投資者對(duì)于中國政府可能收緊房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，給中國的地產(chǎn)股蒙上了一層陰影。本周末有媒體報(bào)道，當(dāng)局認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格過高，因而考慮在上海和重慶試征物業(yè)稅。中國房地產(chǎn)市場的前景如何？新稅種真的會(huì)開征么？如果是的話，將會(huì)采取什么樣的形式呢？福布斯今天在上海訪談了仲量聯(lián)行的研究部副總監(jiān)Steven McCord。這家總部位于芝加哥的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在中國活躍了超過十年的時(shí)間，與很多世界最大的開發(fā)商有過合作。訪談內(nèi)容摘錄如下。
福布斯：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在泡沫么？近期政府可能征收物業(yè)稅的報(bào)告對(duì)我們現(xiàn)在是否存在泡沫的討論有什么影響？
McCord：首先，請(qǐng)讓我分析中國的住宅市場是否存在泡沫。我們認(rèn)為，從去年起到現(xiàn)在，我們可能正處于一場泡沫的初期，但真正的泡沫尚未形成。
一個(gè)關(guān)鍵的原因在于，在真正的泡沫情形下，會(huì)有大量的購買者用很高的負(fù)債購買房產(chǎn)。我們知道，中國住房貸款比率的上限從未超過80%。事實(shí)上，典型的貸款比率上限為70%，二套房貸比例的上限甚至僅為60%。.這意味著如果你要購買一套住房，必須支付一大筆首付款。購買者不能借入全部的購房款，這與幾年前美國的情況非常不同。當(dāng)時(shí)美國的購房者可以借入100%甚至110%的購房款。另一個(gè)需要考慮的有趣現(xiàn)象是，根據(jù)我看過的一份CLSA的報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，高達(dá)25%的中國購房者在交易中一次性付清全款，且在高中低端市場中都是如此。這些數(shù)據(jù)還顯示，平均來說，中國購房者支付的首付款比例為45%。誠然，確實(shí)有人以法律規(guī)定的最高比率借入資金購買房產(chǎn)，但即便如此，負(fù)債也僅為總價(jià)的70~80%。此外，按照發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)，中國整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的負(fù)債余額占GDP的比重非常低，處于非常易于管理的水平。
Q：在這樣的背景下，你對(duì)持續(xù)不斷的有關(guān)物業(yè)稅將開征的報(bào)道怎么看？
A：物業(yè)稅是否將開征，從今年年初“房地產(chǎn)新政”實(shí)施伊始就一直是熱點(diǎn)話題。我們注意到政府撤銷了一些免稅政策，并提出了一些新的首付款要求，尤其是針對(duì)二套房，三套房購買者。這些措施成功的使住宅市場降溫。住宅交易四月份受到重挫，之后在大多數(shù)市場一直低水平運(yùn)行。購房者紛紛持幣觀望，希望能看到住宅價(jià)格下跌。在這個(gè)國家的許多地區(qū)，房價(jià)確實(shí)在一點(diǎn)點(diǎn)下跌，上海就是其中之一。我們預(yù)期上海房價(jià)在觸底前將下降10%-15%。這也正符合“降溫措施”的意圖——控制房價(jià)上漲。我們知道，在國家層面上，中央政府的目標(biāo)是住房價(jià)格上漲速度適中，他們不希望房價(jià)上漲過快。所以說，抑止房價(jià)過快上漲的目標(biāo)已基本達(dá)到。從四月起，住宅市場持續(xù)低迷，價(jià)格開始有所下降. 這意味著政府不需要立即使用更多調(diào)控工具為住宅市場降溫。住房價(jià)格將會(huì)達(dá)到一個(gè)拐點(diǎn)，在這一時(shí)點(diǎn)上購房者認(rèn)為價(jià)格已探底，因而紛紛回場。這將引發(fā)羊群效應(yīng)。關(guān)于發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，我認(rèn)為9-10月份似乎會(huì)是購房者開始回場的時(shí)間。一旦他們這樣做了，開發(fā)商會(huì)立即停止房價(jià)打折。住宅價(jià)格從而將觸底反彈。
Q： 這對(duì)新稅種意味著什么？
A： 物業(yè)稅的征收是不可避免的，但并非迫在眉睫。今年征收物業(yè)稅沒有必要，因?yàn)檎档头績r(jià)的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。但在長期，我們認(rèn)為物業(yè)稅的引入不可避免，它是抑止房價(jià)過快上漲的一個(gè)必不可少的工具。當(dāng)購房者再次將房價(jià)炒高時(shí)，就需要使用這類新型調(diào)控手段了。
Q：征稅將采取怎樣的形式呢?
A： 有關(guān)物業(yè)稅的提議有很多種。一種提議是將既有的物業(yè)稅征收對(duì)象擴(kuò)展至住宅。我們知道商業(yè)地產(chǎn)每年需要按其房屋估價(jià)的1.2%上繳物業(yè)稅，有建議認(rèn)為只需對(duì)住宅地產(chǎn)一視同仁。另一種我曾聽過的提議是，只對(duì)超出一定標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅。這意味著將征稅對(duì)象限制在擁有豪宅的富人。不過，決定住房估價(jià)的機(jī)制并不清楚。
另一種考量是基于面積，對(duì)超出特定面積的住宅征稅。也可以對(duì)業(yè)主持有的物業(yè)數(shù)量征稅，對(duì)同一業(yè)主持有的三四套房征稅，而一二套房免稅。很難預(yù)測會(huì)最終會(huì)實(shí)行哪種方案。我想應(yīng)該是越簡便越好，因?yàn)樵绞菑?fù)雜，越是難以操作。
Q：這對(duì)大開發(fā)商的戰(zhàn)略最終會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?
A：我想大開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到物業(yè)稅未來一定會(huì)實(shí)行，他們現(xiàn)在正在思考如何應(yīng)對(duì)這類新型稅收。物業(yè)稅對(duì)購房者的決策影響顯著，因?yàn)橛邢喈?dāng)比例的購房者正在成為投資人，他們正在購買第三，第四，甚至第五套房?，F(xiàn)在，這些人在購買和出售房產(chǎn)時(shí)需繳稅，但在持有期無需納稅。因而他們可以無限期持有房產(chǎn)而不產(chǎn)生任何成本。但在存在物業(yè)稅的情況下，業(yè)主對(duì)“購買并持有”的決策偏好將下降。因而物業(yè)稅將導(dǎo)致這部分購買者的需求小幅下降。
但我們認(rèn)為，物業(yè)對(duì)主要開發(fā)商的業(yè)績不會(huì)產(chǎn)生顯著影響，因?yàn)榭傮w的住房需求很健康，大部分購房需求都屬于首次購房，結(jié)婚用房，和改善性住房需求。此外，未來四年中國的城市人口每年將增加8000萬，這將對(duì)住房需求產(chǎn)生巨大推力。
聯(lián)系客服
