我在這里想要說的是,富豪的錢多得花也花不完,享受一下豪宅生活無可厚非,但是指望投下巨資海外購房增值,那就要三思而行了。
文/陳思進(jìn)
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近期讀到了一則新聞,說的是“價值1.25億美元的世界最貴豪宅瞄準(zhǔn)了中國買家”。目前,這一坐落在洛杉磯的豪宅登上了《名利場》雜志,被許多歐美主要媒體相繼轉(zhuǎn)載,均稱贊它具有凡爾賽宮殿的風(fēng)格,內(nèi)部陳設(shè)尤其奢華,收藏了諸多法國十八世紀(jì)古董和名畫,“在夜色降臨時,不必開燈,只要點上蠟燭,便會帶你回到十八世紀(jì)的法國”,被譽(yù)為太平洋岸邊的“小凡爾賽宮”。
如此奢華優(yōu)雅的豪宅風(fēng)格,緣于薩伯斯坦先生雇用了全球最優(yōu)秀的藝術(shù)史專家和買手為他打理一切。這座豪宅的主要設(shè)計者、巴黎古董家具商、藝術(shù)史專家莫杰,將東方的家具藝術(shù)品與法國十八世紀(jì)的家具結(jié)合得非常完美。這座宮殿式建筑曾為美國媒體大亨薩伯斯坦所有,沙龍客廳是家人常常聚集的地方。新聞中沒有提及這位媒體大亨為何要賣出豪宅,而科威國際不動產(chǎn)公司稱中國有許多富有的潛在買家。
這一則新聞不禁使我產(chǎn)生了時空變幻之感,就好似回到了二十多年前,那時美國經(jīng)濟(jì)也不景氣,大量豪宅被拋售,而那時的日本正“如日中天”,由于日幣猛漲,房地產(chǎn)業(yè)更是飛漲。據(jù)說位于東京的日本皇宮所占的那塊地,其價值與美國整個加州相當(dāng);如果把東京的房子全部賣掉,可以買下整個美國。腰包一鼓,日本人感覺頓時飄了起來,走路都像螃蟹似的,他們帶著大把的錢來美國大肆掃貨,好似對當(dāng)年打敗他們的美國復(fù)仇一般。
就說紐約的地標(biāo)建筑洛克菲勒中心,當(dāng)年被日本人花費(fèi)巨資購買下了,美國民眾得知后涕淚交加,悲憤難忍。然而,隨著上世紀(jì) 90 年代初美國房地產(chǎn)泡沫被擠爆,美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退,日資來不及抽身,在美資產(chǎn)大幅縮水,洛克菲勒中心重新回到了美國人的手上,在這一買一賣之間,日本人虧損了5000多萬美金。
當(dāng)然,這里并不是勸說富豪不要買豪宅,而是想要說明,購買豪宅也好,普通公寓也罷,在歐美其實不過是一種生活方式的選擇。富豪錢多得花也花不完,享受一下豪宅生活無可厚非,但是指望投下巨資海外購房增值,那就要三思而行了。
其實在歐美的諸多國家中,多少年來租房和自己擁有住房的比例一直是一半一半,大城市的租房比例則更高,并且還不是暫時租住,而是一種居住的常態(tài)。由于歐美的高房地產(chǎn)稅,政府收了地產(chǎn)稅之后,大量提供各種類型的廉租房,使得多數(shù)民眾并不需要非得買房而住。
比如我在紐約時,居住在曼哈頓內(nèi)的羅斯福島,環(huán)境幽雅,鬧中取靜。我租住的是聯(lián)合國建造的高級公寓,主要提供給聯(lián)合國的工作人員,對他們收取的租金相當(dāng)便宜,而對于像我這樣非聯(lián)合國工作的人,租金則隨行就市。
即使是隨行就市的租金,相對于房價來說,還是合算。如我當(dāng)時居住的公寓,2001年時,市價已經(jīng)六七十萬美元,而我每個月房租不過2200美元,超過了合理租售比兩三倍。而每年房租的升幅由政府控制,不能超過通脹率。到我2007年離開時,房價接近百萬,房租也不過2500美元。
在羅斯福島上還另有兩類公寓。一類是政府提供給低收入家庭居住的,只要家庭年收入低于規(guī)定的數(shù)字,就可以申請入住,租金比普通市面上的公寓低了30% 到40%。我曾經(jīng)有一個同事,有一年下崗卻“因禍得福”,年收入正符合申請標(biāo)準(zhǔn),于是租到了這一類公寓。第二年他太太也上班了,兩人的收入大大超過了申請標(biāo)準(zhǔn),但政府又不會年年查,結(jié)果一住數(shù)年。直到孩子到了學(xué)齡,為了孩子才不得不搬出小島。
另一類公寓的租賃方式又有不同,住進(jìn)去時,承租人只需交納當(dāng)年的薪金(按年薪計),以后無論租住多久,都無需交房租,只需按月繳納幾百美元的管理費(fèi)即可。如果住膩了想搬出去,那筆預(yù)付的薪金再退還給你,沒有利息。試想,這樣的買賣太劃算了,一旦入住這一類公寓,幾乎無人搬出去,除非在公寓里老死。但只有一點對不起了,因為房產(chǎn)不是你的,房價漲得再高也跟你無關(guān)。
在歐美除了炒房者,買房自住的民眾對房價的上漲往往是憂喜參半,有時甚至是憂過于喜。喜的是紙面財富的增值,憂的是地產(chǎn)稅不斷上升,每個月上繳的地產(chǎn)稅那可是真金白銀啊。
我一個好朋友,為了孩子能在好學(xué)區(qū)受教育,夫婦倆十二年前在紐約上州,買下一幢 50 萬美元的房子,與克林頓總統(tǒng)退休隱居的房子同在一個社區(qū),可以算是克林頓夫婦的鄰居了,可見房子的地段之好。前幾年房價猛漲,他們房子的市價曾一度高達(dá)100萬美元。有一次聚會相見,我恭賀他們成為“百萬富翁”了!沒想到他們苦笑道:“有什么好祝賀的。這幾年 Property tax 隨著房價年年漲,本來15000美元的地產(chǎn)稅,現(xiàn)在房價100萬,要交3萬美元地產(chǎn)稅了。再這樣下去,我們明年就住不起啦!”
他們話音剛落,“幸好”房價開始下跌,目前他們的房價已回落到六七十萬美元,這才松了口氣……
除了地產(chǎn)稅,對于富人來說,遺產(chǎn)稅這把利劍更為犀利。
下篇接著詳談?! ?/span>
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上篇談到歐美的遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅這兩項稅目,好似劫富濟(jì)貧、控制房價的利器,使得歐美房地產(chǎn)很難有超過通脹率的上升,房價一直和房租保持著適度的比例。
對富人來說,遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅( Property tax)這兩把利劍更為犀利。在西方這兩種稅率實行了多年。北美的地產(chǎn)稅分不同地段的好壞,物業(yè)擁有者每年將房價1% 到3%的稅金繳給政府。地產(chǎn)稅的“奧秘”就在于隨著房價的上升而上升,一直升到房主付不起為止,就像我的朋友,差點因付不起地產(chǎn)稅賣房子。而這種例子在北美比比皆是。
加拿大最大的私人府邸卡薩羅馬(Casa Loma)城堡,就是因為城堡的主人無法支付地產(chǎn)稅,而被政府收歸國有??ㄋ_羅馬城堡坐落在多倫多的上城,是金融家佩拉特爵士(Sir Henry Pellatt )特別為愛妻建造的。
佩拉特爵士出生時家道中落,他父親只留給他一個銀托盤和一只高腳杯。他從電力行業(yè)賺到了第一桶金,財富最多時擁有兩個1000英畝的大農(nóng)莊、珍貴的寶馬、十幾輛名車、幾十名仆人和園丁。他的小手指上戴著一枚巨大的鉆戒,被人們尊稱為爵士。而最能體現(xiàn)他巨額財富的,當(dāng)屬卡薩羅馬城堡,它外觀莊嚴(yán),里面有秘密通道,有漂亮的大花園,有 98 間裝飾華麗的套房,上上下下有電梯,還有一個足可以烤一頭牛的大烤箱……
不幸,在大蕭條之后的第一次世界大戰(zhàn)間,多倫多市政府給卡薩羅馬增加物業(yè)稅了,從每年的600加元,至每個月1000加元(這在當(dāng)時是巨款),佩拉特不得不拍賣藝術(shù)品和家具來支付稅款。最后因為負(fù)擔(dān)不起27303元稅款,而被多倫多市政府收歸,如今作為博物館對外開放。
這類故事在美國也不勝枚舉,比如鐵路大王范德比爾的“聽濤山莊”(Breakers),在堅實的花崗巖外墻內(nèi),共有70多間房屋,由于范德比爾的繼承人交付了遺產(chǎn)稅之后,接受了這個豪宅,但因交不起物業(yè)稅,就只能“奉送”美國政府。如此的前車之鑒比比皆是,智慧高過常人的蓋茨和巴菲特們,才會在生前為自己的身后事做好全盤的打算。
付不起稅款怎么辦?無非就兩種選擇,作為房主要么賣掉房子搬離喜愛的區(qū)域;要么將賣不掉的房產(chǎn)(連富豪都養(yǎng)不起)乖乖地、無償?shù)胤钏驼?。這把利劍真可謂劫富濟(jì)貧的奇招。不過,在房地產(chǎn)泡沫彌漫之時,中產(chǎn)階級也會深受其害。
多少年來,在歐美是租房還是買房,對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。事實上歐美前幾百年的房價走勢,基本上僅和通脹率持平,也就是說,房地產(chǎn)對普通百姓而言根本不是投資的選項。在歐美單身的多半租房住,同居男女因關(guān)系未穩(wěn)定也都租房,只有結(jié)婚后有了孩子,才會考慮買房子。巴菲特就是在生下第一個女兒后才買房而居,之前一直租住一居室的公寓,那時他早已是百萬富翁了。
特別是這一回次貸危機(jī),美國房價連續(xù)下跌了5個年頭,目前依然“跌跌不休”,徹底摧毀了以擁有房子為主的所謂“美國夢”。歐美國家除了澳洲和加拿大外,其他地方的房價都在下跌。而澳洲和加拿大的幾大城市,房價主要靠對房子有特殊“情結(jié)”的中國人支撐而未下跌。
因此,欲來歐美做地產(chǎn)投資的人要三思,從各種情況來分析,歐美今后幾十年,很難再見前10年那樣的房地產(chǎn)美景,那只是一場罕見的夢幻而已。因此,如果是為了享受美好的環(huán)境,變換另一種生活方式,購買豪宅自然無妨;但如果想“投資”(或投機(jī))房地產(chǎn),以為歐美也會像中國那樣房價不斷創(chuàng)新高,恐怕就打錯了算盤。
上圖是美國這120年來的房價走勢,能抵千言萬語,非常具體地說明了這一問題。
從圖中不難看出,房價最多只會短線上下起伏,從長線來看,房價總是穩(wěn)定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之間,由次貸引發(fā)的房價上漲,是美國歷史上最大的一個泡沫,在 2006 年的7月被刺破滅,房價開始一路下跌,目前依然在下跌,將跌回到1998年,甚至1996年的房價水平。
最后,對高檔房地產(chǎn)來說,如上篇開始提到的那座價值1.25億美元的豪宅。最大制約其房價上升的因素,就是遺產(chǎn)稅。西方和中國的重大區(qū)別,在于西方有高額的遺產(chǎn)稅,而中國卻沒有。遺產(chǎn)包括不動產(chǎn)和金融資產(chǎn),前者指房產(chǎn),后者指各類股票、債券等,超級富豪的身家主要是股票,資產(chǎn)價值是按市場價格計算的。聯(lián)邦遺產(chǎn)稅使用超額累進(jìn)制,稅率分成18個等級,從18%到50%不等,與遺產(chǎn)總值直接相關(guān)。
美國遺產(chǎn)稅最大的特點:先課稅再分配。例如某人留下1500萬美元的可征稅遺產(chǎn),他的繼承人必須先繳納750萬美元(現(xiàn)金)的遺產(chǎn)稅,然后才能拿到這筆財產(chǎn)??烧鞫愡z產(chǎn)的總額越大,稅率越高,繼承人需要先繳納的稅款也越多。
而像那座上億的豪宅,一旦你繼承下來,先得支付五六千萬美元遺產(chǎn)稅,然后再每年按照哪怕1%,繳納100萬美元地產(chǎn)稅,想想吧,這樣的豪宅你還想要嗎?
結(jié)論,歐美房地產(chǎn)不值得投資。