文 | 陳思進(jìn)
今天我想特別聊聊歐洲大陸上一個(gè)很特別的國(guó)家德國(guó)?？梢哉f(shuō)，身為一個(gè)典型的發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)的老百姓基本實(shí)現(xiàn)了安居樂(lè)業(yè)的理想，那么，這個(gè)國(guó)家是如何做到這一點(diǎn)的呢？我們還是先從下面一則新聞看起。
2017年03月，在國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)讓年輕人叫苦不迭之時(shí)，《北京商報(bào)》把目光投向了德國(guó)的住房市場(chǎng)。
記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制規(guī)范著稱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完備的法律法規(guī)使住房市場(chǎng)租賃雙方的權(quán)益都得到有力保障。
這里有個(gè)例子，一名月收入超過(guò)了1萬(wàn)歐元的德國(guó)高級(jí)工程師科勒告訴記者，雖然他自己有能力購(gòu)置房產(chǎn)，但由于工作地點(diǎn)一換再換，選擇租房給了他很大的靈活度。此外，由于不用背上沉重的房貸，每年都會(huì)與家人去國(guó)外度假至少兩次，這樣的生活比買房還貸的生活質(zhì)量更高。
像科勒一樣的德國(guó)人還很多，他們都愿意租房，這與租客和房東都得到了法律的保護(hù)密不可分。比如，德國(guó)相關(guān)法律就規(guī)定，多數(shù)情況下房東無(wú)權(quán)隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數(shù)租客會(huì)與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減少房租上漲帶來(lái)的額外支出。這樣一來(lái)，德國(guó)租客也把租的房子當(dāng)成“自己的家”，他們往往在搬入只有四面白墻的空房子后會(huì)出資裝修房屋、買家具。
（1）
讀完這則新聞，我想起了中國(guó)的一句老話，叫“居者有其屋”！
這句話有多種解釋，其實(shí)，租房而居也可稱為“居者有其屋”，不過(guò)很多人不同意。反對(duì)者認(rèn)為：在一個(gè)和諧的社會(huì)里，需要大部分人擁有屬于自己的房子，這個(gè)房子不能是租的。只有擁有了自己的房子，人心才會(huì)安定，回到家里才會(huì)有歸屬感。
這種理解可能是一個(gè)事實(shí)，但是卻并不全面。租房或者買房，只是選擇不一樣的生活方式而已，租房而居不一定就缺乏歸屬感，而且租房也可以維持和諧的社會(huì)。其實(shí)，在德國(guó)有自己的房子，不像在美國(guó)或英國(guó)那么重要。德國(guó)的房屋擁有率，在發(fā)達(dá)國(guó)家中排名是最低的。
據(jù)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)顯示，到了2015年，德國(guó)的房屋擁有率僅為51.8%，相比之下美國(guó)是64.5%、英國(guó)64%，日本是61.6%，意大利是72.9%，中國(guó)在2014年就到了90%。
那么，為什么德國(guó)人不為買房而煩惱，中國(guó)人卻沒(méi)辦法如此淡定呢？我們說(shuō)，除了文化之外，這在一定程度上是由歷史原因造成的。
首先，德國(guó)房子在供應(yīng)上比較充足。在二戰(zhàn)中，德國(guó)不少城市都被摧毀，戰(zhàn)后自然需要建造房屋。在政府慷慨補(bǔ)貼的扶持下，公共、合營(yíng)與私人開發(fā)商僅用幾年時(shí)間，便建造了數(shù)百萬(wàn)套出租房。同時(shí)，租房市場(chǎng)受到嚴(yán)格監(jiān)管，租戶受到一整套法律的保護(hù)。
比如，大多數(shù)租房合同都是沒(méi)有固定期限的，只要按時(shí)交房租，房東幾乎無(wú)法終止租房合同，租房是一種絕對(duì)舒適的選擇。
其次，抵押貸款融資也很重要。在德國(guó)，房地產(chǎn)貸款通常不像其他國(guó)家那么容易獲得，貸款提供方一般要求貸款者至少支付20%、甚至高達(dá)40%的首付。這就導(dǎo)致了抵押貸款的再融資在德國(guó)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)，所以同于與美英，像那種消費(fèi)者趁著自家房產(chǎn)升值后再貸款的情況也很少見(jiàn)。因此，降息效果也很難撬動(dòng)樓市的杠桿，更別說(shuō)引發(fā)住房市場(chǎng)的非理性繁榮與泡沫了。
有人會(huì)問(wèn)這么個(gè)問(wèn)題——房屋擁有率對(duì)健康的經(jīng)濟(jì)而言，是一個(gè)重要的指標(biāo)嗎？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家格什溫表示：不一定如此，不信，看看德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吧！相比之下，西班牙則是一個(gè)反例，雖然大約80%的人擁有自己的房子。但是，由于巨大的房地產(chǎn)泡沫破裂，失業(yè)率接近27%。反觀德國(guó)，它的失業(yè)率僅為4%左右。
（2）
其實(shí)，德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)也不是一帆風(fēng)順的。至少在20世紀(jì)40年代，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)遭遇過(guò)極其不愉快的經(jīng)歷。
在1945年5月，當(dāng)?shù)聡?guó)無(wú)條件投降的時(shí)候，它20%的住房都是一片瓦礫。整個(gè)德國(guó)大約有225萬(wàn)個(gè)房屋不見(jiàn)了，超過(guò)200萬(wàn)人受傷。在1946年的一次人口普查中顯示，西德最終需要增加550萬(wàn)套住房。
當(dāng)年的德國(guó)，唯一破爛的不僅僅是房屋，經(jīng)濟(jì)也是一團(tuán)糟。金融市場(chǎng)融資無(wú)效，貨幣幾乎毫無(wú)價(jià)值。德國(guó)人如果想要有地方居住，政府的住房計(jì)劃是民眾唯一可依靠的途徑。所以，在1949年西德成立后不久，政府推行了第一部住房法，希望能促進(jìn)房屋的建設(shè)，住房法里有這么一條：“就其功能、尺寸和租金而言，目的必須適用于廣大民眾?！?/span>
效果也很明顯，在政府慷慨補(bǔ)貼的扶持下，加上稅收的減免，公共、非盈利和私人開發(fā)商僅用了幾年時(shí)間，住房建設(shè)便蓬勃發(fā)展起來(lái)。到了1956年，西德住房短缺現(xiàn)象減少了一半，并且絕大多數(shù)新住房都是租賃的。
至于為什么大家都選擇租房而不是買房，是因?yàn)闈撛诘馁I家極少。前面也說(shuō)了，德國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)非常脆弱，購(gòu)房者需要投入巨額首付，才能獲得貸款，所以只有少數(shù)德國(guó)人有足夠的錢。
值得注意的是，德國(guó)并不是二戰(zhàn)后唯一出現(xiàn)住房危機(jī)的國(guó)家。英國(guó)也有類似的問(wèn)題。英國(guó)政府也以大規(guī)模的支出來(lái)推動(dòng)住房建設(shè)。然而，英國(guó)的房屋擁有率約為64%遠(yuǎn)高于德國(guó)，民眾并不樂(lè)于租房而居。為什么會(huì)這樣呢？因?yàn)榈聡?guó)的租房市場(chǎng)更為合理，德國(guó)的住房政策在政府參與和私人投資之間，取得了更好的平衡。
例如，當(dāng)英國(guó)政府給予住房補(bǔ)貼以鼓勵(lì)戰(zhàn)后重建住房時(shí)，規(guī)定只有公共實(shí)體部門、地方政府和非營(yíng)利性開發(fā)商，才有資格獲得這些資助，這這有效地將私營(yíng)部門擠出了租賃市場(chǎng)。
在具體的公共政策的選擇上，德國(guó)也更出色。它在“嚴(yán)厲的干預(yù)使市場(chǎng)崩潰”與“以不受控制的方式扼殺崩潰”之間，找到了敏感的平衡點(diǎn)。相比之下，英國(guó)對(duì)公共住房的開發(fā)商，施加了嚴(yán)格的租金和建筑成本上限。而在這些限制下，住房的質(zhì)量受到影響。隨著時(shí)間的推移，公共和私人融資建設(shè)之間的差異，變得非常明顯，以至于基本上由公共資助的出租住房，都被稱為“窮人的住宅”。
此外，德國(guó)放寬對(duì)租金上限的監(jiān)管，也比其他許多國(guó)家來(lái)得早。與此形成鮮明對(duì)比的是，英國(guó)對(duì)租賃住房的嚴(yán)格管制，一直延伸到了20世紀(jì)80年代，這就讓業(yè)主減少了對(duì)房屋的維護(hù)，導(dǎo)致了住房質(zhì)量的進(jìn)一步下降。
當(dāng)然，由政府推動(dòng)的所有這些政策設(shè)計(jì)，其中的細(xì)節(jié)很耐人尋味。不過(guò)德國(guó)租房的普及，可能有一個(gè)更簡(jiǎn)單的解釋，那就是租房相對(duì)于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)：很便宜。
（3）
為什么在德國(guó)租房，會(huì)很便宜呢？
首先，即使德國(guó)的政策可能比其他國(guó)家稍微平衡一些，它的租賃市場(chǎng)仍然受到強(qiáng)有力的監(jiān)管?？紤]到德國(guó)強(qiáng)大的政治選區(qū)租戶代表，這些法規(guī)對(duì)租戶來(lái)說(shuō)相當(dāng)有利。例如，德國(guó)法律規(guī)定，州政府三年內(nèi)租金上漲不能超過(guò)15%。
其次，還有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的原因讓德國(guó)人不想擁有產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)檎⒉还膭?lì)。在德國(guó)，擁有房屋幾乎得不到任何補(bǔ)貼。與西班牙、愛(ài)爾蘭和美國(guó)等高房?jī)r(jià)國(guó)家不同，德國(guó)不允許房主從稅務(wù)中扣除抵押貸款利息。如果沒(méi)有稅務(wù)扣除的優(yōu)惠，那么“擁有”和“租賃”在稅務(wù)上的利弊，就顯得毫無(wú)差別。
德國(guó)的這些法律規(guī)定，使得住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量穩(wěn)定，租金漲幅很緩慢、房?jī)r(jià)上漲速度也非常緩慢。這就讓買房人失去了理由，因?yàn)楹芏嗳速?gòu)房的主因之一就是為了避免房租的過(guò)快上漲。另外，還有一些因素對(duì)健康的住房市場(chǎng)，也有著不可磨滅的貢獻(xiàn)。例如，德國(guó)銀行厭惡高風(fēng)險(xiǎn)，使得購(gòu)房者越來(lái)越難以獲得抵押貸款。
不過(guò)有趣的是，德國(guó)人在住房上的支出，如果按可支配收入的百分比計(jì)算，可并不比美國(guó)、西班牙和愛(ài)爾蘭這些房地產(chǎn)瘋狂的國(guó)家低。還有一點(diǎn)也很重要，那就是德國(guó)民眾的獲得感，德國(guó)人清楚地知道，他們國(guó)家的住房系統(tǒng)是如何運(yùn)作的。根據(jù)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)93%的德國(guó)受訪者表示，他們對(duì)目前的住房狀況感到非常滿意。這可比愛(ài)爾蘭和西班牙這些房屋所有權(quán)比例更大的國(guó)家，人民看上去更加幸福。
好了，德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)，我就跟大家介紹到這里了。相信這種合理利用了市場(chǎng)力量的政府主導(dǎo)方式，會(huì)對(duì)大家理解中國(guó)的住房問(wèn)題有啟發(fā)。
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