投資經(jīng)典語(yǔ)錄

☆買寫字樓猶如炒股，買原始股才能保證收益最大化☆跟著政府規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向走絕對(duì)沒錯(cuò)☆及時(shí)收取租金是確保收益的關(guān)鍵☆資金實(shí)力有限的個(gè)體投資者，買低樓層更合算

作為一名職業(yè)地產(chǎn)投資客，譚錚（化名）在過去的兩年間從成都寫字樓市場(chǎng)中斬獲頗豐，2009年，譚在市區(qū)東大街某甲級(jí)寫字樓全額購(gòu)買了300多平方米寫字間，單價(jià)11000元/平方米。由于地段優(yōu)越，交房后該物業(yè)的租金基本穩(wěn)定在100元/平方米區(qū)間。

由于投資回報(bào)率高（超過8%），今年8月，一港資機(jī)構(gòu)以17000元/平方米的高價(jià)將其物業(yè)收購(gòu)，溢價(jià)金額高達(dá)180萬(wàn)元。近日，在完成交易后，譚錚又將目光鎖定了城南，這次他準(zhǔn)備了超過5000萬(wàn)的現(xiàn)金……

作為一個(gè)成功的寫字樓投資者，他在“淘樓”方面究竟有何技巧？上周六，記者陪同譚錚驅(qū)車前往成都寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域——國(guó)際城南，親身體驗(yàn)寫字樓投資的秘密。

投資竅門：

只買開盤“原始股”

“這個(gè)項(xiàng)目雖然條件不錯(cuò)，但樓價(jià)已經(jīng)被開發(fā)商透支了兩年，投資價(jià)值很有限。”在金融區(qū)附近一甲級(jí)寫字樓售樓大廳，譚錚手拿樓書，向記者現(xiàn)身說法。該項(xiàng)目開盤已有1年多時(shí)間，目前賣價(jià)在14000元/平方米左右，據(jù)譚估算，在未來(lái)兩年，該物業(yè)可能還有15%左右的增幅，每平方米的溢價(jià)可達(dá)到2000元，但從資金的回報(bào)率上講并不算豐厚。相對(duì)而言新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)值更高，“在成都，單價(jià)超過12000元/平方米的寫字樓我從來(lái)不碰?！弊T表示，買寫字樓猶如炒股票，只有買到原始股才能保證收益的最大化。

要投資交通方便的寫字樓

作為一個(gè)熱衷于長(zhǎng)線投資的職業(yè)炒家，譚先生更關(guān)注的是寫字樓的租金收益。而租戶對(duì)地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著時(shí)間效率，更意味著企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫字樓，確保穩(wěn)定的租金收益?！案?guī)劃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向走絕對(duì)沒錯(cuò)，國(guó)際城南的寫字樓我都在關(guān)注，但是必須要挑選離主干道、地鐵近的寫字樓，上班族對(duì)交通、時(shí)間的要求嚴(yán)格，這種寫字樓好租?！?/p>

寫字樓出租一定要裝修

對(duì)于寫字樓內(nèi)部設(shè)施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因?yàn)樵诮环恐埃庀蜃鈶糇疃?，過了這個(gè)階段，租戶會(huì)少很多。對(duì)于房間的裝修，譚先生有一個(gè)心得，就是除了領(lǐng)導(dǎo)辦公室，一般的辦公場(chǎng)所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場(chǎng)所不是居家，對(duì)地板的使用不會(huì)那么愛惜。

及時(shí)收取租金是確保收益的關(guān)鍵

當(dāng)租戶說最近資金緊張時(shí)，不要猶豫，請(qǐng)他馬上離開。試想一下，房租是一個(gè)公司正常運(yùn)作時(shí)早就計(jì)劃好的成本，如果租戶資金緊張，很可能這個(gè)公司確實(shí)維持不下去了。對(duì)此，譚先生有深刻教訓(xùn)，曾有租戶告訴譚先生資金緊張，譚先生就說那等你資金輕松再說吧，結(jié)果五個(gè)月后，租戶一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個(gè)月的房租。

“淘樓”技巧：

買低樓層更合算

很多“菜鳥級(jí)”投資者，在挑選寫字樓物業(yè)時(shí)還是喜歡按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估，甚至非南北朝向不買。對(duì)此，譚先生卻有不同的看法：“如果是南北朝向當(dāng)然更好，但是朝向問題反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差價(jià)，寫字樓卻不會(huì)差那么多?！彼榻B，由于使用者的訴求不同，所以根據(jù)他的操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，朝向不大會(huì)影響租客。

在樓層方面，寫字樓通常高樓層單位的售價(jià)會(huì)高于低樓層單位，一些市區(qū)的甲級(jí)寫字樓底層每平方米單價(jià)才一萬(wàn)三四，其頂層價(jià)格卻高達(dá)兩萬(wàn)多元。譚先生表示，通常來(lái)講，高樓層單位售價(jià)高租金略高，低樓層單位售價(jià)低租金偏低，辦公的人也不會(huì)太在意辦公樓層在幾樓。

此外，寫字樓用戶對(duì)樓層的選擇與其行業(yè)緊密相連。一般來(lái)說，證券、金融等行業(yè)喜歡入駐低層的寫字樓，在于為客戶上下樓提供方便。對(duì)于大型企業(yè)，尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)，則喜歡把辦公室設(shè)在更高的樓層上。事實(shí)上，盡管不同樓層價(jià)格不同，其租金卻相差不大，對(duì)于資金實(shí)力有限的個(gè)體投資者來(lái)說，買低樓層更合算。

值得注意的是，寫字樓與商鋪具有一定共性，越顯眼的位置越容易租售。也就是說，靠電梯位置最好。還需注意的是，呈長(zhǎng)廊形的寫字樓，受市場(chǎng)接受程度相對(duì)較低，相反，回廊結(jié)構(gòu)的寫字樓則受市場(chǎng)歡迎。

華西都市報(bào)記者 胡猛