這三十年來，全世界幾乎每次金融危機(jī)都和房地產(chǎn)有關(guān)……租房者和買房者的比例在50:50對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有利。
——哈佛大學(xué)最近一項(xiàng)研究的結(jié)果
一輩子租房又何妨？！
文/陳思進(jìn)
次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)二年多了，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，美國(guó)法拍屋的數(shù)量依然繼續(xù)上升，再次刷新歷史記錄；美國(guó)的平均房?jī)r(jià)依然下跌。
既然房?jī)r(jià)跌到如此地步了，房子應(yīng)該很便宜了，大家不是都能買得起了？非也。雖然美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌三年，目前回到了2002年的價(jià)位，但所有的數(shù)據(jù)都顯示房?jī)r(jià)依然還在高位，其中最為有力的數(shù)據(jù)是前些日子由聯(lián)邦經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的，整體房屋貸款的總值和GDP之比，占了美國(guó)GDP的73%，離1986時(shí)的40%的合理點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)（見附圖），說明房地產(chǎn)泡沫還遠(yuǎn)未破滅，還有25%到35%的下跌空間。
這兩年，已有2千多萬美國(guó)人失去了自己的房子；潛在的購(gòu)房者由于實(shí)際收入下降，又擔(dān)心失業(yè)，根本不敢隨便購(gòu)買房屋，而隨著美國(guó)在未來幾年很難恢復(fù)增長(zhǎng)，失業(yè)率也就不可能上升。但房?jī)r(jià)下跌和股市不同，一個(gè)季度下滑超過15%，就可稱之為“雪崩”；而股市可能一周之內(nèi)就能跌去那么多?？磥砬奥仿?，擁有自己住房的夢(mèng)想難圓了，好些人不免心灰意懶，覺得生活沒了指望。
其實(shí)，為何一定要擁有自己的住房，租房住有何不妥？
眾所周知，紐約曼哈頓是全球最富有、最有活力的城市之一；可能很多人不知道在曼哈頓生活的人，高達(dá)90%以上的居民都是租房而住。曼哈頓的房?jī)r(jià)之高令人震撼，一套百萬美元以上的公寓稀松平常。我曾在曼哈頓生活多年，一直租公寓居住。最后那幾年每年租金3萬美元左右。國(guó)內(nèi)好些親友大惑不解，時(shí)常問我為何不買房，每年3萬租金不是“白扔了”嗎？當(dāng)我告訴他們，在曼哈頓就是百萬年薪的華爾街銀行家，都是租房而住，親友們頭一個(gè)反應(yīng)以為我在“忽悠”他們。
事實(shí)上，曼哈頓的地產(chǎn)稅高達(dá)3%，如果買下我所租的公寓，至少100萬，每年單交地產(chǎn)稅也要三萬，再加上幾百元管理費(fèi)，一、二百水電費(fèi)，根本是“得不償失”，這也就是為何90%以上的曼哈頓人甚至一輩子都租房而住。宋美齡女士當(dāng)年居住在中央公園邊上的那套Penthouse，價(jià)值7、8千萬美元，每年地產(chǎn)稅要交200多萬美元，就是送給你也住不起。
上個(gè)世紀(jì)初，紐約市區(qū)人口大約800萬，現(xiàn)在還是800萬，真可謂“鐵打的營(yíng)盤流水的兵”。每年不斷有新移民進(jìn)入，同時(shí)也有相當(dāng)?shù)娜巳弘x開。曼哈頓的活力就在于人口的不斷流動(dòng)。最近，哈佛大學(xué)一項(xiàng)研究結(jié)果指出，要維持一個(gè)地區(qū)的活力，租房和買房的比例在1比1時(shí)最佳。年輕人，特別是單身人士和無孩子的夫婦適合租房；只有孩子多的家庭才適合買房。住房擁有率太高的地區(qū)，其發(fā)展速度往往會(huì)下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯•奧斯瓦爾德更明確指出，在美國(guó)和歐洲，擁有住房的比例與失業(yè)率成正比，那些擁有住房率更高的地區(qū)，失業(yè)率也更高，因?yàn)閾碛凶》堪讶藗児潭ㄔ诹艘粋€(gè)地區(qū)，迫使他們?cè)诋?dāng)?shù)貙ふ夜ぷ?，無論他們是否有適當(dāng)?shù)募寄?，也無論這里的經(jīng)濟(jì)是處于繁榮還是衰退。
最近看到一則國(guó)內(nèi)新聞，說南京有個(gè)年輕人，為了買房，非但要父母拿出所有存款，還逼著爺爺奶奶、外公外婆掏空所有的養(yǎng)老金，說是沒有自己的房子就不能結(jié)婚，不結(jié)婚的話，就要斷子絕孫。其實(shí)大可不必如此。我個(gè)人認(rèn)為，其實(shí)在中國(guó)更沒有必要買房。
1997年我第一次回國(guó)探親，感受到國(guó)內(nèi)最大的變化是商品房多起來了，老百姓可以擁有自己的住房了，當(dāng)年上海有幾棟香港開發(fā)商建造的高層公寓，100萬人民幣左右一套，每年租金10萬左右，十年租金便可以買一套。這樣的價(jià)格無論是買還是租，相對(duì)于那時(shí)國(guó)內(nèi)普通百姓來說都是“天文數(shù)字”。沒想到，這些年國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)更像火箭般飛漲，去年回國(guó)時(shí)，當(dāng)年的豪華公寓大樓，相同的地段房?jī)r(jià)漲到了500萬，甚至上千萬。一套上千萬的“總統(tǒng)單位”，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)家具電器齊全，如果按十年前的情況，租金也該同步增長(zhǎng)，上百萬一年也是合理的，令我吃驚的是租金居然只有7500塊一個(gè)月，我以為眼睛花了少看一個(gè)零，再仔細(xì)一看，的確是7500塊一個(gè)月，還注明長(zhǎng)期租住可以打折！千萬豪宅的租金卻不到9萬一年，頗感意外，更耐人尋味，我真不明白為何還要買。千萬人民幣即使存銀行，每年至少20萬利息，足夠支付租金了。
所謂投資房地產(chǎn)，指的是投資土地。正常情況下，只有土地才會(huì)隨著通脹率而升值。然而在目前中國(guó)，個(gè)人是不能擁有土地的，即使買了房子，也最多只是擁有70年的住房使用權(quán)而已。一旦失去了對(duì)土地的擁有，房子本身就只是一堆水泥、鋼筋之類的建筑材料而已，就像購(gòu)買汽車，鑰匙一到手立刻折舊。另外，據(jù)說國(guó)內(nèi)房子的設(shè)計(jì)壽命定在三十年，最多五十年。也就說住滿五十年，房子就必須拆除了。
在國(guó)內(nèi)，可能人們覺得擁有房子或許是身份地位的象征，并能給人帶來自信以及安定的幸福感。而據(jù)沃頓商學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷西的研究表明，在美國(guó)，在收入和人口數(shù)量不變的條件下，住房擁有者并不比租房者的幸福指數(shù)更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會(huì)有什么差異。那當(dāng)國(guó)人了解到在海外就算是百萬富翁也會(huì)租房而住時(shí)，是否也會(huì)釋然了呢。
目前，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)高居不下，老百姓望房興嘆。不降價(jià)是一輩子都買不起，但即使降價(jià)一半，大城市的老百姓還是買不起，同時(shí)還傷害高價(jià)買入者的利益。然而房子既然是商品了，其價(jià)格最終必然由供求關(guān)系來調(diào)節(jié)。中國(guó)完全可以借鑒紐約的經(jīng)驗(yàn)，征收高房地產(chǎn)稅來貼補(bǔ)租房者，限制租金增長(zhǎng)每年不能超過通脹率。這樣的話，富人們享受了成功的快感，普通百姓也會(huì)心理平衡。雖然是租房住，但也是居者有其屋，豈非皆大歡喜。
前幾年，那個(gè)“美國(guó)老太太和中國(guó)老太太在天堂上相遇”的故事在國(guó)內(nèi)流行。大家可能只知其一，不知其二吧，這個(gè)故事非但忽悠了中國(guó)老百姓，也忽悠了美國(guó)老百姓。其實(shí)，200多年來，美國(guó)的房?jī)r(jià)一直很便宜，一直保持在個(gè)人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是說，大家一般存?zhèn)€4、5年錢，就能買一棟房子了。記得20年前我剛到美國(guó)克里夫蘭，第一個(gè)周末教授請(qǐng)我們?nèi)ニ男戮印兄行牡囊粭濇?zhèn)屋——聚會(huì)。那時(shí)我好奇，又不懂規(guī)矩，冒昧地問教授那房子多少錢買的。教授太太大概想我初來乍到不懂規(guī)矩，就告訴我3萬美金，估計(jì)還不到教授的一年工資吧。
后來，美國(guó)放松信貸，鼓勵(lì)人們借錢買房。結(jié)果，低收入者都能買房，中高收入者看到房?jī)r(jià)不斷上漲，便用第一棟房子抵押買第二棟，再用第二棟抵押買第三棟……，就這樣虛擬需求大增。結(jié)果，到06年，克里夫蘭的房?jī)r(jià)漲了6倍，而個(gè)人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，現(xiàn)在克里夫蘭到處都是法拍屋，成了這次金融危機(jī)的重災(zāi)區(qū)。顯然，銀行一旦放松信貸，而大家都借貸買房的話，供求關(guān)系就會(huì)扭曲，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲。到最后，金融危機(jī)必然來臨。
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