第一部分：規(guī)劃對(duì)施工的成本控制
1、在施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑、施工計(jì)劃、塔吊布局之間的關(guān)系對(duì)成本有一定的節(jié)約。
2、施工場(chǎng)地的安排合理，減少物品搬運(yùn)次數(shù)。
3、加強(qiáng)施工管理，減少損耗。
1.支護(hù)成本
控制基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)性總原則
1.基坑支護(hù)應(yīng)綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建(構(gòu))筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設(shè)計(jì)、精心施工。
2.當(dāng)工程條件許可時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用自然放坡法。
3.當(dāng)不具備自然放坡條件時(shí)，應(yīng)對(duì)可選擇的支護(hù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和選型。
4.對(duì)開(kāi)挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應(yīng)根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時(shí)支護(hù)的逆作法或部分逆作法施工，嚴(yán)禁無(wú)序大開(kāi)挖，大爆破作業(yè)。
5.不應(yīng)在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。
6.邊坡工程的臨時(shí)性排水措施應(yīng)滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時(shí)宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進(jìn)行。
7.邊坡工程開(kāi)挖后應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)實(shí)施支護(hù)結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長(zhǎng)期裸露，降低邊坡穩(wěn)定性。地下室開(kāi)挖支護(hù)形式成本：放坡<土釘墻<錨索支護(hù)<樁錨支護(hù)<樁錨 內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。
1.1 土地固有物產(chǎn)生的支護(hù)成本
對(duì)場(chǎng)地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時(shí)物的退讓，使建筑物基坑開(kāi)挖時(shí)具備自然放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護(hù)費(fèi)用。
場(chǎng)地內(nèi)、周邊必須保留物：保留樹(shù)、已建成道路、已建成建筑、地下無(wú)法遷移的保留物、地上無(wú)法遷移的保留物
施工臨物：臨時(shí)電、臨時(shí)水、料場(chǎng)等。
前期施工策劃時(shí)，未考慮周全，地下車庫(kù)缺少坡道考慮，施工臨時(shí)電架設(shè)后，地庫(kù)出圖開(kāi)挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護(hù)坡樁支護(hù)增加成本約70萬(wàn)元。
1.2 規(guī)劃分期中因考慮的支護(hù)成本
1.3 其他設(shè)計(jì)因素對(duì)支護(hù)成本的影響
示范區(qū)的范圍劃定與地庫(kù)開(kāi)挖
考慮示范區(qū)快速施工，進(jìn)度要求，在前期劃定示范區(qū)時(shí)與地庫(kù)設(shè)計(jì)通盤考慮，合理規(guī)劃施工圍護(hù)界面
2、土方成本控制
2.3.土方平衡設(shè)計(jì)督導(dǎo)
2.3.1.在方案設(shè)計(jì)階段即組織設(shè)計(jì)院對(duì)土方的平衡進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，督導(dǎo)土建設(shè)計(jì)院保持對(duì)方案設(shè)計(jì)的土方進(jìn)行階段性的復(fù)核；
2.3.2.充分理解和利用各開(kāi)發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設(shè)計(jì)的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)外的完成面標(biāo)高控制是比較有彈性的?？梢猿浞掷谜邨l件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的±0.00的絕對(duì)標(biāo)高，為地下空間地面化創(chuàng)造條件；[1]
導(dǎo)則編制說(shuō)明：
[1].基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設(shè)置側(cè)壁開(kāi)敞地下室，減小開(kāi)挖基坑和地下設(shè)備投入，有采光通風(fēng)地下室更受市場(chǎng)歡迎。除當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標(biāo)高。
2.4.土方平衡設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理
2.4.1.方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測(cè)算表，并作為向集團(tuán)申報(bào)評(píng)審會(huì)的材料內(nèi)容之一，并存檔備案；
2.4.2.在山地丘陵地區(qū)城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土方平衡在建設(shè)全過(guò)程成本中所占比重會(huì)明顯增大，其影響會(huì)向后延伸到基礎(chǔ)、基坑維護(hù)、擋土墻、護(hù)坡等一系列后續(xù)工程中去，因此，在山地或丘陵地區(qū)項(xiàng)目成本測(cè)算中，土方平衡成本應(yīng)作為一個(gè)專項(xiàng)進(jìn)行審查；
2.4.3.在一二線城市的開(kāi)發(fā)實(shí)際中，由于其城市管理越來(lái)越重視環(huán)境保護(hù)，土方的運(yùn)輸和傾倒單價(jià)越來(lái)越高，有鑒于此，建議在分期開(kāi)發(fā)的計(jì)劃制定過(guò)程中，要求工程部根據(jù)不同場(chǎng)地開(kāi)發(fā)順序，編制土方運(yùn)輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。[1]
導(dǎo)則編制說(shuō)明：
[1].華東區(qū)域某項(xiàng)目，2011年土方運(yùn)輸成本已經(jīng)從2010年合同約定的80塊/m3，上升至100塊/m3，只能采用總包和開(kāi)發(fā)公司共同承擔(dān)漲價(jià)部分成本的方式來(lái)解決，且項(xiàng)目被當(dāng)?shù)爻枪懿块T處罰、短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制清除帶來(lái)的成本支出也很可觀。
2.5.設(shè)計(jì)全過(guò)程土方平衡措施
2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應(yīng)強(qiáng)制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不允許出現(xiàn)超出項(xiàng)目實(shí)施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設(shè)計(jì)。
2.5.2.在地下室頂板設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求加入地下室頂板排水設(shè)計(jì)的內(nèi)容，優(yōu)先通過(guò)上翻梁預(yù)留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內(nèi)專用排水板或其他后加排水構(gòu)造措施的費(fèi)用；
2.5.3.在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標(biāo)高的做法，控制地下室底標(biāo)高抬高至地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。
2.6減小基坑開(kāi)挖深度（同基坑部分）
2.7多層無(wú)地下室基礎(chǔ)根據(jù)回填后的場(chǎng)地地坪控制樁頂標(biāo)高，避免承臺(tái)開(kāi)挖深度過(guò)大
2.8 合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”
2.9 盡量減小地庫(kù)頂板覆土厚度
3、基礎(chǔ)成本控制
根據(jù)地勘報(bào)告，對(duì)單體、地庫(kù)進(jìn)行綜合布局，避開(kāi)基礎(chǔ)前期處理費(fèi)用較高的規(guī)劃。
3.1、勘察報(bào)告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘場(chǎng)地土的工程力學(xué)性能；例如通過(guò)壓板試驗(yàn)等補(bǔ)充測(cè)試手段，直接實(shí)測(cè)承載力，減少相關(guān)參數(shù)經(jīng)驗(yàn)推算存在的誤差值；
3.2、優(yōu)先選擇施工簡(jiǎn)單，成本低廉的天然基礎(chǔ)（獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案，在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁；
3.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內(nèi)力相差懸殊，應(yīng)分別選擇不同的基礎(chǔ)形式，不得簡(jiǎn)單統(tǒng)一造成裙樓地下室基礎(chǔ)選型不合理；
3.4、在初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)院應(yīng)提供基礎(chǔ)選型的經(jīng)濟(jì)型報(bào)告，不得少于三種基礎(chǔ)形式的比
對(duì)。
3.5、合理安排開(kāi)發(fā)順序，在前期基坑開(kāi)挖時(shí)應(yīng)考慮到對(duì)后期建設(shè)基礎(chǔ)避免基底土被擾動(dòng)
3.6抬高場(chǎng)地標(biāo)高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎(chǔ)抗浮成本；
3.7主體建筑物（特別是高層）避開(kāi)溶洞等不利地質(zhì)條件，盡量避開(kāi)較深的河塘、暗浜等不良地質(zhì)區(qū)域；
3.8場(chǎng)地地基承載力不均勻時(shí)，將高層建筑置于地基承載力較高的區(qū)域。
3.9 無(wú)論主樓、車庫(kù)，均應(yīng)首選天然地基方案，當(dāng)不滿足要求時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用樁土共同工作的復(fù)合地基方案，避免采用樁基。
3.10 對(duì)車庫(kù)，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎(chǔ)型式應(yīng)優(yōu)先采用獨(dú)立基礎(chǔ)加防水板，否則應(yīng)采用無(wú)梁板基礎(chǔ)，不建議采用梁板式基礎(chǔ)。
3.11主樓基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)計(jì)為梁板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的1/3；不應(yīng)設(shè)計(jì)為平板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的1/2。而板厚決定了鋼筋用量。3.12.利用基地內(nèi)既有基礎(chǔ)條件
3.12.1.基地內(nèi)有水系、池塘、濕地等天然條件的，應(yīng)考慮充分利用。
3.12.2.地質(zhì)狀況存在沉陷區(qū)、流沙區(qū)、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應(yīng)在勘測(cè)報(bào)告出具后，作為設(shè)計(jì)前置條件繪制在總平面圖中，并交項(xiàng)目公司存檔備案；
3.12.3.基地地質(zhì)不利條件，應(yīng)作為方案設(shè)計(jì)輸入條件提交方案公司，并在經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審的項(xiàng)目概況介紹中提交集團(tuán)審查。
3.13.在滿足建筑功能的前提下，優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)布置。
3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應(yīng)按實(shí)際取值；不應(yīng)放大。
3.15.實(shí)配鋼筋時(shí)除KL、L及板的正彎矩鋼筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大。
3.16.受力鋼筋均采用HRB400級(jí)高強(qiáng)鋼筋。
3.12.換土、回土成本控制
3.12.1.基礎(chǔ)條件較差，需要換土的情況下，建議設(shè)置地下空間，減少回土的成本。
3.12.2.地下室設(shè)計(jì)應(yīng)考慮施工回土工作量，請(qǐng)工程部門和成本部門跟進(jìn)評(píng)估。
3.12.3.基地分期施工應(yīng)避免跨河道、市政道路設(shè)置管線，例如一期集中設(shè)置消防水池、變電所、開(kāi)閉所、消控中心的情況下，如后期開(kāi)發(fā)要利用這些設(shè)施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會(huì)造成大量成本支出，并承擔(dān)不必要的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。[1]
導(dǎo)則編制說(shuō)明：
[1].華東區(qū)域某項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設(shè)計(jì)時(shí)為了追求前期經(jīng)營(yíng)分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、開(kāi)閉所、消控中心，結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工后再協(xié)調(diào)跨河的管線，為后期開(kāi)發(fā)和業(yè)主使用埋下很大隱患。
第二部分：組團(tuán)規(guī)劃中的成本
1.前后樓夾角控制
控制方法：組團(tuán)內(nèi)前后樓盡量平衡布置
2.前后樓間距控制
控制方法：前后樓間距符合提成模數(shù)，提高停車效率。
間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫(kù)成本增加。
前后樓間距控制參考要素
樓間距計(jì)算時(shí)需考慮住宅南向大開(kāi)間空間可作為停車空間，進(jìn)而減小節(jié)約無(wú)效地下室面積，節(jié)約成本。
3.單元組合控制
3.1單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率
3.2.塔樓宜兩個(gè)單元一組，非樓王單位避免單個(gè)單元組成一棟樓，由及以上兩個(gè)單元組成的樓棟，單元連接處體量應(yīng)相差不大，并應(yīng)對(duì)齊，盡量避免夾角扭轉(zhuǎn)。
3.3.由及以上兩個(gè)單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。
4.多產(chǎn)品類型分區(qū)布置
當(dāng)規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類型時(shí)，分區(qū)排布有利于地庫(kù)的集中排列，同時(shí)，高層和多層區(qū)域間隔排列有利于日照計(jì)算。
5.分期開(kāi)發(fā)控制
控制方法：車庫(kù)同小區(qū)的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。
6.不同產(chǎn)品類型與地庫(kù)的結(jié)合
控制方法：不同產(chǎn)品類型的住宅基礎(chǔ)埋深不同，利用基礎(chǔ)埋深大的產(chǎn)品和車庫(kù)結(jié)合，有效利用地下面積，降低開(kāi)發(fā)成本。
7.其他設(shè)計(jì)因素
地庫(kù)平面及交通流線盡量簡(jiǎn)單，提高車庫(kù)利用率，例如多層住宅盡量成排對(duì)齊布置，雙排房屋之間地庫(kù)條形布置；
在小區(qū)規(guī)劃中控制示范區(qū)面積和范圍，集約經(jīng)濟(jì)；
組團(tuán)布置應(yīng)考慮消防車道及場(chǎng)地的經(jīng)濟(jì)性，消防車道宜平直，盡量利用小區(qū)道路或與景觀道路共用
三、建筑層高中的成本控制
建筑層高根據(jù)金地集團(tuán)各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)《建筑層高》控制標(biāo)準(zhǔn)控制
四、非可售面積的控制
1.地下室配套用房面積
2.不可租售地下室面積
定義：地下室中除停車位、設(shè)備配套用房和物業(yè)配套用房外的無(wú)效用地下室、自行車庫(kù)。
2.1 住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫(kù)連通。
注：
可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計(jì)算爭(zhēng)?。?/span>
(此做法通常用于住宅與地下車庫(kù)的地下室標(biāo)高相差較大的情況下。此做法會(huì)減少鋼筋砼的用量，但卻使防水層用量增加，同時(shí)增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復(fù)雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實(shí)際的節(jié)省費(fèi)用尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。故是否采用應(yīng)綜合權(quán)衡后決定。)
2.2 優(yōu)化地下室輪廓，減少無(wú)效空間
2.3 .自行車庫(kù)，由于坡道面積大，盡可能集中設(shè)置，減少出入口。
2.4.化無(wú)用為有用
b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個(gè)小面積庫(kù)房，一次性租售給樓上的用戶作為儲(chǔ)藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲(chǔ)存，又有利于開(kāi)發(fā)資金的回收 。
2.5 .人防面積的控制
盡量通過(guò)異地建設(shè)減小人防應(yīng)建面積；
控制人防口部數(shù)量、面積和位置，有效減少不可租售地下室面積
人防盡量布置在住宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設(shè)施對(duì)車庫(kù)的影響
2.6.其他控制方法
·設(shè)備用房在設(shè)計(jì)時(shí)減少對(duì)有效車位的占用。
·地下二層設(shè)備用房布置與上層對(duì)齊，方便設(shè)備安裝。
·在變電站頂板設(shè)吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設(shè)備高度而導(dǎo)致地下室局部層高需增加的可能。
·防火分區(qū)的劃分時(shí)，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進(jìn)行疏散。
·排風(fēng)井及地下室出地面的樓梯間均應(yīng)避開(kāi)景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價(jià)值。
3.架空層面積
架空層相當(dāng)于無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時(shí)高度大于標(biāo)準(zhǔn)層高度），其造價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)層造價(jià)相差無(wú)幾，每建一層架空層時(shí)，按可售面積單方造價(jià)3500元計(jì)算，可以得出如下結(jié)論：
高 層33層——則可售面積單方造價(jià)增加約為3.0%，及105元/m2；
中高層18層——則可售面積單方造價(jià)增加約為5.6%，即196元/m2;
小高層11層——則可售面積單方造價(jià)增加約為9.1%，即227元/m2。
4.地上配套設(shè)施面積
除設(shè)備用房、幼兒園等有特殊要求的配套，其余配套功能可結(jié)合商業(yè)集中布置，節(jié)約占地面積。
4.2 .建筑面積的規(guī)定
配建要求
1）a、b、c三地塊配套用房統(tǒng)籌配建，視功能需要相對(duì)集中布置；物業(yè)管理辦公用房按地上建筑面積的3‰配建，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按地上建筑面積的4‰配建，社區(qū)工作服務(wù)用房按每百戶不少于20平方米且總量不少于60平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建，建成后無(wú)償移交給社區(qū)所在街道；配建不少于20平方米的環(huán)衛(wèi)用房；按每500戶10平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建數(shù)字電視 機(jī)房，建成后無(wú)償移交給文廣主管部門；沿山陰路配建不少于80平方米的城市公廁一座，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)需按二類標(biāo)準(zhǔn)配建，建成后無(wú)償移交給環(huán)衛(wèi)主管部門；
2）市政管線：給水、排水、電訊、燃?xì)獾仁姓芫€統(tǒng)一接城市市政管網(wǎng),各類連接管線由競(jìng) 得人負(fù)責(zé)建設(shè)；
3）停車位：商業(yè)機(jī)動(dòng)車位按0.6個(gè)停車位/100平方米建筑面積配建；住宅機(jī)動(dòng)車位按每戶不少于 0.8個(gè)配置,其中應(yīng)配置適量室外停車位；
控制方法：
嚴(yán)格按照規(guī)定值設(shè)計(jì)，不得超越；
如未做具體規(guī)定，盡量利用非可售面積進(jìn)行配套；
嚴(yán)格控制配套設(shè)施層高，盡可能做低；
在商鋪中配套時(shí)首層預(yù)留樓梯，盡可能最大化利用２、３層空間。
4.3.配套應(yīng)盡量放在不能100%占用綠化率的地方，如：覆土層的上方。
4.4 其他非可售面積的控制
通過(guò)政府主管部門溝通，盡可能采用不計(jì)容的成品門衛(wèi)房
第五部分：地下車庫(kù)成本控制；
★地下車庫(kù)設(shè)計(jì)常犯的10個(gè)主要錯(cuò)誤：
★地下車庫(kù)設(shè)計(jì)4個(gè)控制條件：
★地下車庫(kù)設(shè)計(jì)的5個(gè)優(yōu)化要點(diǎn)：
1.地庫(kù)選型
★推廣地面停車、多層采用2.2m架空層停車、半地下停車
3.1減少開(kāi)挖的成本和風(fēng)險(xiǎn)，最直接方法就是減少地庫(kù)。優(yōu)先采用地面停車和地下停車相結(jié)合的有限人車分流模式設(shè)計(jì)，在實(shí)際使用中，能夠直達(dá)住宅一層大堂的地面車行道和停車位更受業(yè)主好評(píng)。
3.2多層建筑（3層以上的洋房）底層利用不算面積的2.2m架空層至少每戶可以解決兩輛停車位，不能停車的空間亦可以用來(lái)出讓使用權(quán)或充當(dāng)自行車庫(kù)減少地下自行車配套。
3.3多層建筑利用樓間距設(shè)置半地下停車庫(kù)，在綠化率能夠滿足的前提下，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，在集中綠地中設(shè)置50輛停車規(guī)模以下的半地下小型車庫(kù)。
3.4地下車庫(kù)的人行出入口設(shè)計(jì)，不限于常見(jiàn)的直達(dá)地下電梯廳，可結(jié)合架空層的設(shè)置，就近排布能夠到達(dá)架空層的地下室步行出入口，可以節(jié)省高層建筑投影下部的地下室。[1]
導(dǎo)則編制說(shuō)明：
[1].參見(jiàn)杭州坤和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的親親家園一期地下車庫(kù)設(shè)計(jì)；
2.總體布局
2.1 地庫(kù)形式
關(guān)于總體布局時(shí)控制成本的方法建議：
1、在小柱網(wǎng)的獨(dú)立地庫(kù)設(shè)計(jì)方案中考慮采用無(wú)梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設(shè)備管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會(huì)減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨(dú)立地庫(kù)上方設(shè)置行車道，增加額外的板厚配筋）
2、大底盤地庫(kù)中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。
3、確認(rèn)退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預(yù)埋。
2.1 地庫(kù)布局
·多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標(biāo)，因?yàn)槎鄬咏ㄖ叵侣裆畛^(guò)3米后按基底面積配建人防；
·通過(guò)對(duì)地下室內(nèi)交通流線及設(shè)備用房等的合理布置，有效控制獨(dú)立地庫(kù)邊界與主樓間的間距，以期達(dá)到采用簡(jiǎn)單支護(hù)解決基坑開(kāi)挖的目的。
·在小柱網(wǎng)的獨(dú)立地庫(kù)設(shè)計(jì)方案中考慮采用無(wú)梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設(shè)備管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會(huì)減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨(dú)立地庫(kù)上方設(shè)置行車道，增加額外的板厚配筋）
·大底盤地庫(kù)中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。
·確認(rèn)退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預(yù)埋。
3.人防設(shè)計(jì)
綜合當(dāng)?shù)厍闆r控制人防面積
1.1.部分三線城市如設(shè)置5級(jí)人防地庫(kù)，人防面積可以較設(shè)置6級(jí)人防減少一半。
1.2.選擇人防類型時(shí)優(yōu)先設(shè)置人防物資庫(kù)，減少?gòu)?fù)雜的人員口部。
1.3.應(yīng)避免一個(gè)區(qū)塊人防總面積超出5000㎡，超出則需要配件人防電站，電站設(shè)置成本極高。
4.1 地下室層數(shù)
4.2 地下室人防布局
4.3 地下室格局
·如果做兩層地庫(kù)，地下二層應(yīng)盡量避開(kāi)主樓，以免形成主樓負(fù)二層的無(wú)效空間；
·對(duì)于雙層地下室，兼顧地庫(kù)內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標(biāo)控制要求，可考慮負(fù)二層內(nèi)退一跨的方案處理（前面已提及）
5.地庫(kù)覆土厚度
影響地庫(kù)埋深的因素
注：圖中數(shù)據(jù)僅為示意不做參考
5.1 .景觀種植深度成本控制方法
5.2 .管網(wǎng)設(shè)計(jì)成本控制方法
5.3 .場(chǎng)地坡度
場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)有高差下，覆土厚度與地庫(kù)層高的關(guān)系
控制方法：
因具體項(xiàng)目具體問(wèn)題不同，建議存在場(chǎng)地高差時(shí)，設(shè)計(jì)院針對(duì)地庫(kù)要進(jìn)行以上兩個(gè)方案成本比較。
6.頂板荷載
7.停車效率
控制單車位面積的經(jīng)濟(jì)效益
單車位指標(biāo)核算公式：
單車位控制指標(biāo)控制說(shuō)面—要極限努力創(chuàng)造所有有利條件，使單車位指標(biāo)達(dá)到最理想值，如達(dá)不到理想值時(shí)，需在提前會(huì)診。
單車位面積控制
單車位面積指標(biāo)各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)《單車位面積指標(biāo)》控制標(biāo)準(zhǔn)控制
提高停車效率的關(guān)鍵措施：
·地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除；
·柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置
·避免行車道靠外墻布置
·避免布置平行或斜向車位；
·設(shè)備用房及非機(jī)動(dòng)車庫(kù)不允許擠占車道兩邊的停車位；
·設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余；
·人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方；
·關(guān)鍵的部位對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行局部轉(zhuǎn)換（慎用）；
·如設(shè)置地下大堂，盡量靠近交通核，不占用車位
·防火分區(qū)的劃分，盡量借用已有的樓梯疏散，避免增加疏散樓梯
7.1 柱網(wǎng)控制
車位尺寸與柱網(wǎng)的關(guān)系：
標(biāo)準(zhǔn)車位分析
7.2 設(shè)備用房位置控制
對(duì)提高地庫(kù)車位比較重要，設(shè)計(jì)中設(shè)備用房布置遵循的主要原則：
a.合理布置各設(shè)備用房，不占用停車位，盡量將設(shè)備用房布置在塔樓下方及其他不便停車的邊角地帶；水泵房靠近配電間布置，靠近給水主管井，可減少管線的長(zhǎng)度；
b.根據(jù)國(guó)家及地方規(guī)范，合理設(shè)計(jì)設(shè)備用房積；
c.生活及消防水池可以利用坡道下方及其他受限制空間；
生活水池需采用食品級(jí)不銹鋼，容積為最高日用水量的15%~20%，當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司允許采用無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備時(shí)，不需設(shè)置生活水池；消防水池采用鋼筋混凝土水池，可利用地庫(kù)原有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
d.變配電所和發(fā)電機(jī)房
變配電所設(shè)置在地庫(kù)，宜設(shè)置在靠近大型用電負(fù)荷處；室外通往變配電所綠色車道的層高為2.8米，可采用局部梁上翻。
7.3. 柱網(wǎng)、布車方式、輪廓線的綜合關(guān)系
7.3.2 柱距、車道寬度、地庫(kù)輪廓設(shè)計(jì)不合理；
7.3.3 車道寬度、車道靠近外墻設(shè)計(jì)不合理；
7.3.4 合理控制無(wú)效面積；
7.3.5 坡道出入口及人防出入口；
8.地庫(kù)層高
地庫(kù)層高優(yōu)化方法：
1、中心區(qū)大面積區(qū)域地庫(kù)頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，局部建筑找坡。
2、盡量使“主風(fēng)道”靠近車道外側(cè)設(shè)置或走車位上空，車行通道凈高控制在2200mm，停車位凈高可控制在2000mm，即可以將主風(fēng)管及噴頭等設(shè)置在停車位區(qū)域，節(jié)省總層高。
3、風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，風(fēng)管盡量不要設(shè)置噴淋；
4、電氣橋架、設(shè)備管線與風(fēng)道平行設(shè)置，盡量不要設(shè)在風(fēng)道下方，特別是無(wú)動(dòng)力污水管道；
5、各類管線交叉點(diǎn)不要設(shè)置在主車道處；
6、機(jī)電綜合管線高度計(jì)算：
機(jī)電走管高度=通風(fēng)管 自動(dòng)噴淋高度 電橋架 預(yù)留
其中：通風(fēng)管高度：300mm~500mm(含50mm的安裝支架高度)；自動(dòng)噴淋高度：200mm
7、在地庫(kù)面積較大，且流線布局穩(wěn)定的項(xiàng)目，可以考慮摒棄普通風(fēng)管，采用誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)，以節(jié)省層高。但需另外考慮排煙要求。
地下室層高參考數(shù)值（無(wú)梁樓蓋）：
1.1.有消防車通行，或覆土在1m以上的無(wú)梁樓蓋地下室頂板，結(jié)構(gòu)最小厚度約0.45m。
1.2.不設(shè)機(jī)械排煙的地下室，電纜橋架和消防噴淋管的最小安裝高度需求為0.2m。
1.3.機(jī)動(dòng)車通行高度為2.2m，因此無(wú)梁樓蓋地下室最小層高應(yīng)按照2.85m控制。
優(yōu)化后地下室層高示意圖：
地下室層高控制的正確做法；
結(jié)構(gòu)上翻梁說(shuō)明：
·在部分城市，只要當(dāng)?shù)鼐G化辦沒(méi)有嚴(yán)格的條令規(guī)定覆土厚度，可以采用地下室大梁上翻的方式設(shè)計(jì)。700-800高的結(jié)構(gòu)大梁，可以考慮上翻出頂板200左右，計(jì)算覆土則仍從頂板開(kāi)始計(jì)算。
·上翻梁形成的梁格子，可以考慮在板頂預(yù)留排水孔濾水層和結(jié)構(gòu)找坡的方式排除積水，部分驗(yàn)收不嚴(yán)格的地區(qū)，可以簡(jiǎn)單的用破碎輕質(zhì)砌塊 水泥澆筑回填的方式抹平，1m的覆土加局部堆坡足夠種大樹(shù)。
地下室層高控制的經(jīng)濟(jì)效益；
第六部分：機(jī)電設(shè)計(jì)中的成本控制
梳理全建設(shè)過(guò)程中的外配套成本項(xiàng)，減少計(jì)劃外成本支出
在方案已經(jīng)獲得公司批準(zhǔn)，正式方案文本制作之前，安排一次與開(kāi)發(fā)地域的轄區(qū)人防、消防、市政、環(huán)保、綠化、交警、教育、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、電力、燃?xì)?、自?lái)水、電信、電視、城管、衛(wèi)生、房管、圖審等部門的溝通，由項(xiàng)目總牽頭，含外配套、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷專業(yè)人員對(duì)可能影響建設(shè)的不利和有利因素進(jìn)行梳理匯總，并存檔備案。[1]
導(dǎo)則編制說(shuō)明：
[1].華東區(qū)域某項(xiàng)目2011年由于在設(shè)計(jì)階段未充分考慮室外變電站，引發(fā)業(yè)主投訴維權(quán)，景觀在交房后進(jìn)行較大整改，增加成本支出；
1.、給排水專業(yè)
小區(qū)生活、消防水泵房布置應(yīng)考慮以下因素：
1）小區(qū)規(guī)模及小區(qū)內(nèi)各建筑性質(zhì)；2）小區(qū)地勢(shì)、地形；3）小區(qū)周邊市政給水管網(wǎng)水壓情況；4）市政規(guī)劃路或現(xiàn)狀路的影響；小區(qū)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃。
小區(qū)水池設(shè)計(jì)：
1）小區(qū)用生活水池容積按最高日用水量的15%計(jì)算；單體建筑用生活水池容積按最高日用水量20%計(jì)算；計(jì)算生活水池容積時(shí)不包括市政直供水樓層的用水量。
2）當(dāng)采用疊壓管網(wǎng)給水設(shè)備供水時(shí)，不設(shè)生活水池。
3）當(dāng)室外給水管網(wǎng)能保證室外消防用水量時(shí)，消防水池的有效容積量應(yīng)滿足在火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)室內(nèi)消防用水量的要求；當(dāng)室外給水管網(wǎng)不能保證室外消防用水量時(shí)，消防水池的有效容積量應(yīng)滿足火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)室內(nèi)消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池應(yīng)分別設(shè)置。
水泵房的設(shè)計(jì)：
1）水泵房應(yīng)與水池貼臨設(shè)置。
2）消防供水設(shè)備按泵房服務(wù)范圍內(nèi)最大一棟建筑所需流量及揚(yáng)程選型。
3）消火栓系統(tǒng)靜壓大于1.0MPa、噴淋系統(tǒng)配水管道的工作壓力大于1.2MPa時(shí)，應(yīng)采取分區(qū)給水系統(tǒng)。
4）生活給水系統(tǒng)除市政直供樓層外，其他樓層需分區(qū)加壓供水，分區(qū)采用多套供水設(shè)備分區(qū)，一般按照8~10層范圍一個(gè)分區(qū)考慮，如當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司有要求時(shí)，則按當(dāng)?shù)匾笤O(shè)置。
小區(qū)的水表設(shè)置原則：
1）水表通常設(shè)住宅生活用水表、商業(yè)用水表、公共事業(yè)用水表；
2）水表應(yīng)設(shè)在水表井內(nèi)，水表井設(shè)在人行道或綠化帶下；
3）如當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司有要求時(shí)，則按當(dāng)?shù)匾笤O(shè)置。
小區(qū)的室外給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀給水管網(wǎng)，環(huán)狀給水管網(wǎng)與市政給水管的連接管不少于兩條，當(dāng)其中一條發(fā)生故障時(shí)，其余的連接管應(yīng)能通過(guò)不小于70%的流量。
小區(qū)室外排水管道的起點(diǎn)盡量抬高，布置在冰凍線以上150mm，排水檢查井選用塑料檢查井，化糞池布置在實(shí)土部分，這樣可以減少車庫(kù)覆土厚度。
地下室給排水設(shè)計(jì)：
1）地庫(kù)集水坑盡量布置在靠外墻部分，壓力廢水能夠就近排除；
2）自噴系統(tǒng)的報(bào)警閥間分散布置，消火栓干線與低區(qū)住宅的消防干線統(tǒng)一考慮。
3）各種壓力主干管應(yīng)盡量布置在塔樓底或沿停車位布置；
4）當(dāng)梁、通風(fēng)管道、成排布置的管道、橋架等障礙物的寬度大于1.2米時(shí)，其下方應(yīng)增設(shè)噴頭，計(jì)算車道或停車位凈高時(shí)，應(yīng)考慮120mm噴淋頭高度。
人防按照人防等級(jí)優(yōu)化管道布置，非人防區(qū)域的管道不穿越人防區(qū)域。
2、熱力管網(wǎng)
供熱中心設(shè)置在熱負(fù)荷的中心區(qū)域，確保管網(wǎng)主干線通過(guò)熱負(fù)荷中心，盡可能縮短熱力管網(wǎng)總長(zhǎng)度和不利環(huán)路長(zhǎng)度。
盡可能按不同使用性質(zhì)劃分環(huán)路，并力求分別均勻。
熱力管網(wǎng)一般沿道路、枝狀敷設(shè)，不應(yīng)穿過(guò)小區(qū)預(yù)留地帶。投資省，便于運(yùn)行管理。
若小區(qū)內(nèi)覆土埋深過(guò)小，地下均為車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)，熱力管線應(yīng)盡可能敷設(shè)在地下車庫(kù)內(nèi)，由地庫(kù)進(jìn)入各單體樓棟。
小區(qū)熱力管線供熱半徑控制在500m以內(nèi)，管網(wǎng)易于平衡，減少設(shè)備投資。
人防按照人防等級(jí)優(yōu)化管道布置，不用于人防區(qū)域的熱力管道不得穿越人防區(qū)域。
3、 電氣專業(yè)
合理的計(jì)算小區(qū)的用電負(fù)荷容量，確定變配電室的數(shù)量及位置，使之布置于靠近外墻，朝向電源方向，靠近負(fù)荷中心，供電半徑不大于150m(北京地區(qū))，250m(外地)，以保證良好的供電質(zhì)量。電纜應(yīng)能沿最便捷的路徑敷設(shè)至用戶端，避免因變配電室設(shè)置的不合理而造成的電纜浪費(fèi)。
小區(qū)內(nèi)的供配電線路及弱電線路，盡量敷設(shè)于室外覆土內(nèi)，如室外沒(méi)有路由時(shí)，可在地下車庫(kù)內(nèi)沿線槽或地槽敷設(shè)。在車庫(kù)內(nèi)敷設(shè)的強(qiáng)、弱電電纜橋架應(yīng)在停車位上敷設(shè)，與其他管線交叉處，可由管線綜合確定位置，以滿足車庫(kù)內(nèi)車道及車位的地凈高要求。有些地區(qū)（如北京）要求車庫(kù)內(nèi)的低基戶供電電纜要求敷設(shè)于地槽內(nèi)?？筛鶕?jù)要求規(guī)劃出路由，由供電部門設(shè)計(jì)施工。
設(shè)備選型：減少電纜規(guī)格的種類，合理選擇電纜橋架的寬度。
根據(jù)小區(qū)的物業(yè)管理及所在地區(qū)各弱電運(yùn)營(yíng)商要求設(shè)置電信機(jī)房，有線電視機(jī)房，安防中心，依據(jù)規(guī)范要求設(shè)置小區(qū)消防中心，要求位置合理，進(jìn)出線方便，要盡量避免線路的繞行，消防中心與安防中心可合并設(shè)置。
強(qiáng)、弱電線路從室外直接引入人防時(shí)，需設(shè)防爆波電纜井，與人防區(qū)域無(wú)關(guān)的電氣管線不允許穿越人防區(qū)域。
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