住宅小區(qū)、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建筑都需要管理人對共有部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理，聘請專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理是一種常態(tài)，可由業(yè)主自行委托或者開發(fā)商委托前期物業(yè)。
業(yè)主需按時支付物業(yè)管理費，中心城市的物業(yè)管理費真是一筆不小的開支，特別是商業(yè)辦公物業(yè)，一線城市商業(yè)辦公物業(yè)費動輒二三十元每平方每月。
時常聽到業(yè)主抱怨，支出的高額物業(yè)費和獲得的物業(yè)服務(wù)根本不匹配，物業(yè)公司服務(wù)很差、但收取如此高昂的費用，能不能更換物業(yè)公司？本文擬以深圳市為例，對能否更換物業(yè)公司進(jìn)行介紹。
《民法典》第九百四十六條第一款規(guī)定：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。”第二百七十八條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；……”
根據(jù)前述規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以提前解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)服務(wù)合同，選擇新的物業(yè)公司進(jìn)行管理。
業(yè)主共同決定的方式則是通過業(yè)主大會審議決定，而物業(yè)小區(qū)是否成立業(yè)主大會的情況不同，以下分情形討論。
物業(yè)小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會的情況下，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第二十六條、第二十七條的規(guī)定，業(yè)主委員會或者物業(yè)所在地街道辦事處是業(yè)主大會的召集人，經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議（業(yè)主人數(shù)、投票數(shù)如何計算參見《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定）。因此，只要符合人數(shù)或者投票權(quán)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主要求召開臨時業(yè)主大會審議更換物業(yè)公司事宜，則能夠召開業(yè)主大會對該事項進(jìn)行審閱表決。 業(yè)主大會如何做出有效決議？根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主大會要由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與了表決，并且最終結(jié)果要經(jīng)參與表決的專有部分面積和人數(shù)過半同意，符合上述兩項條件則做出有效決議。物業(yè)小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的情況下，可以先協(xié)調(diào)要求相關(guān)部門推進(jìn)召開首次業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后再按照第1條的方式更換物業(yè)公司。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會選舉工作，配合住建部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定，新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時書面報告所在地街道辦事處，提供物業(yè)相關(guān)資料，街道辦事處應(yīng)該成立首次業(yè)主大會的籌備組。若街道辦事處尚未成立籌備組，物業(yè)小區(qū)內(nèi)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處書面要求成立首次業(yè)主大會會議籌備組，街道辦事處收到請求后應(yīng)在一個月內(nèi)成立籌備組。籌備組會推進(jìn)召開首次業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會成員。業(yè)主大會成立后，再通過第1條的方式對物業(yè)公司進(jìn)行更換。物業(yè)小區(qū)尚未召開首次業(yè)主大會，前期物業(yè)服務(wù)合同期間已經(jīng)屆滿，但物業(yè)公司仍在繼續(xù)按照原合同提供服務(wù)的，業(yè)主要更換前期物業(yè)公司。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第四十九條規(guī)定，這種情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提出更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以由街道辦事處通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。 綜上，若遇到不靠譜且收費昂貴的物業(yè)公司，業(yè)主可果斷選擇更換物業(yè)公司，但需履行法定的程序，通過業(yè)主大會等方式做出決定。 
