一、房價(jià)走勢，升是必然的，降是有限的
2009年10月11日，深圳新商品房成交475套，創(chuàng)深圳09年最高記錄，均價(jià)約19000元/㎡。10月12日，深圳新商品房成交320套，均價(jià)約21500元/㎡。成交如此之高，引起業(yè)界和消費(fèi)者十分關(guān)注。
北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)認(rèn)為，限外令的解除，釋放了境外高端人士的購房需求，而信貸政策的放松和通脹預(yù)期也推動(dòng)了國內(nèi)富人入市購買房產(chǎn)。在通脹預(yù)期愈演愈烈的背景下，投資保值成為樓市消費(fèi)的主旋律，并已經(jīng)取代剛性需求，成為支撐上海、北京等地樓市的中堅(jiān)力量。
大連房價(jià)上漲勢頭也十分強(qiáng)勁 ，10月16日的秋季房交會(huì)，價(jià)位又整體上調(diào)。與夏季房交會(huì)時(shí)的價(jià)格相比，市內(nèi)四區(qū)許多相同樓盤價(jià)格不到三個(gè)月上漲了千余元。中山區(qū)秀月街一樓盤夏時(shí)9660元/㎡起價(jià)，此時(shí)則為11000元/㎡起；甘井子區(qū)南松路一樓盤也由夏時(shí)的7500元/㎡上漲到8500元/㎡起價(jià)。新城區(qū)樓盤價(jià)格也穩(wěn)中有升，夏交會(huì)上較為多見的4000~5000元/㎡價(jià)位的商品房已經(jīng)難覓。
現(xiàn)在，中心城區(qū)的中山、西崗、沙河口三區(qū)的商品房價(jià)格，基本都在平方米萬元以上，參展樓盤均價(jià)達(dá)到1.2萬元/㎡以上的項(xiàng)目占了84.62%。多數(shù)均價(jià)集中在13000～14000元/㎡。甘井子區(qū)價(jià)位5500元～8500元/㎡，高新園區(qū)價(jià)位5000～9000元/㎡。市內(nèi)四區(qū)6000元/㎡以下的項(xiàng)目僅為3個(gè)。旅順口區(qū)報(bào)價(jià)在5000元/㎡，金州區(qū)報(bào)價(jià)在6000元/㎡，開發(fā)區(qū)則在6000～7000元/㎡。
按照2008年11月大連市開始實(shí)施的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，凡在2008年11月1日起至2009年12月31日簽訂二手房買賣合同，都可以享受稅費(fèi)補(bǔ)貼政策。因此自10月起，趕末班車的購房者也掀起一個(gè)置業(yè)小高潮。
對本次房交會(huì)參展樓盤的調(diào)研表明，大樓市未來總供應(yīng)量，市內(nèi)四區(qū)、高新園區(qū)及新城區(qū)規(guī)劃達(dá)到1664.03萬㎡，規(guī)劃商品房住宅共計(jì)104702套。其中展示供應(yīng)量為895.78萬㎡，在售項(xiàng)目存量為768.25萬㎡，而有效供應(yīng)量為19048套，新城區(qū)參展項(xiàng)目占的比較大。
從區(qū)域分布看，甘井子區(qū)未來供應(yīng)量為666.6萬㎡，共計(jì)42544套；高新園區(qū)達(dá)到301.08萬㎡，主要以展示項(xiàng)目為主。中心三區(qū)受土地資源稀缺影響，未來供應(yīng)量相對較小。甘井子區(qū)和新城區(qū)的展示表明明年可銷售量充足。
而從經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，判斷2010年的大連房價(jià)走勢，在現(xiàn)行政策下，升是必然的，降是有限的。
二、真正影響大連房價(jià)的幾個(gè)主要因素
商品房房價(jià)主要就是由地價(jià)、建筑安裝成本、規(guī)費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建）、配套費(fèi)（消防、人防、水電汽等）、稅費(fèi)（稅：營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅、企業(yè)所得稅；費(fèi)：營銷及廣告費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）、企業(yè)利潤六大塊組成。當(dāng)前房價(jià)表現(xiàn)為高房價(jià)階段，房價(jià)在通貨膨脹的預(yù)期下必定走高，一般總要有5%以上；再有土地市場的非理性抬價(jià)及房源入市前炒作抬價(jià)也約占到15%左右。
今年年初，在市場前景黯淡的大背景下，政府制定了大量扶持房地產(chǎn)的政策。行至年中，伴隨著房地產(chǎn)市場的逐步升溫，各地政府也在逐漸收緊扶持政策，其中就包括對投資客限制作用明顯的收緊二套房貸。
明年的市場情況究竟會(huì)怎樣，這要看年底的國家經(jīng)濟(jì)報(bào)告，看是否出現(xiàn)對行業(yè)新的政策指導(dǎo)。比如，大連市2009年的房價(jià)迅速堅(jiān)挺走高，就與大連市在各種扶持政策之外，又加推動(dòng)遷沙河口區(qū)高兒基路的住宅有密切關(guān)系。
人們說起房價(jià)高，首先埋怨的是地價(jià)高，但是忘記了在中心城區(qū)中的地價(jià)中是含有動(dòng)遷成本的。這幾年，動(dòng)遷成本飛漲，地價(jià)怎能不高？中心城區(qū)的大規(guī)模動(dòng)遷，一是迅速抬升了土地成本；二是高補(bǔ)償推升了房價(jià)；三是減出效應(yīng)創(chuàng)造了商品房需求，火爆了樓市。它導(dǎo)致了房價(jià)的螺旋式上升，把房市拖進(jìn)了虛擬化經(jīng)濟(jì)。
2009年5月，勝利路—高爾基路動(dòng)遷了113萬㎡（比原計(jì)劃少），動(dòng)遷補(bǔ)償均價(jià)10000元/㎡。同時(shí)，中山區(qū)長江路沿線拆遷每平方米補(bǔ)10000元，富麗華地塊拆遷的貨幣補(bǔ)償傳出了12000元/㎡。動(dòng)遷出剛性需求，已成為購房主力。
2009年8月24日，新商報(bào)發(fā)出：西崗區(qū)將抓好長春路南段升級改造、一二九街周邊區(qū)域的改造、水產(chǎn)品交易市場改造等重點(diǎn)項(xiàng)目，提升主城區(qū)綜合服務(wù)功能，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造便利條件的消息。長春路南段升級改造計(jì)劃拆遷近200萬平方米，動(dòng)遷人口近10萬，新建500萬平方米，既可以改造西崗區(qū)近1/3人口的居住環(huán)境，又可以實(shí)現(xiàn)西崗區(qū)商務(wù)和商業(yè)建筑面積翻一番的建設(shè)目標(biāo)，豐富和完善主城區(qū)的商業(yè)功能；一二九街周邊區(qū)域的改造，將使大連市的中央商務(wù)區(qū)功能向西崗區(qū)中部延伸；水產(chǎn)品交易市場改造項(xiàng)目與大連市未來鉆石港灣地區(qū)的規(guī)劃和布局相銜接，將成為西崗區(qū)北部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。
如此動(dòng)作，怎能不推升補(bǔ)償、推升地價(jià)與商品房的房價(jià)。所以，地方政府的政策，可能仍然成為明年主宰房地產(chǎn)市場興衰的重要因素。
同時(shí)，今年八九月我國消費(fèi)品價(jià)格環(huán)比水平均出現(xiàn)反彈，比如市場上的糧價(jià)，顯示了一定的通脹壓力。而今年以來貨幣增速的快速增長，也為通脹預(yù)期的產(chǎn)生增加了可能性。
因此，我們不難得出影響大連2010年房價(jià)上漲的主要因素有：1、動(dòng)遷的真實(shí)規(guī)模與補(bǔ)償博弈；2、國際熱錢涌入的多少與流動(dòng)性大小；3、美元的貶值幅度與人民幣是否放棄與之準(zhǔn)硬掛鉤；4、國內(nèi)的通漲幅度與人民幣未來的升值走勢；
5、股市等虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)；6、房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策還有多少。
三、漲幅如何主要取決于國際熱錢的涌入程度
賭人民幣升值的國際熱錢2010年將成為股價(jià)房價(jià)大漲“真兇”。
9月14日，中國人民銀行公布，國內(nèi)外匯儲(chǔ)備在9月底達(dá)到了2.273萬億美元，高于6月底時(shí)的2.132萬億美元。市場分析認(rèn)為，在預(yù)期人民幣升值之下，國際熱錢正在通過各種渠道暗奔中國。
9月以來，市場對人民幣一年期升值預(yù)期由此前的0.5%上調(diào)到1.5%至2%，3年期升值預(yù)期已經(jīng)從此前的3%上升到7%。盡管人民幣兌美元匯率基本穩(wěn)定在6.82左右，保持準(zhǔn)“硬掛鉤”狀態(tài)，但境外市場認(rèn)為，升值預(yù)期正在重新升起。
與此相對應(yīng)的是，最近隨著美元匯率逐步下行，國際投資市場預(yù)期美國本土投資回報(bào)率未來可能面臨長期向下的趨勢。全球資金正在從美元、美國國債流出，涌入新興市場。數(shù)據(jù)顯示，今年以來國際資金更多地通過國際資本市場、大宗商品市場等方式和渠道，涌向預(yù)期人民幣升值的中國，不斷推升外匯儲(chǔ)備和外匯占款。
目前國際熱錢同時(shí)又在借道香港，利用內(nèi)陸和香港的一系列經(jīng)濟(jì)安排間接進(jìn)入。大量熱錢流入香港，其真正意圖在內(nèi)陸而非僅在賭港幣升值。國際熱錢在香港囤積一定時(shí)間后，很可能在今年第四季度或稍晚些時(shí)候通過各種渠道伺機(jī)進(jìn)入中國內(nèi)陸，并同樣提升內(nèi)陸資產(chǎn)價(jià)格水平。
熱錢的流入將會(huì)加劇國內(nèi)的流動(dòng)性過剩，進(jìn)一步推高股市或房市資產(chǎn)價(jià)格。
由于中國經(jīng)濟(jì)基本面遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于大多數(shù)其他經(jīng)濟(jì)體，2010年中國將吸引到更多資本流入給經(jīng)濟(jì)注入更多流動(dòng)性。不僅會(huì)增加人民幣的升值壓力，而且將加劇中國資產(chǎn)價(jià)格通脹。
在全球流動(dòng)性較多，在美元匯率持續(xù)下行的狀態(tài)下，外匯凈流入的態(tài)勢有可能加劇，并進(jìn)一步導(dǎo)致國內(nèi)流動(dòng)性的壓力，增加物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)。
四、不同品位的樓盤漲幅不同，旅順金州的房價(jià)將有較大漲幅
樓盤由于所處的地理位置好，樓盤的售價(jià)就比較高，本地居民承受得起的大連樓盤并不多，絕大部分高檔房源都是被外地人買走的。
購房的外地人一是看中大連的地理環(huán)境，來連購房自住，包括休閑和為將來養(yǎng)老做準(zhǔn)備等；二是資金比較充裕的，來大連購房當(dāng)作投資；三是為子女就學(xué)立足大連做準(zhǔn)備。因?yàn)榇筮B的就業(yè)和工作環(huán)境比北方其它城市好，因此，大連的發(fā)展吸引了全東北的有錢人來購買住房。目前，大連地區(qū)60%的房子，都是被外地人買走了。而高檔樓盤尤甚。
2009年伊始，大連樓市在各項(xiàng)利好政策的支持下開始走出低谷，逐漸蓬勃發(fā)展起來。
按照往年的經(jīng)驗(yàn)，夏交會(huì)應(yīng)該是一年里人氣最弱的展會(huì)，然而本次秋交會(huì)卻成了唯一的一次不及夏交會(huì)的展會(huì)，即使觀展依然大有人在，但成交量大幅跌落，甚至有個(gè)別大的開發(fā)商展位門庭冷落，秋交會(huì)的冷清也成事實(shí)。這主要是房價(jià)高漲，購房者望而卻步。
數(shù)據(jù)顯示，本次大連秋季房交會(huì)與夏季房交會(huì)時(shí)的房價(jià)相比，不到三個(gè)月時(shí)間，漲了至少千元。參展樓盤均價(jià)達(dá)到12000元/平方米以上的項(xiàng)目占了八成以上，購房者觀望情緒非常濃厚。成交量的減少是由于房價(jià)過快增長，購買力減弱才是買房的最大阻礙。
市中心房子買不起，新城區(qū)已是絕大多數(shù)人的無奈之選。
展會(huì)現(xiàn)場觀察到，市中心區(qū)域樓盤展位的人氣遠(yuǎn)不及旅順、金州、開發(fā)區(qū)等新城區(qū)展位，數(shù)據(jù)顯示，大連中心三區(qū)萬元以下在售項(xiàng)目僅1個(gè)，市內(nèi)四區(qū)6000元/平方米以下的項(xiàng)目僅為3個(gè)。市內(nèi)房價(jià)的高企，使得原本打算在市內(nèi)買房的人將選擇逐步延伸到了周邊新城區(qū)。
秋交會(huì)的冷清，客流量和成交量未達(dá)預(yù)期，許多開發(fā)商計(jì)劃年底推出的新盤也推遲到明年，市場形勢的發(fā)展前景不甚明朗。
由此可知，明年高價(jià)盤的銷售速率將主要受通漲預(yù)期和流動(dòng)性影響，而低價(jià)房的銷售速率主要受政策調(diào)控和收入預(yù)期的影響。旅順口區(qū)、金州區(qū)受中心城區(qū)高房價(jià)擠出效應(yīng)的影響，房價(jià)漸次將有一個(gè)較大的升幅。
2010年，大連房價(jià)走勢與政策分析(之三)
五、在第一季度就將看到房地產(chǎn)政策的地方性調(diào)整
全國各地房價(jià)9月紛紛突破歷史新高。銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至7月，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地紛紛出臺(tái)收緊二套房貸的地方性政策，雖然收縮程度不一，但從緊之風(fēng)已經(jīng)悄然刮起。
我們考察2007年的房價(jià)暴漲和今年5月的房地產(chǎn)價(jià)格，都會(huì)看到股市房市的對應(yīng)性。流動(dòng)性充裕，股價(jià)漲，房價(jià)漲；股價(jià)平，房價(jià)穩(wěn)。房價(jià)與股價(jià)走勢稍有不同的是，房價(jià)更受政策性影響。本輪房價(jià)的上漲，就是因?yàn)槿蛐越?jīng)濟(jì)危機(jī)襲來，政策改變的結(jié)果。各地的購房政策優(yōu)惠，原規(guī)定到2009年年底為止。房價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，必定要有宏觀調(diào)控。但目前經(jīng)濟(jì)并未全面好轉(zhuǎn)，不可能推出全國性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)的不同情況，我們將在2010年第一季度，看到主要中心城市和沿海地區(qū)率先做出對房地產(chǎn)政策的地方性調(diào)整。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，要看未來股市的走勢，如果股市在未來走勢平穩(wěn)，甚至“漲升”一片，投資者的大量資金就會(huì)轉(zhuǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)，是必定推動(dòng)房地產(chǎn)市場持續(xù)熱起來的。如果造成全局性的房地產(chǎn)銷售的量價(jià)齊升，房地產(chǎn)政策的地方性調(diào)整就會(huì)提前到來。
六、新的全國性的房地產(chǎn)政策不可能在2010年推出
新的房地產(chǎn)政策主要有兩個(gè)：一是物業(yè)稅的推出，二是專家建議的二次房改。
物業(yè)稅是地稅。征稅將按時(shí)下房屋的市場價(jià)格作為稅基，但稅基一定要刨除土地價(jià)值。否則交了70年土地出讓金再征就是稅上加稅。而不征地價(jià)稅實(shí)際上是房產(chǎn)稅，這時(shí)候需要中介機(jī)構(gòu)評估這個(gè)房子的房產(chǎn)價(jià)值，地方的情況有千差萬別。因此物業(yè)稅的開征幾年內(nèi)是難于統(tǒng)一出臺(tái)的
物業(yè)稅從國家來講，可保障土地資源的節(jié)約化利用等等，因此第二套房可以征，第一套房不能征。面積過大、完全是為了奢侈性居住，將來必定就要交稅。比如說兩百平方米以上的就得交稅，別墅就得交稅，征稅可能要區(qū)別對待。
“物業(yè)稅”將來可能叫“房地產(chǎn)稅”。當(dāng)初之所以叫做“物業(yè)稅”，是從香港引進(jìn)而來。將來可能是將現(xiàn)在的房產(chǎn)稅與土地使用稅改革，合并起來取名叫房地產(chǎn)稅。如果開征房地產(chǎn)稅，則現(xiàn)在的房產(chǎn)稅與土地使用稅都將不復(fù)存在。
現(xiàn)在房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)原值扣除30%后征稅，其每年的征稅額是固定的，而合并后房地產(chǎn)稅將是根據(jù)房子現(xiàn)時(shí)的市場評估價(jià)征收。比如，上世紀(jì)80年代在深圳價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，按照目前現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，為70萬元，每年1.2%的稅率征收；將來如果開征房地產(chǎn)稅，則將按該房產(chǎn)的評估價(jià)征收，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該房產(chǎn)可能價(jià)值上千萬元。
社科院發(fā)布的《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，對房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅，有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。
根據(jù)社科院的建議，對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅，其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免：其一，國家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購房需求；其二，租賃性住房憑合法租賃合同可申請稅收減免，鼓勵(lì)閑置住房資源進(jìn)入租賃市場，增加租賃市場供給。
在我國，真正影響房價(jià)的是貨幣化分房，是從1998年開始的，才短短的十年。而從日本五十多年的經(jīng)驗(yàn)來看，有兩大因素決定了房價(jià)的波動(dòng)。一是就業(yè)，就業(yè)率越高，房價(jià)上漲速度越快；二是儲(chǔ)蓄余額，儲(chǔ)蓄余額越多，房價(jià)上漲速度越快。
房地產(chǎn)行業(yè)問題的關(guān)鍵在于如何防止房地產(chǎn)行業(yè)的過度市場化以遏制投機(jī)行為，以及如何強(qiáng)化保障責(zé)任堵住腐敗漏洞，以強(qiáng)化市場化過程中的公平和公正問題。
民間呼聲的高漲與輿論的熱炒，使得“二次房改”成為一個(gè)熱詞，不過，何為“二次房改”，其內(nèi)容包括什么，就是專家學(xué)者的三次上書內(nèi)容也各有千秋。但不管是哪種房改方案都直指高房價(jià)，正是這個(gè)無法遏制漲勢的房價(jià)，逼迫人們反思現(xiàn)行的住房制度問題出在哪兒。
住房制度的完全市場化也在一定程度上導(dǎo)致了過度的房地產(chǎn)熱。權(quán)力和資本基于政績和利潤的集體沖動(dòng)，一方面導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，另一方面帶來了嚴(yán)重的社會(huì)不公，失衡的房市推升房價(jià)，遠(yuǎn)離合理的市場價(jià)格，使中低收入階層望房興嘆。
因此，如果說十年房改的寶貴經(jīng)驗(yàn)是市場化，那“二次房改”的關(guān)鍵就是糾偏市場的不合理的要素，設(shè)計(jì)公平合理的制度根基，實(shí)現(xiàn)全民意義上的民生安居。
在房價(jià)高漲的背景下，面對“二次房改”的傳聞再起，住建部政策研究中心主任陳淮明確表示，不論短期計(jì)劃還是“十二五”規(guī)劃中，住房目標(biāo)仍然是住有所居。當(dāng)前在住房發(fā)展過程中，保障體系和市場化之間的結(jié)合有進(jìn)一步的改善和調(diào)整的必要，但是這個(gè)基本方向中沒有“二次房改”。據(jù)悉，住建部已于日前啟動(dòng)住房“十二五”規(guī)劃編制工作。
2009-10-19
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