宏觀調(diào)控下一步：調(diào)整商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例
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陰雪
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9月16日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的最新調(diào)查結(jié)果顯示：今年八月，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較去年同月上漲6.3%，上漲幅度繼續(xù)放緩。其中，有19個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，上海以1.8%的跌幅位列第一。
1.8%也許只是個(gè)太過(guò)平均的數(shù)字。統(tǒng)計(jì)顯示，七月，上海市54.8%的樓盤(pán)成交均價(jià)有所下降，個(gè)別項(xiàng)目的跌幅最高可達(dá)到20%。
北京的情況卻不可與上海同日而語(yǔ)。
8月初建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰明確表示：國(guó)家近期不再出臺(tái)新的調(diào)控措施。隨后，建設(shè)部的新聞發(fā)言人8月24日在公開(kāi)場(chǎng)合重申此意。
市場(chǎng)隨即傳言，北京今年還將有86個(gè)樓盤(pán)集中上市，相當(dāng)于接下來(lái)三個(gè)多月的時(shí)間里，大約每?jī)商炀蛯⒂?個(gè)新盤(pán)面市。
然而，果真能如開(kāi)發(fā)商們所愿，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以就此走出宏觀調(diào)控帶來(lái)的陰霾了嗎？
8月26日，在十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十七次會(huì)議第二次全會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委主任馬凱報(bào)告了今年以來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的執(zhí)行情況。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控，馬凱表示，下半年仍將堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
“建設(shè)部與發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)們的表態(tài)，之間并沒(méi)有矛盾。”建設(shè)部政策研究中心一位負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)，將上述兩人的發(fā)言合而為一進(jìn)行了詮釋?zhuān)?#8220;下半年將不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，而原有的那些政策還要加大力度執(zhí)行。”
馬凱在報(bào)告中肯定了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)，但他同時(shí)也指出，由于產(chǎn)生投資膨脹的體制性原因并沒(méi)有從根本上消除，一些地方的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然過(guò)快，目前投資增長(zhǎng)還處在較高區(qū)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，小戶(hù)型、中低價(jià)位住宅供給嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降。
“之所以出現(xiàn)馬凱主任所說(shuō)的上述矛盾，是由于地方對(duì)于政策并沒(méi)有貫徹得力。”經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)及政策走向的研究和分析，該負(fù)責(zé)人表示，“今后一段時(shí)間，主要還是抓政策的落實(shí)。”
具體來(lái)講，就是根據(jù)地區(qū)市場(chǎng)的變化情況，有可能繼續(xù)派出調(diào)查組前往調(diào)研。“一方面，對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)凸高的地區(qū)要研究造成的原因，是我們的政策執(zhí)行不到位，還是由于市場(chǎng)推進(jìn)、需求確實(shí)過(guò)大？另一方面，市場(chǎng)不景氣的地方也要前去調(diào)研，研究究竟是暫時(shí)的還是長(zhǎng)期的。”以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、全面發(fā)展的目的。
“重點(diǎn)擊破”
除此之外，有研究人員表示，下半年，宏觀調(diào)控將指向矛盾集中的區(qū)域“重點(diǎn)擊破”。這一觀點(diǎn)，馬凱的發(fā)言中亦有提及。
馬凱強(qiáng)調(diào)，下半年將繼續(xù)發(fā)揮土地、資金、稅收等政策的調(diào)節(jié)作用，增加中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，控制高檔商品房開(kāi)發(fā)，完善廉租房制度。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題一直就是宏觀政策落實(shí)過(guò)程中難度最大的一項(xiàng)。譬如，在日前公布的《北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃(試行)》中，明確規(guī)定供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房用地為200公頃，而在各區(qū)縣反饋的供地意向中，經(jīng)濟(jì)適用房用地之和僅為80余公頃，即有可能面臨實(shí)際供應(yīng)無(wú)法達(dá)到原有政策規(guī)定的窘境。
在9月22日舉行的“非中心·中國(guó)房地產(chǎn)前景高峰會(huì)”中，與會(huì)人士對(duì)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)表示出了極大的關(guān)注。其中，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房問(wèn)題發(fā)表了見(jiàn)解。
這位原建設(shè)部政策研究中心主任的觀點(diǎn)與馬凱不謀而合并較之更加具體。
包宗華認(rèn)為，自1998年，我國(guó)開(kāi)始推行住房分類(lèi)供應(yīng)制度。住房分類(lèi)供應(yīng)的核心是：解決好中低收入者的住房問(wèn)題。“要想解決好中低收入者的住房問(wèn)題，關(guān)鍵是‘管’，管的主題就是：要抓小戶(hù)型，低造價(jià)的住宅。”
“在這一點(diǎn)上，執(zhí)行最好的是新加坡。”包宗華具體談到，新加坡開(kāi)始執(zhí)行這一制度的時(shí)候，跟我國(guó)目前的情況類(lèi)似，人均GDP也是1000美元左右。由于當(dāng)時(shí)其中低收入者占80%，因此其占八成的主力戶(hù)型為42-70平米。即便是到了去年，當(dāng)新加坡的人均GDP達(dá)到兩萬(wàn)五千美元時(shí)，面積為85-99平方米的房子仍占總供應(yīng)量的70%。而對(duì)于超過(guò)100平方米的“富人住房”，則一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)。
“作為和新加坡一樣人多地少的國(guó)家，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房的比例只有6%，甚至有一些大城市超過(guò)150平方米的住房占85%以上。”這表明：大量的商品房在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是不受控制的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格越來(lái)越高，戶(hù)型越來(lái)越大。
包宗華不無(wú)遺憾地表示，“如果我們從1999年開(kāi)始，就保證經(jīng)濟(jì)適用房占到80%的比例，現(xiàn)在的情況就要好得多。諸如目前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快等矛盾可能就不復(fù)存在了”。
即便如此，包宗華認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)目前中低收入人群占80%以上，如果現(xiàn)在開(kāi)始推行“商品房與小戶(hù)型低造價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例為2：8”的政策，目前的種種矛盾仍然可以化解。
包宗華也清醒地認(rèn)識(shí)到：“這在小城市比較容易推進(jìn)，但在大城市可能會(huì)困難重重。”
他表示，“如果各級(jí)政府對(duì)實(shí)行建設(shè)住宅以小戶(hù)型低造價(jià)為主的政策有深刻認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定不移地去推行，就一定行得通。同時(shí)，在推行這一政策時(shí)還應(yīng)輔以問(wèn)責(zé)制，以督促各城市政府下大力氣去推行”。
