利率+0.59
......
客觀來講，固定利息轉(zhuǎn)變?yōu)長PR對貸款人更公平。
此前，貸款基準利率根據(jù)浮動來增減倍數(shù)，貸款基準利率的變動對貸款執(zhí)行利率產(chǎn)生放大/縮小的不對稱效應(yīng)。
舉例說明：
以100萬貸款，還30年為例子，按照基準利率計算，月供為5307.27元。如下圖所示減20%（利率八折），實際月供減少579.12（5307.27-4728.15）元，而上浮20%，實際月供增加611.3（5918.57-5307.27）元。
很明顯吧，同比例的情況下，利率打折時房貸減的少，利率上浮時房貸加的多：
而轉(zhuǎn)變?yōu)長PR加減點后，因為點數(shù)是固定不變的，因此可以確保未來LRP變動時，對貸款利率的影響幅度是相同的。
至于是固定利率還是LPR劃算，完全取決于LRP的變化。
還是拿上文中2016年買房的小明為例，基準利率打9折，實際貸款利率為4.41%。
1、如果選擇了固定利率，那么小明剩余的整個貸款周期內(nèi)都將執(zhí)行4.41%的利率。
2、如果轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>LPR，小明的房貸利率變?yōu)?/span>LPR-0.39%，以2019年12月LPR計算（4.8%），實際貸款利率是4.41，與固定利率相同。
因此小明要判斷的是往后LPR基準比4.8%高還是低，比4.8%高選擇固定利率劃算，比4.8%低選擇LPR劃算。
從短期來看，當前的LPR為4.65%，假設(shè)到年底維持不變，那么小明2021年的房貸利率為4.26%（4.41-0.39），轉(zhuǎn)為LPR劃算。
從長期來看，經(jīng)濟增長與通脹是長期利率的主要決定因素。
利率水平與名義經(jīng)濟增長保持較高的擬合度（名義增長的代表性指標主要是 GDP 增速和通貨膨脹率），以經(jīng)濟的名義增長率為指引，并預(yù)判未來經(jīng)濟增長、通貨膨脹的變化，從而可以判斷利率水平的未來走勢。
華泰證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從美國、日本的經(jīng)驗來看，十年國債收益率基本與名義經(jīng)濟增長走勢基本相同，國債收益率隨著名義經(jīng)濟增長走低。
美國名義GDP增速與十年國債利率
日本名義GDP增速與十年國債利率
國內(nèi)GDP增速和十年國債利率走勢高度相關(guān)，但相比美國和日本利率絕對水平長期低于名義 GDP 增速，如下圖所示。
從過去十年的數(shù)據(jù)來看，貸款利率與中長期國債收益率在波動方向上具有一致性。
在實踐中，利率的影響因素更為復(fù)雜，中長期來看隨著國內(nèi)GDP增速的放緩，未來利率走低的概率大。
但是，走高的風險則更高。
怎么講？
選擇固定利息相當于是買了一份房貸利率保險，概率上一定是虧的，但是鎖定了利率上漲的風險。
從目前的經(jīng)濟情況來看，3~5年內(nèi)利率上漲的概率較低，畢竟此次疫情對經(jīng)濟的影響還是較大，經(jīng)濟復(fù)蘇過程中需要寬松的貨幣政策支持。
根據(jù)以上分析，ETF之家的建議是：
1、房貸5年內(nèi)還清的果斷選擇LPR，因為LPR短期內(nèi)上漲的概率低于下降；
2、之前貸款利率打折的朋友選擇固定利率，鎖定風險為上策；
3、至于利率上浮還款剩余期限較長的朋友，也沒啥好選了，轉(zhuǎn)吧！短期能享受先享受著（2020年為4.65%），活在當下重要。
接下來聊聊如何通過ETF組合投資的方式來減輕房貸壓力？
風險和收益是我們衡量一項投資中最為簡單和直觀的指標，許多投資者在選擇投資標的時往往只看收益，忽略了風險因素。
以滬深300指數(shù)為例，其最近五年的年化收益率為4.73%，表面看收益率全面碾壓貨幣基金（2.85%），同樣收益也高于中證全債指數(shù)（4.27%）。
但是從風險角度來看，滬深300的風險明顯大于債券和貨幣基金，結(jié)合最近五年的年化波動率、最大回撤數(shù)據(jù)來加以對比：
雖然滬深300漲的最多，但它波動也最大，換句話說也最容易虧錢，拿歷史走勢來觀察更為直觀：
資產(chǎn)價格波動是普通投資者盈利的最大障礙，這也是為什么權(quán)益類資產(chǎn)的歷史回報不低，但80%或許更多的投資者長期回報率不如貨幣基金更別說債券。
因此，以補貼房貸為目的，“穩(wěn)”是我們考慮的重點，其次在穩(wěn)的基礎(chǔ)上獲取更高的回報。
ETF之家創(chuàng)建的全天候策略，在進攻的同時充分考慮了“穩(wěn)”的重要性，自2015年以來策略歷經(jīng)市場考驗，以上證指數(shù)為參考：
2015年6月——2016年2月，上證下跌2300點，指數(shù)跌幅40%，策略回調(diào)6.72%；
2018年1月——2019年1月，上證下跌950點，指數(shù)跌幅28%，策略收益1.3%；
今年2月、3月，市場深度回調(diào)，策略依然穩(wěn)如泰山。
歷史表現(xiàn)請看下圖：
年化收益8.42%，跑贏房貸利率不在話下，同期滬深300指數(shù)收益率為4.91%；
期間最大回撤-6.72%，也就是2015下半年那次暴跌，同期滬深300為-45.27%；
再看波動率6.33%，同期滬深300指數(shù)為29.32%，波動率接近大5倍。
全天候策略根據(jù)風險均衡理念，以資產(chǎn)配置的方式來構(gòu)建組合，ETF之家在之前有詳細介紹：基于橋水的中國版全天候策略
根據(jù)市場近5年的驗證，我們認為該策略作為穩(wěn)健理財是絕佳配置，其長期回報率雖然不高，但是它的波動率會讓投資者感到“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?/strong>。
