美麗的童話：個(gè)人集資合作建房 在個(gè)人集資合作建房得到一片擁護(hù)之聲的同時(shí)，對(duì)合作建房的質(zhì)疑也此起彼伏。盡管被稱為“合作建房第一人”的于凌罡正在努力的把夢(mèng)想逐步的變成現(xiàn)實(shí)，但是一天沒有政策出臺(tái)表明支持合作建房，所有來自民間的聲音都只能是一種美好的希望而已。近日，溫州個(gè)人集資建房者成功拿地，讓相關(guān)人士看到了個(gè)人集資建房的希望曙光，但這僅僅只是希望，個(gè)人集資合作建房確存在不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)人集資合作建房是指缺房戶自己組織起來，通過集資，自行建造適合自己居住房屋的行為。合作建房這種形式最早出現(xiàn)于歐洲。在19世紀(jì)，隨著工業(yè)革命的發(fā)展，涌入城市的人口越來越多，造成住房緊張。在房?jī)r(jià)昂貴、收入又低的情況下，一些窮困者只好聯(lián)合起來，借助集體的力量解決自己的住房問題。當(dāng)時(shí)歐洲許多國(guó)家，如法國(guó)、德國(guó)、意大利、丹麥和瑞士等國(guó)都成立了各種類型的合作建房組織。目前全世界已有近80個(gè)國(guó)家建立了十多萬個(gè)合作建房組織，這些合作建房組織已成為一些國(guó)家住房建設(shè)、銷售和管理的主要形式。如波蘭每年建房20萬套，其中合作建房為8萬套，占40%；原民主德國(guó)從1971年以來新建和改建三百多萬套住宅，其中合作建的有一百二十多萬套。在中國(guó)，早在2003年就有人提出合作建房的設(shè)想。合作建房的發(fā)起人于凌罡指出：合作建房應(yīng)該是非營(yíng)利的，操作透明，在權(quán)利義務(wù)相同的前提下做事；個(gè)人合作建房，是通過市場(chǎng)化渠道，不享受補(bǔ)貼的一種商業(yè)市場(chǎng)行為，而單位集資建房，則是靠特權(quán)占有土地，享受不當(dāng)福利補(bǔ)貼的過去時(shí)。合作建房，與單位集資建房，是完全不同的。相反的意見則主要來自大多數(shù)的開發(fā)商以及一些專家學(xué)者。理論層面上解決中低收入人群住房問題的個(gè)人集資合作建房，究竟緣何遭來如此質(zhì)疑呢？ 個(gè)人集資建房緣自不斷上漲的高房?jī)r(jià)，目的是要避免開發(fā)商占取中間利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)，從而圓合作建房者一個(gè)住房夢(mèng)想。溫州模式的成功，不僅跟地域和市場(chǎng)文化有關(guān)，當(dāng)?shù)鼗钴S的民間融資更是其他城市不可比擬的。買不起房所以自己建房的個(gè)人合作建房，在政策、資金及管理方面都存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)，這也為其帶來了操作層面上的種種困難。先說政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，個(gè)人集資建房缺乏政策和法律支持，既不成立公司，得不到《公司法》的保護(hù)和支持，也不成立住房合作社，得不到政策和法律的承認(rèn)。這種靠多個(gè)個(gè)人熱情的“聯(lián)盟”，哪怕通過招標(biāo)拿到了地，在項(xiàng)目審批、貸款申請(qǐng)及項(xiàng)目銷售各個(gè)環(huán)節(jié)都可能遇到不可估量的困難，有一項(xiàng)不成功，整個(gè)項(xiàng)目就可能功虧一簣。個(gè)人集資合作建房蓋樓時(shí)要向銀行按揭貸款，由于高院“生存權(quán)大于債權(quán)”的司法解釋，使得銀行對(duì)房貸從嚴(yán)審批。而此前并沒有合作建房的成功案例，為了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行將更為審慎的對(duì)待合作建房的貸款申請(qǐng)。加上國(guó)家也沒有明文出臺(tái)針對(duì)合作建房的相關(guān)政策，銀行必將持觀望態(tài)度，資金來源也就成為一個(gè)巨大的障礙擺在了合作建房者的面前。另外，缺乏專門的第三方機(jī)構(gòu)專項(xiàng)管理建房款，使得個(gè)人集資合作建房的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，也會(huì)遭來非法集資的嫌疑。個(gè)人集資合作建房眾多的投資者，同時(shí)又是買房人，管理成本和經(jīng)營(yíng)成本就必一般開發(fā)公司高出許多。又因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn),沒有信譽(yù)積累,也沒有成熟的專業(yè)管理人員,與開發(fā)商比較,拿到同樣一個(gè)項(xiàng)目,將會(huì)無形中增加更多的成本。除以上因素外,還要考慮到工期、成本控制和采購(gòu)中的腐敗問題,以及更多細(xì)微的不可控因素也都可能在未來成為困擾。個(gè)人集資建房不能很好的利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下專業(yè)分工的優(yōu)勢(shì)，其實(shí)施過程中巨大的管理成本和諸多可能的扯皮現(xiàn)象，可能導(dǎo)致個(gè)體理性引發(fā)整體非理性的合成謬誤，也將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定的發(fā)展。 基于以上分析，筆者提出兩種不同于個(gè)人集資合作建房的合作建房模式，有的在實(shí)踐中已初具雛形，但這兩種設(shè)想都有待現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)和政策法律的支持。 1.政府與中低收入者合作的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè) 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主要有以下三個(gè)渠道:(1)住房困難戶進(jìn)行集資合作建房；(2)政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房；(3)現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目中調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。其中第二個(gè)渠道即政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房占絕大部分，到1998年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)已掀起了一個(gè)高潮。但同時(shí)，人們不愿看到的是：許多建成的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格高、結(jié)構(gòu)不合理、資格審批不嚴(yán)格……致使轟轟烈烈的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)并未能解決中低收入人群的住房問題，卻反而大有愈演愈烈之趨勢(shì)。由于政府控制經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率，多數(shù)開發(fā)商不愿承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目，在缺乏充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等一系列的問題也就暴露出來，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目怨聲載道也就不足為奇了。若政府和嚴(yán)格審批之后的中低收入人群合作建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，一則政府優(yōu)惠的土地和稅收政策可以使得中低收入人群成為直接的受益者，二則通過中低收入人群的集資，可以解決部分的項(xiàng)目資金問題，三則由政府出面貸款，相信能夠保證項(xiàng)目的資金充裕而不致延誤工期，四則由政府設(shè)立非盈利性組織專項(xiàng)保管項(xiàng)目資金，出現(xiàn)資金被卷走的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大降低。在此設(shè)想下，政府指定開發(fā)建設(shè)單位，并在其指導(dǎo)下，進(jìn)行項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)；由中低收入人群建立專門的機(jī)構(gòu)（類似業(yè)主委員會(huì)）對(duì)資金及工程建設(shè)等進(jìn)行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位只領(lǐng)取一定比例的酬金；資金則由政府組建的非盈利性組織專項(xiàng)管理，同時(shí)接受出資者（中低收入人群）的監(jiān)督。 2.開發(fā)商于高收入者合作的城郊高端項(xiàng)目 這一設(shè)想的提出主要出于對(duì)消費(fèi)理念的推斷。市場(chǎng)上存在兩種極端的自主建房欲望：一是買不起房的中低收入人群想通過合作建房降低房?jī)r(jià)，最終能擁有屬于自己的房產(chǎn)；二是買的起房子且是買得起大房子的人，想通過自己建房滿足個(gè)性化的需求。殊途同歸，由于建房子不同于織毛衣、做pizza，不可能靠自己的力量學(xué)會(huì)，因此只能靠尋求合作的方式來滿足他們各自的需求。英國(guó)早在1946年就開始了新鎮(zhèn)建設(shè)，而香港也在1973年開始在新界興建新市鎮(zhèn)，它們的成功也為我國(guó)當(dāng)前的城市建設(shè)提供了一定的參考價(jià)值。在目前我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市房?jī)r(jià)不斷攀升的情況下，政府有責(zé)任、有必要分散城市人口居住地和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。吸引高收入人群到城郊居住，不但可以滿足他們對(duì)面積和個(gè)性化的訴求，而且因?yàn)樗麄冇熊嚕瑥馁Y源分配的角度看，也更符合最優(yōu)化配置，并且能在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在這一設(shè)想下，開發(fā)商首先取得高端項(xiàng)目（如獨(dú)立別墅）的規(guī)劃許可及建筑許可等，并在規(guī)劃中提出哪部分項(xiàng)目屬于開發(fā)商自建銷售，哪部分屬于合作建設(shè)。此時(shí)開發(fā)商一方面進(jìn)行自己常規(guī)的規(guī)劃和建設(shè)，另一方面為合作建房的出資者（高收入人群）提供技術(shù)指導(dǎo)，開發(fā)商及設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位在項(xiàng)目結(jié)束后取得一定比例的酬金，當(dāng)然項(xiàng)目建成后必須由專業(yè)的估價(jià)部門對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，酬金的多少均和項(xiàng)目的優(yōu)劣直接相關(guān)。在這種情況下，各利益體的利益是高度相關(guān)的，無形中也加強(qiáng)了眾多合作者的相互合作和監(jiān)督。借鑒香港的做法，政府指定一個(gè)像拓展署性質(zhì)的部門或組建一個(gè)非盈利的組織來統(tǒng)籌市政公用配套，協(xié)調(diào)各部門、各公司的進(jìn)度。為了整個(gè)高端項(xiàng)目的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可以讓開發(fā)商和自建的投資者進(jìn)行聯(lián)合采購(gòu)，當(dāng)然此過程必然涉及大量的溝通和培訓(xùn)，這就需要政府的指導(dǎo)和配合了。在此設(shè)想下，開發(fā)商從作加工生意轉(zhuǎn)變成了兼作加工和作價(jià)值鏈上的工作，適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)力也隨之增強(qiáng)了。 合作建房如果光靠個(gè)人集資，而缺乏政府的支持，缺乏與開發(fā)商的合作意識(shí)，缺乏對(duì)城市整體規(guī)劃的考慮，其道路必然是充滿艱辛且悲壯慘烈的。在探討合作建房這個(gè)問題時(shí)，不可忽視的，首先政府必須承擔(dān)起整合資源的職能，且有嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定和法律支持，其次，開發(fā)商也要逐步的轉(zhuǎn)變模式，逐漸培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)，作價(jià)值鏈上的工作。唯有這兩點(diǎn)具備了，不管采取何種模式，合作建房才有獲得成功的可能性。
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