本文是關(guān)于“房產(chǎn)繼承”系列中的第五篇。

上一篇我們主要分析生活中的常見場景——“婚后購房”份額應(yīng)該如何確定。這篇文章來說說“贈”房的產(chǎn)權(quán)歸屬。和買房最大的不同是，你以為“贈的房產(chǎn)過戶到你名下，產(chǎn)權(quán)就一定是你的”了嗎？這事真不好說，房子即使過了戶，還有可能被收回。究竟怎么回事，文章先從葛大爺?shù)挠H身經(jīng)歷說起。

【1】高齡老人“贈”房子給孝順兒子，不料房子還沒過戶，就......

葛大爺今年七十五歲高齡了，身邊就剩下倆兒子。小兒子已年過不惑，但一直沒什么正經(jīng)工作，十年前說要跟朋友下海創(chuàng)業(yè)，就離開家鄉(xiāng)去大城市“干大事”去了。每年也就過年時候，回家看看老人，這么多年葛大爺對他沒少操過心。大兒子則懂事很多，從小就幫著料理家事，照顧弟弟?，F(xiàn)在雖不能說事業(yè)有多成功，但至少一直安安穩(wěn)穩(wěn)地陪在父親身邊，孝順老人。每每說起大兒子，葛大爺臉上總是堆滿了欣慰的笑容。

這些年葛大爺身體狀況每況愈下，總是小毛病不斷。大兒子就一直在父親身邊忙前忙后的，端茶送水、買藥掛號的，不管是時間、還是金錢都搭進去不少。葛大爺也是個公正開明的家長，對于大兒子的付出，也是看在眼里，記在心里。趁著身體恢復(fù)得還不錯的檔口，葛大爺把大兒子叫了過來：“兒子，抽空陪我去趟公證處。”大兒子有點疑惑：“爸，您是要去公證處干什么？”葛大爺有些動情地說：“這些年你也辛苦了，你弟也是不務(wù)正業(yè)，不給家里添亂就行了，更不指望他能幫忙家里的事情了。我琢磨了下，雖然你現(xiàn)在已經(jīng)有套房了，現(xiàn)在住的這套房子我也送給你。你和我一起去公證一下，這樣也算了了我的心事?！本瓦@樣大兒子帶著葛大爺?shù)焦C處，完成了房子贈與公證。

大兒子是個懂事孩子，對父親的照顧完全出自于“孝心”，壓根也沒想著房子的事情，所以即使拿了贈與公證書，房子過戶手續(xù)也一直沒辦，就這么擱置著。葛大爺?shù)牟∏橐灿l(fā)嚴(yán)重，結(jié)果沒挨過冬天，沒到一年時間就過世了。

待后事都辦理妥當(dāng)后，小兒子忽然提出：“哥，爸的房子是不是也到時候該處理一下了？”哥哥明白，弟弟估計是最近又碰上“生意經(jīng)營不順利”缺錢了，所以就惦記上父親的房子了。哥哥一直想勸弟弟回家找個安穩(wěn)工作，好歹生活能有保障，于是回應(yīng)說：“爸的房子生前已經(jīng)贈給我了，還辦了公證，這事你就別惦記了?！钡艿苊黠@已經(jīng)做足了功課：“我看房本還是爸的名字呢，沒過戶的贈與不作數(shù)吧?！眱蛇呎f的似乎都有理，那么法律到底是怎么規(guī)定的？

【2】房子沒過戶，贈與的房產(chǎn)還能反悔嗎？

先從房產(chǎn)贈與的操作流程說起：如果房子可以直接贈與過戶，那么贈與人和受贈人可以直接前往不動產(chǎn)交易大廳，簽訂制式合同后，直接過戶；如果房子無法立刻贈與過戶；或贈與條件比較復(fù)雜，那么建議可以像葛大爺一樣，先去公證處做贈與公證，然后憑公證書去不動產(chǎn)交易大廳過戶房屋。

從操作流程可以看出，贈與房產(chǎn)的節(jié)點是產(chǎn)權(quán)過戶。那么如果像葛大爺一家這樣，房子還沒過戶，葛大爺就去世了，那贈與還能撤銷嗎？合同法規(guī)定“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。”這么說來，法律賦予了贈與人“任意撤銷權(quán)”，也就是說在房子沒過戶之前，老人可以隨時反悔、撤銷贈與行為。但是除非以下幾種情況：

1、 具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不能撤銷。

2、 經(jīng)過公證的贈與合同不能撤銷。如果真的想撤銷公證贈與合同，必須贈與人和受贈人都同意，并去公證處辦理撤銷公證手續(xù)。

所以，葛大爺生前已經(jīng)完成贈與合同的公證手續(xù)，后續(xù)也沒有撤銷動作，即使葛大爺已經(jīng)去世，大兒子也可以拿著贈與合同，繼續(xù)完成贈與過戶流程。而因為葛大爺生前已經(jīng)把房子“贈”出去了，這樣房產(chǎn)就不能作為遺產(chǎn)進行繼承分割了，所以小兒子并沒有權(quán)利繼承房產(chǎn)了。

【3】同樣都是分配自己的財產(chǎn)，那么贈與合同與遺囑有什么差別呢？

和遺囑相比，通過贈與的方式分配財產(chǎn)有幾個明顯的優(yōu)勢：

第一， 贈與過戶時間相對靈活。通過遺囑方式，房產(chǎn)必須在老人過世后才能過戶。而只要贈與合同經(jīng)過公證，房產(chǎn)過戶的時間可以延后，可以讓子女和父母兩方都安心。

第二， 贈與決策時間較長，有毀約權(quán)。法律賦予贈與方反悔的權(quán)利，確保老人不會因為沖動，沒有經(jīng)過周全思考，就直接把昂貴的房產(chǎn)無償贈送給孩子。這樣既受法律的約束，也規(guī)避了道德風(fēng)險。

第三， 贈與可以通過草擬合同條款，附加贈與條件。若贈與條件未達成，即使房子已經(jīng)過戶，也可以追回。簡單來說，遺囑是不管是否達成條件就能給財產(chǎn)；但贈與是先給財產(chǎn)，如果未滿足贈與條件，還可以把房子要回去。

第四， 如果在贈與合同中沒有附加條件，但出現(xiàn)以下幾種情況，即使房產(chǎn)已經(jīng)過戶到孩子名下，也可以追回的。

1、 如果孩子嚴(yán)重侵害老人或老人近親屬的（近親屬包括配偶、父母、子女等直系親屬），可以收回房產(chǎn)。

2、 如果孩子對父母有贍養(yǎng)義務(wù)，但沒有履行，可以收回房產(chǎn)。

3、 如果老人的經(jīng)濟狀況嚴(yán)重惡化，到影響到正常生活的程度，可以收回房產(chǎn)。

【4】結(jié)語

可以看出，法律對于贈與人，特別是對“將房產(chǎn)贈與給子女”的父母，給予很大程度的保護。所以也希望各位父母在享受天倫之樂的同時，也多為自己考慮，使用法律維護自己的合理權(quán)利。

從經(jīng)濟角度，贈與房產(chǎn)雖然不是最省錢的方式，但卻是操作最靈活、保障最全面的方式。本來父母在晚年就是處于相對劣勢的狀態(tài)，特別是名下只有一套房的家庭，選擇對自己最有保證的做法，才是對自己家庭最大的負責(zé)。