情 況 說 明
【案情簡介及爭議焦點】
商品房買賣合同約定交房時間為2014年11月28日。開發(fā)商于2014年11月20日向客戶實際交付了房屋，并與2015年2月28日到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。
根據(jù)開發(fā)商與客戶簽訂的商品房買賣合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列1、2、3項處理：
1、 買受人退房，出賣人在買受人提出 房地產(chǎn)開發(fā)商在約定時間前交房,辦理產(chǎn)權(quán)證90天從何時起算_文檔下載https://doc.docsou.com/b1d255882088bd06ca67e0fad.html 退房要求之日起30日內(nèi)
將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的
1%賠償買受人損失。
2、 買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。
3、 如因買受人的責(zé)任，導(dǎo)致出賣人未能按期向房屋所在地產(chǎn)
權(quán)登記機(jī)關(guān)提交備案材料，由此造成損失和責(zé)任由買受
人全部承擔(dān)，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
現(xiàn)客戶以開發(fā)商備案時間距離實際交付時間超過90日為由，主張開放商違約。
爭議焦點：備案起算時間應(yīng)該從房屋實際交付時開始起算還是從合同約定時間開始起算？
房地產(chǎn)開發(fā)商在約定時間前交房,辦理產(chǎn)權(quán)證90天從何時起算_【裁判要點】
開發(fā)商不違約。
【裁判依據(jù)或參考】
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第18條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
（開發(fā)商與客戶約定了交房時間。在約定交房時間時 房地產(chǎn)開發(fā)商在約定時間前交房,辦理產(chǎn)權(quán)證90天從何時起算_文檔下載https://doc.docsou.com/b1d255882088bd06ca67e0fad-2.html ，雙方其實已經(jīng)達(dá)成合意：1、在約定的時間完成房屋的實際交付；2、在約定的時間交付完房屋后90天完成產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商提前履行了房屋的實際交付，是開發(fā)商提前履行義務(wù)的表現(xiàn)。從法律層面上來說，開發(fā)商與客戶約定了交房時間，并約定了辦理房屋權(quán)屬證書的時間，且不違背相關(guān)法律法規(guī)，屬于當(dāng)事人之間的特殊約定，該約定合法有效。從道德層面上來說這是開發(fā)商誠信履約的積極表現(xiàn)，不能因為提前履行了義務(wù)就喪失了本應(yīng)屬于開發(fā)商的權(quán)利。）
2、福建廈門中院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第八條當(dāng)事人在合同中約定辦理權(quán)屬
登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿之次日開始計算。在商品房預(yù)售合同中，當(dāng)事人沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實際交房日起90日開始計算；提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計算。在商品房現(xiàn)房買賣合同中，當(dāng)事人沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開始計算。
（該司發(fā)性文件明確闡述了開發(fā)商提前交房的，從約定的交房日起90日開始計算）
房地產(chǎn)開發(fā)商在約定時間前交房,辦理產(chǎn)權(quán)證90天從何時起算_文檔下載https://doc.docsou.com/b1d255882088bd06ca67e0fad-3.html
