物業(yè)項目可行性研究階段的早期介入
（一）介入形式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目立項階段獲取項目信息，組織相關(guān)人員對項目的整體設(shè)想和建設(shè)思路、周邊情況、項目定位等進行分析、評估，就項目的物業(yè)服務(wù)進行總體策劃。
（二）工作內(nèi)容及要點
（1）了解項目的周邊環(huán)境。
（2）協(xié)助建設(shè)單位評估項目所需相關(guān)配套設(shè)施。
（3）向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見和可行性研究報告建議。
（4）設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性價格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。
（5）推選知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目早期介入工作。
（6）可行性研究是項目開發(fā)建設(shè)的前提，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就項目定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理運作模式提供專業(yè)意見，幫助建設(shè)單位更準(zhǔn)確地進行市場定位，提高項目的性價比。
物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入
（一）介入形式
組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)人員參與項目規(guī)劃設(shè)計溝通會．從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。
（二）工作內(nèi)容及要點
（1）獲取項目規(guī)劃資料。
（2）就項目的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出建議。
（3）就項目環(huán)境及配套規(guī)劃的合理性、適用性提出建議。
（4）就項目設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及運營、維護等方面提供改進建議。
（5）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所、公建配套等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置和要求等提出意見。
（6）收集對建設(shè)單位規(guī)劃設(shè)計的建議，整理成項目建議書并跟進落實。
（7）所提出意見和建議應(yīng)體現(xiàn)專業(yè)性，并符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。
（8）從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。
（9）要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)服務(wù)總體設(shè)計規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。
物業(yè)項目施工建設(shè)階段的早期介入
（一）介入形式
此階段主要是安排工程技術(shù)人員駐場，對施工中的項目進行巡查、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出建議。
（二）工作內(nèi)容及要點
（1）熟悉規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，對現(xiàn)場施工情況進行跟蹤。
（2）參加項目溝通會，準(zhǔn)確了解現(xiàn)場施工進度節(jié)點和各專業(yè)分項施工計劃。
（3）跟進設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試，了解設(shè)施設(shè)備的使用功能和操作要求，并收集相關(guān)的技術(shù)資料及文件。
（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
（5）與建設(shè)單位就施工過程中的問題共同磋商，及時提出并落實整改方案。
（6）仔細做好現(xiàn)場記錄，將重要的場面拍照、存檔，為今后的物業(yè)服務(wù)提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。
（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。
物業(yè)項目營銷策劃階段的早期介入
（一）介入形式
確定物業(yè)服務(wù)模式、收費標(biāo)準(zhǔn)等，對銷售人員、客戶提供物業(yè)服務(wù)的培訓(xùn)、咨詢活動，讓業(yè)主對項目的物業(yè)服務(wù)情況有一定的了解。
（二）工作內(nèi)容及要點
（1）根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式。
（2）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套確定物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
（3）擬定物業(yè)服務(wù)的各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，協(xié)助各種手續(xù)的報批。
（4）協(xié)助建設(shè)單位起草并確定《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》。
（5）安排現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。
（6）評估項目紅線內(nèi)外影響業(yè)主生活的不利因素，向建設(shè)單位提出建議。
（7）接受建設(shè)單位的委托對銷售中心、樣板房等提供物業(yè)管理服務(wù)，并展示未來物業(yè)服務(wù)的狀況。
（8）物業(yè)服務(wù)費的定價除考慮物業(yè)檔次、定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)成本的增長趨勢和可持續(xù)經(jīng)營。
（9）對于物業(yè)服務(wù)的宣傳及承諾，要實事求是，符合法規(guī)。在銷售時應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)的策劃方案，不應(yīng)為了促銷而夸大其詞，更不能做出不切實際的承諾。
物業(yè)項目竣工驗收階段的早期介入
（一）介入形式
從確保物業(yè)正常使用的角度，工程技術(shù)人員參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。
（二）工作內(nèi)容及要點
（1）收集相關(guān)的驗收標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)。
（2）參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。
（3）協(xié)助跟進遺留問題的整改和竣工驗收資料的收集整理。
（4）參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。
（5）應(yīng)跟進驗收過程，了解驗收人員給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。
例題：為了更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，某建設(shè)單位在規(guī)劃設(shè)計階段與某專業(yè)咨詢機構(gòu)簽訂了早期介入咨詢合同，請問，物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作內(nèi)容主要有呢些？
答：
（1）獲取項目規(guī)劃資料。
（2）就項目的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出建議。
（3）就項目環(huán)境及配套規(guī)劃的合理性、適用性提出建議。
（4）就項目設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及運營、維護等方面提供改進建議。
（5）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所、公建配套等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置和要求等提出意見。
（6）收集對建設(shè)單位規(guī)劃設(shè)計的建議，整理成項目建議書并跟進落實。
（7）所提出意見和建議應(yīng)體現(xiàn)專業(yè)性，并符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。
（8）從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。
（9）要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)服務(wù)總體設(shè)計規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。
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1月11-13日
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