如果在二手房交易時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證被抵押在銀行，這種情況下，購(gòu)房者是不能正常過(guò)戶(hù)的。那么，購(gòu)房者如何辨別房屋是否有抵押呢？對(duì)于暫時(shí)抵押在銀行的房子，還能正常上市交易嗎？
1如何判斷目標(biāo)房屋是否有抵押？
購(gòu)房者可以看房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上是否有不動(dòng)產(chǎn)登記中心蓋的抵押登記章，也可以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核查。
2如果房屋有抵押，交易時(shí)要注意什么？
對(duì)于處于抵押狀態(tài)的房子，必須先還完按揭貸款，解除抵押才能交易。買(mǎi)方需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定賣(mài)方還款解抵押的具體時(shí)間。
1）. 已登記的個(gè)人抵押
賣(mài)方在個(gè)人借貸關(guān)系中以房屋作為擔(dān)保，出售已設(shè)定抵押登記的房屋時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)提前要求賣(mài)方持房產(chǎn)證及身份證原件到房管局核實(shí)抵押詳細(xì)情況，并簽署“有抵押”版本的《補(bǔ)充協(xié)議》，明確約定賣(mài)方還款解押的具體時(shí)間。
2）. 未登記的個(gè)人抵押
有的賣(mài)方雖然以房屋作為擔(dān)保，但并未辦理抵押登記，這種情況比較難核實(shí)，需要賣(mài)方在出售時(shí)主動(dòng)告知，如賣(mài)方故意隱瞞導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同期限延誤的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
未辦理抵押登記的房屋，如果過(guò)戶(hù)前抵押權(quán)人行使抵押權(quán)仍可導(dǎo)致被查封，限制過(guò)戶(hù)。因此即使未設(shè)定抵押登記，也應(yīng)簽署“有抵押”版本的《補(bǔ)充協(xié)議》，約定賣(mài)方還款解押的具體時(shí)間。
債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
舉例來(lái)說(shuō)：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那么甲就是抵押人，銀行是抵押權(quán)人，房屋就是抵押物。
3）. 已登記的銀行抵押（按揭）
如果賣(mài)方以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)的房屋，通常下發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)候便已設(shè)定抵押登記。賣(mài)方需前往銀行核實(shí)剩余未還抵押金額，并在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定還款解押的具體時(shí)間。
說(shuō)明：如果賣(mài)方想用買(mǎi)方首付進(jìn)行還款解押，買(mǎi)賣(mài)雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時(shí)間，并于扣款前一天將首付款存入還款賬戶(hù)，同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)要求賣(mài)方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣(mài)方配合將銀行卡密碼變更，并停止該銀行卡網(wǎng)銀業(yè)務(wù)，防止在銀行扣款前賣(mài)方將錢(qián)取走、挪作他用的情況發(fā)生。
3房屋有抵押，能提前還款嗎？
如果賣(mài)方想要提前還款解除房子的抵押狀況，需要了解貸款銀行對(duì)提前還款的規(guī)定。各大銀行對(duì)于提前還款的規(guī)定有所不同，有些銀行會(huì)設(shè)定在一年內(nèi)不允許提前還款，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方需要提前做好功課，根據(jù)具體情況提前咨詢(xún)貸款銀行。
有抵押的房子在交易時(shí)，買(mǎi)方需要格外小心，如果賣(mài)方使用買(mǎi)方的首付來(lái)解抵押，買(mǎi)方一定要通過(guò)合同約定及實(shí)踐操作，確保相關(guān)款項(xiàng)用于還款，不給賣(mài)家中間挪用的機(jī)會(huì)。
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