資產(chǎn)證券化（ABS），資產(chǎn)證券化，是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。資產(chǎn)證券化依托基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而非自身信用，來滿足企業(yè)對資金的需求，從而能夠幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資信托（REITs）：房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。
對于國內(nèi)商業(yè)銀行來說，由于其資產(chǎn)主要是信貸資產(chǎn)，所以往往是做信貸資產(chǎn)的ABS，較少做固定資產(chǎn)的REITs。這里對固定資產(chǎn)的理解可以擴大到期限較長的信貸資產(chǎn)。
具體操作中，銀行進行ABS或REITs與其他主體在步驟上并無二致。 發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給SPV（特殊目的載體），實現(xiàn)風(fēng)險隔離，以達到發(fā)起人破產(chǎn)時該基礎(chǔ)資產(chǎn)不被清算的目的。 SPV將購買的基礎(chǔ)資產(chǎn)打包成為可供投資的標準化證券。在此過程中需聘用會計師事務(wù)所對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行盡職調(diào)查并對現(xiàn)金流模型進行嚴格驗證，聘用律師事務(wù)所需對發(fā)起人及基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律狀況評估調(diào)查，明確各方參與者的權(quán)利義務(wù)，擬定交易過程中的相關(guān)協(xié)議和法律文件，并提示法律風(fēng)險。SPV的業(yè)務(wù)僅限于資產(chǎn)證券化的相關(guān)業(yè)務(wù)，禁止從事其他無關(guān)業(yè)務(wù)。 專項計劃可以通過內(nèi)部或者外部信用增級方式提升資產(chǎn)支持證券信用等級。手段包括：金融機構(gòu)進行擔保、發(fā)行人進行超額擔保、設(shè)置結(jié)構(gòu)性償付，次級證券需要在優(yōu)先級證券償付完畢后獲得償付。 聘請專業(yè)信用評級機構(gòu)對即將發(fā)行的資產(chǎn)抵押債券進行正式的信用評級，并向投資者公布最終結(jié)果。國內(nèi)發(fā)行一般找國內(nèi)評級機構(gòu)，如中債資信等。
證券發(fā)售和售后。證券一般由券商承銷發(fā)行和推廣。由于SPV的獨立性不足，需要其他機構(gòu)參與完成全過程，一般包括投行、管理人、受托人等。投行作為融資顧問和承銷商幫助證券順利發(fā)行；管理人對相關(guān)證券進行管理，為投資人賺取利益；受托人代表投資人的利益管理服務(wù)機構(gòu)交付的本息。
商業(yè)銀行由于存在著存款貸款期限錯配的問題，其經(jīng)營流動性一直是其亟待解決的問題。國內(nèi)商業(yè)銀行進行ABS有以下一些優(yōu)點。
第一，通過ABS，商業(yè)銀行能夠?qū)⑵淞鲃有暂^低的資產(chǎn)進行證券化，轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^強的資產(chǎn)。
第二， ABS增加了銀行的融資渠道。
第三，通過不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和融資渠道的擴充可以提高銀行的盈利能力。
最后，商業(yè)銀行的ABS為市場制造了一大批安全資產(chǎn)，增加了金融市場的整體流動性。
對于REITs，由于國內(nèi)法律法規(guī)尚不健全，國內(nèi)的REITS一般稱為“類REITs”，與國外主流REITs有一些不同。 國外主流REITs 國內(nèi)REITs 大部分為公司型，投資者通過持有股份進行投資；少部分為契約型。
銀行進行類REITs盤活固定資產(chǎn)有以下幾點好處。
第一，可以達到“資本出表”，實現(xiàn)“資本占用”的釋放。具體的會計賬目中資產(chǎn)端的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金資產(chǎn)，銀行獲得流動性但資產(chǎn)負債率不變。
第二，相對比直接出售，REITs可以設(shè)立優(yōu)先贖回的條款，從而在私募到期后贖回。
第三，有利于增加銀行融資渠道，增加商業(yè)銀行的盈利能力。
最后，達到將成本法計入的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價值計入收入，在報表中增加當期利潤。
