在好萊塢電影中，但凡出現(xiàn)紐約，以世貿(mào)中心1號(hào)樓、帝國(guó)大廈等摩天大樓構(gòu)成的曼哈頓天際線必然會(huì)出鏡。
但凡出現(xiàn)香港，就一定會(huì)出現(xiàn)維多利亞港，ICC、IFC、中銀大廈等現(xiàn)代高樓共同在東方之珠上空勾勒出一條優(yōu)美的天際線。
但凡出現(xiàn)上海，往往都是以陸家嘴CBD作為上海最具辨識(shí)度的門臉，上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈以“中心聚集”的方式支撐起上海天際線的制高點(diǎn)。
城市天際線作為一種大尺度、大場(chǎng)景的城市景觀，它是城市風(fēng)貌的重要組成部分，代表了城市繁榮的形象，代表了城市向上的力量。
大氣磅礴、起伏錯(cuò)落的天際線，幾乎已經(jīng)成為世界級(jí)城市的標(biāo)配。
然而，作為國(guó)家中心城市的成都，在建設(shè)世界名城的道路上，卻一直缺少這樣一幅宏大的天際線景觀來(lái)展示國(guó)際化的城市形象。
用官方的話來(lái)說(shuō)，成都的建筑景觀長(zhǎng)期以來(lái)都是“一展平、一般高”，不管是市中心東大街CBD，還是城南金融城、大源CBD，都缺少擁有絕對(duì)高度的摩天大樓，而造成所有建筑都差不多高的平庸景象。
為了改變這一現(xiàn)狀，在成都天府新區(qū)最核心的天府中央商務(wù)區(qū)，城市規(guī)劃大師專門對(duì)東區(qū)的城市天際線進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)。
通過(guò)24米、30米、96米、112米、120米、140米、150米、160米、200米、220米、330米、400米以及擁有絕對(duì)高度的超級(jí)地標(biāo)等建筑，共同繪制一幅“中心引領(lǐng)、三角格局、梯級(jí)分布、開合有序、疏密有度、錯(cuò)落有致、顯山露水”的獨(dú)特天際線景觀。
未來(lái)的天府中央商務(wù)區(qū)，無(wú)疑將成為最能代表成都國(guó)際化形象的城市新中心。
而整個(gè)天府中央商務(wù)區(qū)最高的標(biāo)志性建筑，就位于昨天剛剛揭幕、今天我要為大家介紹的超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目——中?！ぬ旄?/strong>。
在政府的規(guī)劃中，中?！ぬ旄镯?xiàng)目所在的天府中央商務(wù)區(qū)，定位為整個(gè)四川天府新區(qū)的核心區(qū)域，以“世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)”的發(fā)展理念，布局總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展博覽、國(guó)際交往和生態(tài)公園四大功能。
中?！ぬ旄镯?xiàng)目區(qū)位圖
按照我們之前對(duì)天府新區(qū)樓市板塊的劃分，天府中央商務(wù)區(qū)又分為“天府公園東”、“天府公園西”和“釣魚嘴”三個(gè)板塊，而中?！ぬ旄飫t位于“天府公園東”板塊。
在《2019下半年天府新區(qū)購(gòu)房指南》一文中，我曾把“天府公園東”比喻為天府新區(qū)的“市中心板塊”。下面我就先詳細(xì)闡述一下，東區(qū)之所以能成為“市中心”的四大理由：
第一，在天府新區(qū)的每一版規(guī)劃中，東區(qū)作為中央商務(wù)區(qū)的核心地位始終不變。
天府新區(qū)從2014年10月被確立為國(guó)家級(jí)新區(qū)以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了四版規(guī)劃。
天府新區(qū)各版規(guī)劃變更
第一版的規(guī)劃即“一城一區(qū)一帶”，其中的“一區(qū)”就是“天府商務(wù)區(qū)”（最早叫秦皇寺中央商務(wù)區(qū)），它的范圍就是現(xiàn)在最新規(guī)劃中的天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)的全部+西區(qū)的一小部分。也就是說(shuō)，東區(qū)從一開始就規(guī)劃為核心區(qū)。
第二版的規(guī)劃為“1775城鄉(xiāng)空間格局”，這一版規(guī)劃中規(guī)劃了“天府中心片區(qū)”，顧名思義就是天府新區(qū)的城市中心，而它的范圍也正好在目前天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)之內(nèi)。
第三版的規(guī)劃就是大家比較熟悉的“一中心三城七鎮(zhèn)”，其中的“一中心”就是天府中心。這一版本的“天府中心”范圍比較廣，而東區(qū)除了西博城附近被劃入“三城”中的“西部博覽城”之外，包括中?！ぬ旄镌趦?nèi)的絕大部分區(qū)域依然在天府中心范圍內(nèi)。
第四版的最新規(guī)劃，天府新區(qū)又重新劃定了“天府中央商務(wù)區(qū)”、“成都科學(xué)城”和“天府文創(chuàng)城”三大功能區(qū)范圍。天府中央商務(wù)區(qū)范圍在上一版“天府中心”的基礎(chǔ)上縮小、南移，但東區(qū)依然穩(wěn)坐其中。
正所謂“鐵打的營(yíng)盤流水的兵”，無(wú)論天府新區(qū)的規(guī)劃如何調(diào)整，無(wú)論CBD的規(guī)劃范圍縮小還是擴(kuò)大，以中海天府超級(jí)地標(biāo)為核心的東區(qū)始終都是天府新區(qū)規(guī)劃的城市中心。
第二，東區(qū)的地理位置更能發(fā)揮中心輻射作用。
一座城市的中心區(qū)域，通常也都是位于城市地理中心的附近，這樣才能發(fā)揮中心輻射作用。
從天府新區(qū)的最新規(guī)劃來(lái)看，三大重點(diǎn)功能區(qū)分別是“天府中央商務(wù)區(qū)”、“成都科學(xué)城”和“天府文創(chuàng)城”。
拋開規(guī)劃起步較晚、距離也較遠(yuǎn)的文創(chuàng)城不說(shuō)，已經(jīng)如火如荼建設(shè)中的中央商務(wù)區(qū)和科學(xué)城是緊密相連的兩個(gè)區(qū)域，而整體偏東的成都科學(xué)城，更是與中央商務(wù)區(qū)的東區(qū)全面接壤。
除了“全面接壤”的特殊關(guān)系之外，還有蜀州路、漢州路和寧波路三條穿越東區(qū)核心的城市道路直接連通興隆湖區(qū)域，加上東區(qū)外圍的天府大道和梓州大道兩條主干道，天府中央商務(wù)區(qū)與成都科學(xué)城之間通達(dá)性最好的區(qū)域也正是東區(qū)。
這就讓東區(qū)形成了“向西可以輻射西區(qū)和釣魚嘴板塊，向東向南可以輻射科學(xué)城”的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
第三，地鐵1號(hào)線為東區(qū)拐彎，多條核心地鐵線路在東區(qū)相交。
城市中心，通常地鐵線路也比較密集。特別是有核心地鐵線路相交的地方，往往就是一個(gè)城市最中心的區(qū)域。
在成都，最核心的地鐵線無(wú)疑是位于南北中軸的1號(hào)線。雖然名義上是中軸地鐵線，但1號(hào)線也并沒(méi)有完全沿著人民路-天府大道一線敷設(shè)，而是出現(xiàn)了兩次偏離。
1號(hào)線經(jīng)過(guò)金融城向西偏離天府大道
第一次偏離是在高新區(qū)，為了深入金融城腹地而向西拐入了“花瓣”背后的小路；
第二次偏離則是在天府新區(qū)，為了深入中央商務(wù)區(qū)的核心，而拐入東區(qū)沿著蜀州路南北穿行。
很巧合的是，1號(hào)線兩次偏離的方向，都是中海大力布局的地方。中海在金融城打造的3大樓盤和自持的10棟超甲級(jí)寫字樓已經(jīng)得到了市場(chǎng)的高度認(rèn)可；這一次，中海再度鎖定城市新中心，將在天府公園東打造77萬(wàn)㎡的摩天都會(huì)住宅群以及自持53萬(wàn)㎡的3座超高層地標(biāo)建筑。
除了1號(hào)線外，承載了1號(hào)線復(fù)線功能和天府機(jī)場(chǎng)線功能的地鐵18號(hào)線，在天府中央商務(wù)區(qū)僅設(shè)的一個(gè)西博城站，也位于東區(qū)。而西博城站，更是天府新區(qū)唯一規(guī)劃的一座四線換乘站（1、6、16、18號(hào)線）。
如果說(shuō)1號(hào)線是成都最核心的地鐵線，那么線路里程最長(zhǎng)（72.9km）、可換乘線路數(shù)最多（可與除10號(hào)線外的所有已批復(fù)線路直接換乘）的6號(hào)線則是成都的另一條超重量級(jí)地鐵線。
計(jì)劃于明年通車的6號(hào)線，從東區(qū)中心穿過(guò)，并在東區(qū)設(shè)有3個(gè)站點(diǎn)，其中的“天府商務(wù)區(qū)站”就緊鄰中?！ぬ旄?。該站同時(shí)也是6號(hào)線和雙流機(jī)場(chǎng)線19號(hào)線的換乘站，這就意味著，全成都能同時(shí)乘坐18、19兩條機(jī)場(chǎng)快線的地方，除了天府新站（火車站），就只有天府公園東了。
東區(qū)密集的地鐵線路和站點(diǎn)
從成都已經(jīng)獲批的地鐵線路來(lái)看，天府公園東區(qū)已經(jīng)通車和開建的地鐵站有6座、地鐵線4條，是目前天府新區(qū)地鐵覆蓋最密集的區(qū)域。
第四，大型商業(yè)聚集的中心，才是市民最廣泛認(rèn)可的市中心。
有了核心的規(guī)劃定位，有了中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有了便捷的交通通達(dá)性，商業(yè)自然也會(huì)隨之聚集，而有了大型商業(yè)場(chǎng)所的匯聚，才能形成市民集中消費(fèi)的中心商圈。
在東區(qū)夔州大道和寧波路交匯的十字路口，目前已經(jīng)確定的大型商業(yè)體包括中海·天府里的地標(biāo)商業(yè)街區(qū)、天府國(guó)際金融中心、天府大悅城、言幾又國(guó)際文創(chuàng)中心。
如此密集的布局多個(gè)大型商業(yè)體，說(shuō)它是“天府新區(qū)的春熙路”也不為過(guò)。
此外，位于中?！ぬ旄锬蟼?cè)的天府國(guó)際保稅商業(yè)中心，將打造為“線上線下，前店后倉(cāng)”的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)一種全新的海淘購(gòu)物體驗(yàn)。
天府國(guó)際保稅商業(yè)中心效果圖
李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)，決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
雖然好的居住地段不是只有“市中心”，但“市中心”一定是最有價(jià)值的地段之一。作為天府新區(qū)的“市中心”，天府公園東的核心部分在功能上又巧妙的形成了三大分區(qū)：
1、緊鄰天府公園的部分，包括雪蓮堂美術(shù)館、大劇院（規(guī)劃）、天府國(guó)際會(huì)議中心、中國(guó)西部博覽城等公共建筑。這一系列文化藝術(shù)、會(huì)展博覽場(chǎng)館，形成了天府中央商務(wù)區(qū)的國(guó)際展示平臺(tái)。
2、漢州路以東、夔州大道以西的部分，則是東區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括中建、中鐵、中交、中冶、中海、萬(wàn)科、保利、傳化、天投、交投等企業(yè)都將再此設(shè)立區(qū)域總部。
3、在夔州大道以東，一直到鹿溪河濕地公園止的區(qū)域，則是天府公園東區(qū)的摩天都會(huì)生活區(qū)。這一區(qū)域左擁繁華鬧市，右臨約3800畝的鹿溪河濕地公園，是城市中心極其罕見的公園住區(qū)，而中?！ぬ旄飫t是該區(qū)域內(nèi)的第一大樓盤。
天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)建設(shè)效果預(yù)覽
中?！ぬ旄镯?xiàng)目總占地約400畝，其中包含100畝的代建綠地、60畝地標(biāo)建筑區(qū)和240畝的住宅區(qū)。
因?yàn)樘旄醒肷虅?wù)區(qū)實(shí)行小街區(qū)制規(guī)劃，整個(gè)240畝的住宅區(qū)由10個(gè)地塊組成，分為三個(gè)組團(tuán)。
最東側(cè)5、6、10、12號(hào)地塊，因緊鄰3800畝鹿溪河濕地公園，被稱為“鹿溪組團(tuán)”；
7、8、9、11號(hào)地塊，因南北兩側(cè)城市公園綠地，被稱為“公園組團(tuán)”，該因南側(cè)的公園即是中海代建的100畝市政綠地。
目前，該公園已經(jīng)建成，公園內(nèi)的V字形建筑暫時(shí)用作中海的銷售接待中心，后期將移交給政府，作為“天府商務(wù)會(huì)客廳”使用。據(jù)介紹，該公園由著名景觀設(shè)計(jì)大師陳躍中先生親自設(shè)計(jì)，他同時(shí)也是著名的紅石公園的設(shè)計(jì)師。
中海代建市政公園一角
3、4號(hào)地塊因緊鄰60畝超級(jí)地標(biāo)區(qū)，被命名為“地標(biāo)組團(tuán)”。據(jù)了解，60畝的地標(biāo)區(qū)將修建3座超高層塔樓，全部由中海自持。其中1座為超級(jí)地標(biāo)（成都第一高樓），按照超甲級(jí)寫字樓、一帶一路經(jīng)貿(mào)總部中心進(jìn)行設(shè)計(jì)，另外2座200米級(jí)的副塔包含一棟五星級(jí)酒店和一棟國(guó)際品牌服務(wù)式公寓，而3座超高層塔樓的地面三層將貫通打造為地標(biāo)游賞街區(qū)。
中海·天府里項(xiàng)目計(jì)劃首批次推出的住宅產(chǎn)品位于“地標(biāo)組團(tuán)”3、4號(hào)地塊和“公園組團(tuán)”7、9號(hào)地塊。
從產(chǎn)品面積段來(lái)看，既有110㎡左右的剛需/首改戶型，又有130-140㎡左右的改善戶型，還有180㎡的再改戶型，幾乎覆蓋了全部主流購(gòu)房需求。
縱觀其他城市的CBD核心區(qū)住宅，往往都是以大面積豪宅為主，而中海非常友好的提供了多樣化的產(chǎn)品組合，滿足了不同人群對(duì)“市中心”居住體驗(yàn)的向往。
下面是首批次產(chǎn)品的戶型圖，基本都是中海比較經(jīng)典的戶型，我就不逐一點(diǎn)評(píng)了。
中?！ぬ旄锸着巫≌a(chǎn)品均為精裝房，受限價(jià)政策的影響，目前還無(wú)法確定項(xiàng)目的最終售價(jià)，所以只能從我的個(gè)人觀察來(lái)談?wù)勎覍?duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的預(yù)測(cè)。
1、項(xiàng)目首批次計(jì)劃推出的產(chǎn)品跨度比較大，有T6也有T2，有108㎡也有180㎡，所以首批次房源的價(jià)格跨度可能也會(huì)比較大。
2、從天府新區(qū)近期銷售的首改、改善類產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)看，大部分均價(jià)已經(jīng)在1.9-2萬(wàn)/平左右，當(dāng)然他們的位置都沒(méi)有東區(qū)這么核心；而同樣位于黃金十字4板塊的麓湖潯嶺近期的售價(jià)在2.1-2.6萬(wàn)/平，當(dāng)然它屬于輕奢型的深改產(chǎn)品。據(jù)此推測(cè)，中?！ぬ旄飪r(jià)格較低的地標(biāo)組團(tuán)的售價(jià)可能會(huì)介于以上二者之間。
3、從成本的角度考慮，中?！ぬ旄镎w樓面地價(jià)不高，差不多只有西區(qū)幾個(gè)待售項(xiàng)目的一半（當(dāng)然這并沒(méi)有計(jì)算超高層地標(biāo)成幾何倍增長(zhǎng)的建造成本和中海全自持的資金成本）。從西區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目要賣3w+的價(jià)格預(yù)期來(lái)分析，中海首批次即使是推出價(jià)格較高的公園組團(tuán)中位置最好的樓棟，它能獲批的最高價(jià)應(yīng)該也不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)/平。
基于以上價(jià)格預(yù)測(cè)，我認(rèn)為中海·天府里首批次開盤將會(huì)非常有趣。因?yàn)閺钠渌痪€城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，CBD核心區(qū)的品牌大盤，往往都高不可攀，只能被極少數(shù)人占有，而“限價(jià)”卻讓中海·天府里變得可以全民參與。
對(duì)天府新區(qū)的剛需或首改人群，建面110㎡左右的套三精裝房，最低單價(jià)極有可能下探至2萬(wàn)出頭，200來(lái)萬(wàn)的總價(jià)買入“市中心”，門檻非常低?，F(xiàn)在在一些次級(jí)板塊，200來(lái)萬(wàn)的供應(yīng)都已經(jīng)寥寥無(wú)幾。
而建面130㎡、141㎡、180㎡的改善和再改產(chǎn)品，其總價(jià)段預(yù)計(jì)也在300到500多萬(wàn)的區(qū)間，這也只是成都目前市面上改善型產(chǎn)品的主流價(jià)格，并沒(méi)有擺出一副高高在上的“市中心”架子，值得喜歡居于繁華鬧市、享受市中心成熟便捷的改善人群關(guān)注。
另外，對(duì)于有一些閑錢需要進(jìn)行資產(chǎn)配置的人群，中海·天府里也是一個(gè)很好的選擇。因?yàn)椤笆兄行摹钡淖》渴冀K具有很高的稀缺價(jià)值，增值保值能力往往比較強(qiáng)，而中海打造的產(chǎn)品面積也非常主流，未來(lái)出手的靈活性也非常高。
當(dāng)然，如果是喜歡遠(yuǎn)離塵囂，追求安靜、低密居住體驗(yàn)的人群，那么中?！ぬ旄锟赡芫筒⒉环夏愕男枨?。畢竟，擁有繁華和便利高效的市中心，不可能同時(shí)兼容寧?kù)o、佛系的居住體驗(yàn)。
相信有一天，成都也會(huì)成為一座世界級(jí)都市。
如果好萊塢大片選擇在成都取景，以中海超高層地標(biāo)為首的天府中央商務(wù)區(qū)一定會(huì)代表成都出鏡。
那時(shí)，中?！ぬ旄锏臉I(yè)主就可以非常驕傲的指著熒幕上摩天大樓群的制高點(diǎn)，或激動(dòng)、或假裝若無(wú)其事的撂一句：這里，就是我家。
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